Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles : champ d'application, conditions, calcul de la plus-value, taux, déclaration et exonérations.
Ce qu'il faut savoir
- La taxe s'applique à la 1ʳᵉ cession à titre onéreux (vente) d'un terrain nu après son classement en zone constructible par le PLU.
- Elle est due par quel que soit le vendeur : personne physique, personne morale (SCI, sociétés…), contribuable domicilié hors de France.
- La taxe s'applique si la vente dépasse 15 000 € et si la plus-value est supérieure à 10 fois le prix d'acquisition.
- Le taux est progressif : 5 % sur la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition, 10 % sur la portion dépassant 30 fois ce prix.
- L'assiette de la taxe est réduite de 1/10ᵉ par an à partir de la 9ᵉ année suivant le classement en zone constructible.
- La déclaration est déposée par le notaire lors de la vente, accompagnée du paiement, auprès du service de publicité foncière.
- La taxe ne s'applique pas si le terrain a été rendu constructible avant le 13 janvier 2010, ni en cas de mutation à titre gratuit (donation, succession).
- Si le terrain a déjà été vendu depuis son classement en zone constructible, la taxe n'est plus due lors des ventes ultérieures.
Conditions essentielles
- Vendre un terrain nu (ou une construction impropre à un quelconque usage) ayant été rendu constructible par modification du PLU.
- Que la vente soit la 1ʳᵉ cession à titre onéreux depuis le classement en zone constructible.
- Que le montant de la vente soit supérieur à 15 000 €.
- Que la plus-value soit supérieure à 10 fois le prix d'acquisition (ou la valeur vénale réelle en cas d'entrée par succession).
Les étapes
- Vérifier si le terrain entre dans le champ de la taxe (zone constructible, 1ʳᵉ vente, seuils de prix et de plus-value).
- Déterminer le prix d'acquisition (ou la valeur vénale réelle pour lessuccessions) et le revaloriser selon l'indice des prix à la consommation de l'Insee.
- Calculer la plus-value : prix de vente – prix d'acquisition revalorisé.
- Appliquer le taux progressif (5 % entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition, 10 % au-delà), après réduction de 1/10ᵉ par an à partir de la 9ᵉ année.
- Signer la déclaration de plus-value et la remettre au notaire lors de la vente.
- Le notaire dépose la déclaration et le paiement auprès du service de publicité foncière avant l'enregistrement de l'acte.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — conversion du prix en francs, actualisation par l'indice IPC, assiette forfaitaire, cas de vente judiciaire ou administrative — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail du calcul de la plus-value, du taux de la taxe et des exonérations, voir les sections « Le calcul de la plus-value imposable », « Le taux et le montant de la taxe » et « Les exonérations et cas particuliers ».
Le principe de la taxe
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles est une taxe due par le vendeur lorsqu'il vend un terrain non bâti qui a été rendu constructible à la suite d'une modification du plan local d'urbanisme (PLU). Elle porte sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente.
Cette taxe vise à permettre à la collectivité de récupérer une partie de la plus-value générée par la décision publique de rendre un terrain constructible. Elle s'applique uniquement à la première cession à titre onéreux (vente) du terrain intervenue après son classement en zone constructible. Les mutations à titre gratuit (donation, succession) ne sont pas soumises à cette taxe.
Règle
La taxe est instituée par l'article 1605 nonies du code général des impôts et ses modalités d'application sont précisées par l'annexe 3 du CGI (articles 331 K bis à 331 K ter). Les instructions administratives détaillées figurent dans le Bofip-Impôts (n° BOI-RFPI-TDC-20).
La taxe n'est pas due si le terrain a été rendu constructible avant le 13 janvier 2010 : cette date butoir correspond à l'entrée en vigueur du dispositif. Si le terrain a déjà fait l'objet d'une vente depuis son classement en zone constructible, la taxe n'est plus due lors des ventes ultérieures.
Les vendeurs et terrains concernés
La taxe s'applique quel que soit le vendeur : personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle notamment), personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment), ou contribuable domicilié hors de France.
La taxe s'applique aux terrains suivants : les terrains nus ; les terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti notamment). En revanche, la taxe ne concerne pas la cession à titre onéreux de droits relatifs à des terrains nus : il s'agit des droits immobiliers portant sur des terrains nus (usufruit, nue-propriété, servitudes, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.). Les cessions de droits sociaux ou de parts sociales ne sont pas non plus concernées.
Règle
En tant que vendeur, vous devez payer la taxe lors de la 1ʳᵉ cession à titre onéreux (vente) du terrain, intervenue après son classement en zone constructible. Si le terrain a déjà été vendu (ou vendu plusieurs fois) depuis ce classement, la taxe n'est plus due.
La qualification de « terrain nu » s'apprécie au moment de la vente : un terrain comportant des constructions en ruine ou frappé d'un arrêté de péril est considéré comme un terrain nu au sens de la taxe.
Les conditions d'application de la taxe
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies : le montant de la vente est supérieur à 15 000 €, et la plus-value est supérieure à 10 fois le prix d'acquisition.
Ces deux conditions sont cumulatives : il faut à la fois que le prix de vente dépasse 15 000 € et que la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition revalorisé) dépasse le décuple du prix d'acquisition. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, la taxe n'est pas due.
Règle
Exemple : pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 €, la plus-value est de 60 000 € (70 000 € – 10 000 €). Or la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition (10 × 10 000 € = 100 000 €) : le terrain n'est donc pas taxé.
Si le terrain est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intérêts. La valeur en capital est déterminée selon les règles du code civil (articles 1968 à 1976).
Le calcul de la plus-value imposable
La taxe s'applique sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain. Celle-ci est calculée comme la différence entre le prix de vente (prix réel stipulé dans l'acte de vente) et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du vendeur, en cas d'héritage par exemple).
Le prix d'acquisition doit être revalorisé en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Insee. La formule de calcul est la suivante : montant revalorisé du prix d'acquisition = prix d'acquisition × (dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition). Si vous avez acquis le terrain avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l'actualisation couvre plusieurs générations d'indices : vous devez procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.
Règle
Lorsque l'acquisition n'a pas été effectuée avec un prix en euros, une conversion est nécessaire : un prix exprimé en francs (avant janvier 2002) se divise par 6,55957 ; un prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960) se divise par 655,957. Un convertisseur franc-euro est disponible sur le site de l'Insee.
| Prix d'origine | Calcul pour obtenir un prix en euros |
|---|---|
| Prix exprimé en francs (avant janvier 2002) | Diviser par 6,55957 |
| Prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960) | Diviser par 655,957 |
Dans certaines situations, le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable (succession non déclarée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive). La taxe est alors calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.
Le taux et le montant de la taxe
Le taux de la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles est progressif : il augmente en fonction du montant de la plus-value.
La taxe s'applique selon les taux suivants : 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition ; 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition. Par ailleurs, l'assiette de la taxe est réduite de 1/10ᵉ par an à partir de la 9ᵉ année suivant le classement du terrain en zone constructible.
Règle
Exemple de réduction temporelle : pour un terrain rendu constructible en 2017, si la vente a lieu entre 2021 et 2024, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value ; si la vente est réalisée entre 2025 et 2033, la taxe est réduite de 10 % chaque année ; si la vente est effectuée à partir de 2034, le cédant ne paye plus de taxe.
Exemple de calcul : pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine, la plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d'acquisition. La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe de 10 000 €.
La déclaration et le paiement
La formalité d'enregistrement de la vente est accomplie par le notaire. Lors de la vente, la déclaration signée par le vendeur (ou son mandataire) doit être déposée par le notaire, accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.
Si la vente est constatée par une ordonnance judiciaire, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont dépend votre domicile, et la formalité doit être accomplie dans le mois qui suit la cession. Si la vente est constatée par un acte administratif, la déclaration est déposée à la collectivité publique concernée, qui la transmet aux services fiscaux.
Règle
Le paiement doit intervenir lors du dépôt de la déclaration, avant que l'acte notarié ne soit enregistré. Si la déclaration est déposée hors délai, des intérêts de retard sont appliqués à partir du 1ᵉʳ jour du mois qui suit celui au cours duquel la déclaration aurait dû être déposée. Pour une vente judiciaire, l'impôt sur la plus-value doit être versé au service des impôts dont relève votre domicile dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession. Pour une vente administrative, l'impôt est payé au service des impôts, par le comptable de la DGFIP, sur le prix dû au vendeur, au vu de la déclaration transmise par la collectivité publique.
S'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, vous êtes dispensé de déclaration. Mais l'acte de vente présenté à l'enregistrement doit préciser la raison de l'exonération (par exemple, terrain rendu constructible avant 2010).
Les exonérations et cas particuliers
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas dans les cas d'exonération prévus par la loi.
Sont notamment exonérés : la cession en conséquence d'une expropriation, à la suite d'une déclaration d'utilité publique ; le terrain rendu constructible avant le 13 janvier 2010 ; le terrain ayant déjà fait l'objet d'une vente (ou plusieurs) depuis son classement en zone constructible ; la cession de terrain réalisée plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible ; la cession dont le prix est inférieur à 15 000 €. La taxe ne s'applique pas non plus aux mutations à titre gratuit (par donation ou en cas de succession), ni si le prix de la cession est inférieur à 10 fois le prix d'acquisition.
Règle
La taxe ne concerne pas la cession à titre onéreux de droits relatifs à des terrains nus : usufruit, nue-propriété, servitudes, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc. Les cessions de droits sociaux ou de parts sociales (par exemple de SCI) ne sont pas non plus concernées par la taxe.
Les exonérations liées à la date de constructibilité (avant le 13 janvier 2010) et à l'ancienneté du classement (plus de 18 ans) tiennent compte de l'objectif de la taxe : ne taxer que les plus-values récentes générées par la décision publique de constructibilité. La réduction de 1/10ᵉ par an à partir de la 9ᵉ année prolonge progressivement cette logique jusqu'à l'extinction totale de la taxe.
Contacts utiles
Le centre des impôts fonciers et cadastre, le notaire et le service de la publicité foncière sont les interlocuteurs principaux pour cette taxe.
Le centre des impôts fonciers renseigne sur l'application de la taxe, le calcul de la plus-value et les exonérations. Le notaire instruit la déclaration de plus-value lors de la vente et la transmet au service de publicité foncière. Le service de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) reçoit la déclaration et le paiement de la taxe. Le service des impôts des entreprises (SIE) peut être compétent pour les vendeurs assujettis à l'impôt sur les sociétés.
Règle
La déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir est téléchargeable sur impots.gouv.fr. Un convertisseur franc-euro (pouvoir d'achat) est disponible sur le site de l'Insee pour revaloriser les prix d'acquisition anciens.
- Centre des impôts fonciers : information sur la taxe, le calcul de la plus-value et les exonérations.
- Notaire : dépôt de la déclaration et du paiement lors de la vente.
- Service de publicité foncière : enregistrement de l'acte et perception de la taxe.
- Service des impôts des entreprises (SIE) : vendeurs assujettis à l'IS.
- Insee : convertisseur franc-euro et indice des prix à la consommation.
En cas de doute sur l'application de la taxe à votre situation (date de constructibilité, seuils, exonérations), il est recommandé de consulter votre notaire ou votre centre des impôts fonciers avant la signature de l'acte de vente.
Textes applicables
- Code général des impôts : article 1605 nonies (Légifrance)Texte légal
- Code général des impôts, annexe 3 : articles 331 K bis à 331 K ter (Légifrance)Texte légal
- Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-TDC-20Doctrine fiscale
- Bofip-Impôts n° BOI-ANNX-000097 (coefficients d'érosion monétaire)Doctrine fiscale
- Code civil : article 637Légifrance
- Code civil : articles 1968 à 1976Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Convertisseur franc-euro — pouvoir d'achat (Insee)
- Déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir (impots.gouv.fr)
- Trouver votre centre des impôts fonciers
- Trouver votre service de la publicité foncière
- Annuaire des notaires (notaires.fr)
- Contacts impots.gouv.fr
Les règles de cette taxe sont fixées par le code général des impôts (article 1605 nonies et annexe 3). Les taux, seuils et modalités peuvent évoluer à chaque loi de finances. Vérifier les dernières évolutions auprès de votre notaire, de votre centre des impôts fonciers ou sur impots.gouv.fr.