Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière : champ d'application, barème progressif, décote et plafonnement.
Ce qu'il faut savoir
- L'IFI est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier non professionnel excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
- L'impôt est calculé en appliquant un barème progressif à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel.
- Une décote est prévue pour les patrimoines dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 € ; elle se calcule à partir de la formule 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable.
- L'IFI peut être réduit lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général, à hauteur de 75 % des dons réalisés dans la limite de 50 000 €.
- L'IFI peut être plafonné lorsque le cumul de l'IFI de l'année en cours et des impôts dus sur les revenus de l'année précédente dépasse 75 % du cumul des revenus de l'année précédente.
- Certains biens sont exonérés totalement ou partiellement : biens professionnels, bois et forêts, biens ruraux loués à long terme, logements loués meublés sous le régime LMP (exonération à 50 %).
Conditions essentielles
- Vous êtes une personne physique.
- La valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Pour les couples mariés ou pacsés, l'imposition est commune pour les biens communs et propres.
- Les dettes déduites doivent porter sur les biens constituant le patrimoine imposable au 1er janvier et pouvoir être justifiées.
Les étapes
- Évaluer la valeur nette de votre patrimoine immobilier imposable au 1er janvier de l'année.
- Déduire les dettes existantes à cette date, justifiées et portant sur les biens imposables.
- Appliquer le barème progressif de l'IFI à la valeur nette taxable du patrimoine.
- Calculer la décote si la valeur du patrimoine est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
- Déduire les réductions pour dons et appliquer le plafonnement le cas échéant.
- Déclarer l'IFI en même temps que les revenus et payer à réception de l'avis d'IFI.
Cette synthèse porte sur le calcul proprement dit de l'IFI. Le détail des biens entrant dans le champ, des dettes déductibles et des exonérations est traité dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour comprendre le champ d'application et le calcul du barème, voir les sections « Qui est soumis à l'IFI » et « Comment s'applique le barème de l'IFI ».
Qui est soumis à l'IFI et à partir de quel seuil ?
Vous possédez un patrimoine immobilier conséquent : vous devez payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de ce patrimoine excède 1 300 000 €.
L'IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2026, c'est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier. Les dettes portent sur les biens qui constituent le patrimoine imposable au 1er janvier.
Règle
Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Mais dans ce cas, l'imposition à l'IFI commence à partir de 800 000 €.
- Personnes physiques : l'IFI concerne les personnes physiques dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Couples mariés ou pacsés : l'imposition est commune pour les biens communs et les biens propres.
- Seuil d'imposition : le seuil de déclenchement est fixé à 1 300 000 €, mais l'imposition débute à 800 000 €.
L'IFI est un impôt déclaratif : il repose sur l'évaluation faite par le contribuable, sous sa responsabilité.
Quels sont les biens imposables et les dettes déductibles ?
L'IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2026, c'est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier.
Les dettes portent sur les biens qui constituent le patrimoine imposable au 1er janvier. Si les biens immobiliers sont détenus par une société, les dettes de la société peuvent être déduites uniquement pour leur quote-part qui se rapporte aux biens immobiliers.
- Acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers).
- Travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
- Acquisition des parts ou actions, à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers imposables.
- Travaux d'entretien dus par le propriétaire, ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire.
- Paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (par exemple, taxe foncière ou droits de succession).
À savoir
- En revanche, les impositions incombant à l'occupant ne sont pas déductibles (par exemple, la taxe d'habitation).
- La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers n'est pas non plus déductible (revenus fonciers par exemple).
- Les dettes déductibles doivent pouvoir être justifiées.
Le périmètre exact des biens imposables et des dettes déductibles relève de la fiche officielle consacrée aux personnes et biens concernés par l'IFI.
Comment s'applique le barème de l'IFI ?
L'IFI est calculé sur la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel en appliquant un barème progressif.
Le barème est progressif par tranches : chaque fraction de la valeur nette taxable est taxée au taux correspondant.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Un simulateur officiel de l'impôt sur la fortune immobilière est mis à disposition sur impots.gouv.fr pour estimer le montant dû. Le barème s'applique à la valeur nette taxable, après déduction des dettes déductibles.
Comment s'applique la décote pour l'IFI ?
Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI.
Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine. La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.
Exemple de calcul avec décote
- Patrimoine net taxable au 1er janvier 2026 : 1 350 000 €.
- IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €.
- Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €.
- Montant IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €.
Cet exemple reprend celui de la fiche officielle. Il illustre la mécanique de la décote, sans préjuger de votre situation personnelle.
Quelles sont les réductions d'impôt pour l'IFI ?
Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général.
La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.
Le régime des dons aux associations et organismes d'intérêt général relève de la fiche dédiée à l'impôt sur le revenu.
Comment l'IFI est-il plafonné ?
Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l'IFI.
Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul de l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente. Si vous êtes dans cette situation, votre IFI de l'année, calculé d'après le barème, sera réduit du montant de la différence entre les 2 montants cumulés.
Exemple de plafonnement
- IFI calculé pour l'année 2026 : 1 000 €.
- Impôts 2026 dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année 2025 : 7 000 €.
- Cumul IFI 2026 et impôts 2026 dus sur les revenus mondiaux de 2025 : 8 000 €.
- Cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2025 : 10 000 €.
- Le cumul représente 80 % du cumul des revenus mondiaux de 2025 : vous pouvez bénéficier du plafonnement.
- La réduction correspond à la différence entre 75 % et 80 % du cumul des revenus mondiaux de 2025, soit 5 % de 10 000 € = 500 €.
Le plafonnement suppose d'être fiscalement domicilié en France.
Quelles sont les exonérations partielles ou totales ?
Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues. Ces exonérations concernent principalement les biens affectés à une activité professionnelle ou à une exploitation agricole ou forestière.
Les exonérations totales visent les biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle, les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel, ainsi que les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel. Une exonération partielle de 50 % est prévue pour les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP).
- Biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle
- Exonération totale.
- Bois et forêts
- Exonération totale sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel.
- Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel
- Exonération totale (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation).
- Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
- Exonération partielle à 50 %.
Les biens professionnels — biens nécessaires à l'exercice d'une activité professionnelle (industrielle, commerciale, artisanale, libérale) — sont exonérés d'IFI.
Ces exonérations sont soumises à conditions ; leur application doit être vérifiée au regard de votre situation.
Déclaration et paiement de l'IFI
L'IFI est déclaré en même temps que les revenus.
Délai à retenir
L'IFI est déclaré en même temps que les revenus (mai-juin selon le département, dates fixées annuellement par l'administration fiscale). Le paiement intervient à réception de l'avis d'IFI.
Un simulateur officiel de l'IFI est disponible sur impots.gouv.fr pour estimer le montant que vous aurez à payer.
Les dates de campagne déclarative sont fixées chaque année par l'administration fiscale et varient selon le département.
Le vocabulaire de l'IFI
Quelques notions reviennent tout au long du calcul de l'IFI. Les préciser facilite la lecture du barème et des réductions.
- Valeur nette taxable
- Valeur de votre patrimoine immobilier imposable au 1er janvier de l'année, après déduction des dettes déductibles existant à cette date et justifiables.
- Barème progressif
- Mode de calcul où chaque fraction de la valeur nette taxable est imposée au taux correspondant à sa tranche, les taux croissant avec la valeur.
- Décote
- Réduction appliquée aux patrimoines dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, calculée selon la formule 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable.
- Réduction pour dons
- Réduction d'IFI égale à 75 % des dons réalisés au profit d'organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 €.
- Plafonnement
- Réduction qui limite le cumul de l'IFI de l'année en cours et des impôts dus sur les revenus de l'année précédente à 75 % du cumul des revenus de l'année précédente.
- Exonération
- Sortie totale ou partielle de certains biens du champ de l'IFI, comme les biens professionnels, les bois et forêts ou les biens ruraux loués à long terme.
- Quote-part
- Lorsque des biens immobiliers sont détenus par une société, part des dettes de la société qui se rapporte aux biens immobiliers imposables et peut donc être déduite.
Ces définitions reprennent les notions employées dans la fiche officielle, sans les modifier.
Points de vigilance
Certains éléments du calcul de l'IFI sont fréquemment source de confusion.
À savoir
- Le seuil de 1 300 000 € conditionne l'assujettissement à l'IFI, mais une fois ce seuil dépassé, l'imposition commence à partir de 800 000 €.
- La décote ne s'applique qu'aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
- La réduction pour dons est limitée à 50 000 €.
- Le plafonnement est réservé aux personnes fiscalement domiciliées en France.
- Les dettes ne sont déductibles que si elles portent sur les biens constituant le patrimoine imposable au 1er janvier et si elles peuvent être justifiées.
- Les impositions incombant à l'occupant et la part d'impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers ne sont pas déductibles.
Ces points ne dispensent pas de vérifier votre situation particulière auprès du service des impôts compétent.
Qui peut vous aider ?
Pour toute question relative à l'IFI, vous pouvez vous adresser au service en charge des impôts.
- Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...)
- Le service des impôts dont vous dépendez répond à vos questions et vous accompagne dans votre déclaration.
Un simulateur officiel de l'IFI et l'espace particulier sur impots.gouv.fr permettent d'estimer et de déclarer l'impôt.
Textes applicables
- Bofip-Impôts BOI-PAT-IFI-40 : calcul de l'IFITextes légaux
- Code général des impôts : articles 977 à 980 — champ d'application et calcul de l'IFITextes légaux
- Code général des impôts : articles 977 à 980Légifrance
- Bofip-Impôts n°BOI-PAT-ISF-40 relatif au calcul de l'IFIbofip.impots.gouv.fr
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
IFI : comprendre le calcul de l'impôt (Service-Public F138, vérifié 06/03/2026)
Vérifiée le 2026-09-22
- Ouvririmpots.gouv.fr (DGFiP)
Bofip-Impôts BOI-PAT-IFI-40 : calcul de l'IFI
Vérifiée le 2026-09-22
- OuvrirLégifrance
Code général des impôts : articles 977 à 980 - Champ d'application et calcul de l'IFI
Vérifiée le 2026-09-22
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.