Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés

L'IFI est un impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis 2018. Il ne concerne que les actifs immobiliers, à l'exclusion des actifs mobiliers (placements financiers, obligations, etc.). La valeur nette taxable est calculée après déduction des dettes justifiées et après application des abattements et exonérations. Le seuil de 1 300 000 € s'apprécie au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition.

Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes : une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée ; deux personnes vivant en couple (mariés, pacsés ou concubins). Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte. Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Domicile fiscal en France : l'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer. Domicile fiscal à l'étranger : les biens suivants sont imposables : biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer ; parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France ; parts ou actions de sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France. Nouvel arrivant en France : si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.

Les biens à déclarer comprennent notamment : les biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…) ; les bâtiments classés monument historique ; les biens immobiliers en cours de construction au 1ᵉʳ janvier ; les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…) ; les biens immobiliers ou fractions de biens représentés par des parts de sociétés immobilières ; les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation…) ; les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.

Parts ou actions de sociétés immobilières : vous devez déclarer la valeur représentant les biens immobiliers détenus par la société. Toutefois, l'immobilier détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions lorsque ces biens sont affectés à l'activité de la société. Fiducie et trust : les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust sont imposables pour leur valeur vénale au 1ᵉʳ janvier. Assurance-vie : la fraction de la valeur de rachat au 1ᵉʳ janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie rachetables est imposable. PER : durant la phase d'épargne, les PER ouverts sous la forme de comptes titres sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à des actifs immobiliers imposables.

L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance. Usufruitier : en règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété. Toutefois, dans certains cas (usufruit légal du conjoint survivant, par exemple), la loi prévoit une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s). L'usufruitier déclare alors le bien pour sa valeur en usufruit, déterminée selon un barème fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Nu-propriétaire : le nu-propriétaire ne doit pas déclarer le bien à l'IFI, sauf si une imposition répartie est prévue. Droit d'usage ou d'habitation : l'imposition est traitée comme celle d'un droit en usufruit. Le bénéficiaire déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété.

La valeur vénale est la valeur de marché du bien, indépendante du prix d'acquisition. Vous pouvez estimer la valeur d'un bien immobilier en utilisant le service en ligne Patrim, accessible depuis votre espace personnel de télédéclarant sur impots.gouv.fr. Votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1ᵉʳ janvier.

Les dettes portent sur les biens qui constituent le patrimoine imposable au 1ᵉʳ janvier. Si les biens immobiliers sont détenus par une société, les dettes de la société peuvent être déduites uniquement pour leur quote-part qui se rapporte aux biens immobiliers. Les dettes déductibles comprennent notamment : l'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ; les travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; l'acquisition des parts ou actions, à hauteur de la valeur des biens immobiliers imposables ; les travaux d'entretien dus par le propriétaire ou payés pour le compte du locataire sans remboursement au 31 décembre ; le paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (taxe foncière, droits de succession).

L'abattement de 30 % s'applique sur la valeur de votre résidence principale au 1ᵉʳ janvier. Les exonérations partielles ou totales concernent : les biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle (si vous exercez une profession libérale, commerciale ou artisanale dans le bien) ; les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel (y compris les parts de groupements forestiers) ; les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation) ; les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP). Ces exonérations visent à protéger les biens directement liés à une activité économique ou professionnelle.