Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur l'audit énergétique obligatoire en cas de vente d'une passoire thermique : bâtiments concernés, contenu, professionnels, coût et validité.
Ce qu'il faut savoir
- L'audit énergétique est un diagnostic immobilier complet qui dresse un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du bâtiment.
- Il est obligatoire pour les bâtiments classés E, F ou G sur le DPE, dont la promesse ou l'acte de vente est signé depuis le 1ᵉʳ avril 2023.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2034, l'obligation sera étendue aux bâtiments classés D.
- Dans les départements et régions d'outre-mer, l'obligation concerne les bâtiments classés F ou G (étendue aux classés E à partir du 1ᵉʳ janvier 2028).
- L'audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante.
- L'audit est valable 5 ans et son coût n'est pas réglementé (il peut être pris en charge par MaPrimeRénov' sous certaines conditions).
Conditions essentielles
- Bâtiment classé E, F ou G sur le DPE (métropole) ou F ou G (DOM-TOM).
- Promesse de vente ou acte de vente signé depuis le 1ᵉʳ avril 2023.
- Maison individuelle ou immeuble composé de plusieurs logements dont vous êtes l'unique propriétaire.
- Réalisé par un professionnel qualifié (architecte formé, RGE, etc.).
Les étapes
- Réaliser ou obtenir un DPE du bien.
- Choisir un professionnel qualifié pour réaliser l'audit.
- Fournir au professionnel le DPE, les factures de travaux et les diagnostics techniques.
- Participer à au moins 1 visite du bâtiment.
- Recevoir le rapport de synthèse (format papier et informatique) dans un délai d'un mois.
- Remettre l'audit à l'acquéreur lors de la signature de la promesse ou de l'acte de vente.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — contenu de l'audit, propositions de travaux, obstacles techniques, coût — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres aux propositions de travaux, aux obstacles techniques et au coût, voir les sections « Quelles sont les propositions de travaux exigées ? », « Quelles solutions en cas d'obstacles techniques ou de coût disproportionné ? » et « Quel est le coût de l'audit énergétique ? ».
À quoi sert l'audit énergétique ?
L'audit énergétique est un diagnostic immobilier complet qui dresse un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du bâtiment.
L'audit énergétique vise à sensibiliser le futur acquéreur aux enjeux énergétiques du bâtiment (logement, immeuble) qu'il projette d'acheter. Il dresse un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et propose des scénarios de travaux chiffrés visant à améliorer le confort thermique, la qualité de l'air et la performance globale du bâtiment.
L'audit énergétique est un diagnostic immobilier complet, distinct du diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE classe le logement en fonction de sa consommation d'énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. L'audit énergétique va plus loin : il ne se contente pas de classer le bâtiment, il propose des scénarios de travaux détaillés et chiffrés pour améliorer sa performance.
Règle
L'audit énergétique est un diagnostic immobilier obligatoire dans le cadre de la vente de certaines passoires thermiques. Il doit être remis à l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.
L'audit énergétique ne doit pas être confondu avec le DPE, qui est un diagnostic distinct avec ses propres règles de mise en œuvre.
Quels sont les bâtiments concernés ?
L'obligation de réaliser un audit énergétique concerne les bâtiments classés E, F ou G sur le DPE, dont la promesse ou l'acte de vente est signé depuis le 1ᵉʳ avril 2023.
L'obligation concerne les maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements dont vous êtes l'unique propriétaire, classés E, F ou G sur le DPE. Les bâtiments concernés sont ceux dont la promesse de vente ou l'acte de vente est signé depuis le 1ᵉʳ avril 2023.
- Métropole : bâtiments classés E, F ou G (promesse ou acte de vente depuis le 1ᵉʳ avril 2023). Étendue aux classés D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034.
- Départements et régions d'outre-mer : bâtiments classés F ou G. Étendue aux classés E à partir du 1ᵉʳ janvier 2028.
Règle
L'obligation s'applique aux promesses de vente et actes de vente signés depuis le 1ᵉʳ avril 2023. Les ventes antérieures à cette date ne sont pas concernées.
Le classement E, F ou G est déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bâtiment. Un DPE récent est donc indispensable pour déterminer si l'audit est obligatoire.
Quel professionnel doit réaliser l'audit énergétique ?
L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, notamment un architecte inscrit à l'ordre et ayant suivi une formation, ou un professionnel reconnu garant de l'environnement (RGE).
L'audit doit être réalisé par un professionnel répondant à certaines qualifications : sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre ayant suivi une formation, ou professionnel reconnu garant de l'environnement (RGE). Un annuaire dédié permet de rechercher un professionnel présentant les qualifications nécessaires.
Le professionnel doit effectuer au moins 1 visite du bâtiment en votre présence ou celle d'une tierce personne que vous avez mandatée. Il ne peut pas sous-traiter la réalisation de l'audit. Il doit utiliser un logiciel d'audit dont le nom et la version sont mentionnés dans le rapport.
Règle
Le professionnel choisi ne peut pas sous-traiter la réalisation de l'audit. Il conserve l'ensemble des audits qu'il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés et les tient à la disposition des propriétaires successifs pendant leur durée de validité.
Pour trouver un professionnel qualifié, utilisez l'annuaire France Rénov' qui recense les architectes et artisans RGE habilités à réaliser des audits énergétiques.
Comment est réalisé l'audit énergétique ?
Pour réaliser l'audit, le professionnel doit effectuer au moins 1 visite du bâtiment en votre présence ou celle d'une tierce personne mandatée.
Le professionnel doit effectuer au moins 1 visite du bâtiment. Vous devez lui remettre les documents suivants pour faciliter la réalisation de l'audit.
- Récapitulatif de votre DPE.
- Factures de travaux déjà réalisés.
- Diagnostics techniques immobiliers (par exemple diagnostic électricité, gaz), si vous les avez.
Règle
La visite du bâtiment est obligatoire. Le professionnel doit vérifier sur place que les éléments du récapitulatif standardisé du DPE sont effectivement mis en œuvre dans le bâtiment, et les corriger si nécessaire.
La présence du propriétaire ou de son mandataire lors de la visite est requise. Cela permet au professionnel d'obtenir des informations complémentaires et de vérifier l'état du bâtiment.
Que doit contenir l'audit énergétique ?
L'audit doit mentionner l'estimation de la performance énergétique avant travaux, les propositions de travaux, la performance après travaux, le coût des travaux et les aides mobilisables.
L'audit doit contenir : estimation de la performance énergétique avant travaux, propositions de travaux en 1 ou plusieurs étapes, performance énergétique après travaux, coût des travaux et aides mobilisables, et conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment après travaux.
- Estimation de la performance énergétique avant travaux selon la méthode de calcul utilisée pour le DPE.
- Schéma précisant la répartition des déperditions thermiques.
- Informations sur les dispositifs de pilotage existants (dispositifs de mesure, régulation et contrôle pilotant les équipements du bâtiment).
- 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante.
- Estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique et des travaux nécessairement liés.
- Principales aides financières mobilisables pour réaliser ces travaux.
Règle
Pour chaque étape du parcours de travaux, l'audit précise : la consommation annuelle d'énergie primaire et finale (kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an) par usage, la consommation annuelle totale (avec et sans déduction de la production photovoltaïque autoconsommée), les émissions de gaz à effet de serre (kgCO2eq/m²SHAB/an), le classement de performance énergétique après travaux, le classement en gaz à effet de serre, l'estimation des économies d'énergie et l'impact théorique sur les frais annuels d'énergie.
Les solutions techniques définies dans les propositions de travaux doivent être compatibles avec l'état du bâti, notamment en ce qui concerne les matériaux des parois opaques (murs, plancher bas, toiture).
Quelles sont les propositions de travaux exigées ?
L'audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante, chacune étudiant 6 postes de travaux.
L'audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante. Chaque proposition doit respecter les conditions de compatibilité technique et de coût proportionné. Chaque proposition intègre l'étude de 6 postes de travaux : isolation des murs, isolation des planchers bas, isolation de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, remplacement de la ventilation, remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire.
- 1ʳᵉ proposition : parcours de travaux par étapes. La 1ʳᵉ étape doit permettre un gain d'au moins 2 classes énergétiques et le traitement de 2 postes d'isolation. L'étape finale doit permettre d'atteindre au moins la classe B.
- 2ᵉ proposition : parcours de travaux en 1 seule étape pour parvenir à une rénovation performante.
- Compatibilité : les propositions doivent être compatibles avec les caractéristiques techniques, architecturales et patrimoniales (code du patrimoine).
- Coût proportionné : les travaux ne doivent pas présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (coût > 50 % de la valeur du bien = disproportionné).
Règle
Chaque parcours de travaux doit permettre d'assurer un traitement satisfaisant des interfaces et interactions, notamment les ponts thermiques, l'étanchéité à l'air et l'atteinte d'un niveau satisfaisant de confort hygrothermique.
Lorsque les installations de ventilation et de chauffage sont concernées, l'audit peut prévoir des travaux complémentaires pour garantir un renouvellement d'air suffisant mais maîtrisé, ou des recommandations sur la gestion et l'entretien du système de ventilation.
Quelles solutions en cas d'obstacles techniques ou de coût disproportionné ?
Lorsque les caractéristiques techniques, architecturales ou patrimoniales empêchent d'atteindre la classe B, un parcours de travaux aménagé est prévu.
Lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût disproportionné des travaux empêchent d'atteindre la classe B, il est prévu un parcours de travaux aménagé. Ce parcours intègre l'étude des 6 postes de travaux habituels.
Le parcours aménagé permet d'atteindre au minimum la classe C, D ou E, pour les bâtiments classés respectivement E, F ou G avant travaux. Les 6 postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que le professionnel atteste que ces postes ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment.
Règle
En cas de coût disproportionné, le calcul du coût des travaux prend en compte ce qui est nécessaire pour porter le bâtiment au niveau de l'étape étudiée. Le seuil de disproportion est fixé à 50 % de la valeur du bien.
Le parcours aménagé constitue une dérogation encadrée : il doit être justifié dans le rapport de synthèse par les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coûts des travaux.
Quel est le coût de l'audit énergétique ?
Le coût de l'audit n'est pas réglementé : le tarif peut varier d'un professionnel à un autre.
Le coût de l'audit n'est pas réglementé : le tarif peut donc varier d'un professionnel à un autre. Ce coût peut être pris en charge dans le cadre de l'aide MaPrimeRénov' (MPR) sous certaines conditions.
Le coût dépend notamment de la superficie du bâtiment, de sa complexité technique, de la région et du professionnel choisi. Il est conseilé de demander plusieurs devis avant de s'engager.
Règle
Le coût de l'audit n'est pas plafonné ni réglementé. Le professionnel fixe librement son tarif.
MaPrimeRénov' peut prendre en charge le coût de l'audit énergétique sous certaines conditions de ressources et de situation. Renseignez-vous auprès de France Rénov' (0 808 800 700).
Quelle est la forme de l'audit énergétique ?
L'audit donne lieu à un rapport de synthèse en format PDF et à un récapitulatif standardisé en format XML.
L'audit donne lieu à un rapport de synthèse en format PDF et à un récapitulatif standardisé en format XML. Le rapport de synthèse doit vous être transmis dans un délai d'un mois à partir de la date de visite du bâtiment, sous un format papier et informatique.
Le rapport de synthèse PDF comprend : l'état des lieux du bâtiment (qui peut reprendre les données du DPE, vérifiées et corrigées si nécessaire), la synthèse de l'ensemble des éléments de contenu de l'audit, une annexe explicitant les notions techniques, un renvoi vers les structures d'information et d'accompagnement à la rénovation énergétique, la justification des dérogations de contenu, et le nom et la version du logiciel d'audit utilisé.
Règle
Le récapitulatif standardisé XML comporte l'intégralité des données renseignées et calculées : généralités (données administratives), caractéristiques de l'enveloppe du bâtiment, caractéristiques des systèmes techniques, indicateurs de performance avant travaux, recommandations d'amélioration et indicateurs après travaux, analyse économique et financière.
Le format XML permet le traitement automatisé des données et leur intégration dans les systèmes d'information immobiliers.
Quelle est la durée de validité de l'audit énergétique ?
L'audit énergétique est valable 5 ans à compter de sa date de réalisation.
L'audit énergétique est valable 5 ans. Le professionnel conserve l'ensemble des audits qu'il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés et les tient à la disposition des propriétaires successifs pendant leur durée de validité.
La durée de validité de 5 ans permet de réutiliser l'audit lors d'une revente du bien dans ce délai, sans avoir à en réaliser un nouveau. Le professionnel doit conserver les audits et les fournir aux propriétaires successifs.
Règle
L'audit est valable 5 ans à compter de sa date de réalisation. Passé ce délai, un nouvel audit est nécessaire en cas de vente.
Si des travaux de rénovation significatifs sont réalisés entre-temps, il peut être utile de réaliser un nouvel audit pour refléter la performance actualisée du bâtiment.
Textes applicables
- Décret n° 2024-820 du 15 juillet 2024 relatif à l'audit énergétiqueTexte réglementaire — Legifrance
- Code de la construction et de l'habitation : article L126-28-1Texte légal — Legifrance
- Arrêté du 4 mai 2022 — contenu de l'audit énergétique réglementaireTexte réglementaire — Legifrance
- Arrêté di 14 juin 2024 définissant les suites à donner aux opérations de contrôle des diagnostiqueurs certifiés pour l'audit énergétiqueLégifrance
- Décret n°2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitationLégifrance
- Code de la construction et de l'habitation : article L173-1-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire thermique »
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
L'audit énergétique est obligatoire lors de la vente de passoires thermiques (classées E, F ou G en métropole ; F ou G en DOM-TOM). Il doit être réalisé par un professionnel qualifié et remis à l'acquéreur. L'audit est valable 5 ans et son coût, non réglementé, peut être pris en charge par MaPrimeRénov' sous certaines conditions. Vérifier les dernières évolutions auprès de France Rénov' ou d'un professionnel qualifié.