Association syndicale de propriétaires (ASP)

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur les associations syndicales de propriétaires : formes, création, autorisation préfectorale, fonctionnement et dissolution.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les règles propres à chaque forme d'ASP, les procédures de modification, de transformation, d'union, de fusion et de dissolution sont détaillées dans les sections suivantes.

Les 3 formes d'association syndicale de propriétaires

L'association syndicale de propriétaires se décline en 3 formes, distinguées par leur mode de création et leur nature juridique.

Il existe 3 formes d'ASP selon leur mode de création et le type de bien concerné : l'association syndicale libre (ASL), qui est une personne morale de droit privé ; l'association syndicale autorisée (ASA), qui est un établissement public à caractère administratif ; et l'association syndicale constituée d'office (ASCO), qui est un établissement public administratif créé par le préfet.

La confusion avec le syndicat des copropriétaires est fréquente lorsque plusieurs maisons individuelles partagent un équipement (chemin, stationnement, réseau). En ASP, l'adhésion n'est jamais automatique : en ASL, elle résulte d'un consentement écrit ; en ASA, elle résulte d'une adhésion régulièrement décidée dans les conditions statutaires ; en ASCO, elle est subie mais encadrée par l'arrêté préfectoral.

• ASL : personne morale de droit privé, créée par consentement écrit unanime des propriétaires, déclarée en préfecture, publiée au JOAFE.
• ASA : établissement public à caractère administratif, créée par arrêté préfectoral après enquête publique et avis favorable des propriétaires.
• ASCO : établissement public à caractère administratif, constitué d'office par le préfet en cas d'opposition des propriétaires alors qu'une obligation légale d'entretien existe.

Créer une association syndicale libre (ASL)

L'association syndicale libre se constitue par la volonté des propriétaires. Sa création suppose le consentement écrit de tous les membres, la rédaction de statuts et une déclaration en préfecture.

Les propriétaires qui le souhaitent peuvent constituer une ASL. Ils doivent tous donner leur consentement par écrit. Les membres rédigent les statuts de l'association, qui doivent comporter un ensemble de mentions obligatoires.

Pour pouvoir justifier de l'existence et de la capacité juridique de l'association, les dirigeants peuvent télécharger une copie de l'annonce publiée au Journal officiel (ou justificatif de publication). Ce document est à conserver durant toute la vie de l'association. Les statuts fixent librement les règles de fonctionnement de l'ASL : l'assemblée générale est composée de l'ensemble des propriétaires membres et ses pouvoirs sont définis par les statuts ; l'ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres ou leurs représentants ; le syndicat règle les affaires de l'ASL par délibération. Les statuts définissent les missions du président, qui a toutefois l'obligation de tenir à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre et de procéder à la déclaration et à la publication des modifications statutaires.

Créer une association syndicale autorisée (ASA)

La création d'une ASA requiert l'initiative des propriétaires (ou d'une collectivité, ou de l'État), un dossier de statuts, une enquête publique, un avis favorable des propriétaires et un arrêté préfectoral.

La création d'une association syndicale autorisée (ASA) peut être à l'initiative d'un ou plusieurs propriétaires, d'une collectivité territoriale ou d'un groupement de collectivités territoriales, ou de l'État (le préfet). La personne à l'initiative doit constituer un dossier composé de sa demande et du projet des statuts qu'elle a rédigé.

L'arrêté préfectoral créant l'association est publié au recueil des actes administratifs de la préfecture. L'arrêté ainsi que les statuts sont affichés dans chacune des communes sur le territoire desquelles s'étend le périmètre de l'association, dans un délai de 15 jours à compter de la date de publication de l'arrêté. L'arrêté est aussi notifié aux propriétaires des immeubles pouvant être inclus dans le périmètre. En cas de refus de création, les propriétaires des immeubles pouvant être inclus dans le périmètre reçoivent une notification de cette décision. Un propriétaire qui ne s'oppose pas expressément au projet est considéré comme favorable à la création de l'association.

Constitution d'office d'une ASCO par le préfet

Lorsque la création d'une ASA échoue en raison de l'opposition des propriétaires alors que des obligations légales d'entretien pèsent sur des ouvrages, le préfet peut constituer une association syndicale d'office.

Une association syndicale peut être constituée d'office (ASCO) par le préfet. C'est le cas lorsque une ASA n'a pas pu être créée du fait de l'opposition des propriétaires inclus dans le périmètre de l'association alors qu'une obligation légale d'entretien pesait sur certains ouvrages ou travaux.

L'arrêté du préfet comprend notamment les dispositions portant sur les points suivants : périmètre de l'association, objet, mode d'exécution des travaux et conditions de répartition des dépenses selon le degré d'intérêt de chaque propriétaire à l'exécution des travaux. Les dispositions qui régissent les ASA sont applicables aux ASCO, y compris en ce qui concerne les organes, le fonctionnement, les ressources et les modifications statutaires.

Organes et fonctionnement de l'ASA et de l'ASCO

L'ASA et l'ASCO sont administrées par une assemblée de propriétaires, un syndicat et un président assisté d'un vice-président. Leur fonctionnement est encadré par la loi et les statuts.

Les organes de l'association sont : une assemblée de propriétaires, qui se réunit sur convocation du président de l'ASA ; un syndicat, composé de membres élus par l'assemblée des propriétaires ; et un président et un vice-président, élus par le syndicat parmi ses membres.

Pour l'ASL, les statuts fixent librement les règles de fonctionnement : l'assemblée générale est composée de l'ensemble des propriétaires membres, le syndicat est élu parmi les propriétaires membres ou leurs représentants, et le président a l'obligation de tenir à jour l'état nominatif des propriétaires et de procéder aux déclarations et publications statutaires. La différence essentielle est donc que l'ASA et l'ASCO sont soumises à un cadre légal minimal, tandis que l'ASL organise librement son fonctionnement dans le respect des mentions statutaires obligatoires.

Modifier les statuts et le périmètre

Les mesures statutaires initiales d'une ASA ou d'une ASCO (périmètre, objet) peuvent être modifiées sous conditions ; les propriétaires peuvent aussi demander la sortie d'une propriété du périmètre (distraction).

La proposition de modification des mesures statutaires initiales peut porter sur l'un des cas suivants : extension du périmètre de l'ASA (ou de l'ASCO) ou changement de l'objet de l'ASA (ou de l'ASCO). D'autres modifications statutaires peuvent être demandées sur proposition du syndicat ou du 10ᵉ des propriétaires : elles font l'objet d'une délibération de l'assemblée des propriétaires convoquée en session extraordinaire, transmise au préfet pour autorisation ; l'arrêté du préfet est publié puis notifié.

L'enquête publique n'a pas lieu lorsque l'extension porte sur une surface n'excédant pas 7 % de la superficie incluse dans le périmètre de l'association. En outre, l'adhésion de chaque propriétaire des immeubles susceptibles d'être inclus dans le périmètre doit avoir été recueillie par écrit, ainsi que l'avis de chaque commune intéressée. Le préfet autorise par arrêté la modification des statuts ; l'arrêté est publié au recueil des actes administratifs de la préfecture, affiché dans chaque commune du périmètre et notifié aux propriétaires des immeubles susceptibles d'être inclus dans le nouveau périmètre.

Transformation, union et fusion

Une ASL peut être transformée en ASA après un an d'existence ; une ASCO peut être transformée en ASA ; des associations peuvent se regrouper en union ou fusionner.

L'ASL peut demander, au moins 1 an après sa création, d'être transformée en ASA. Cette transformation nécessite l'avis favorable des propriétaires, donné dans l'un des 2 cas suivants : par la majorité des propriétaires représentant au moins les 2/3 de la superficie des propriétés concernées, ou par les 2/3 des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés concernées.

Le préfet prononce la fusion après délibération favorable des assemblées de tous les propriétaires membres de chaque association concernée. Dans cette situation, le seuil de représentation prévu par leurs statuts ne s'applique pas. L'ensemble des biens, droits et obligations des associations syndicales fusionnées sont transférés à l'association syndicale issue de la fusion. L'arrêté préfectoral autorisant l'union est publié au recueil des actes administratifs de la préfecture, affiché dans chaque commune du périmètre et notifié aux membres de l'association.

Dissolution de l'ASA, de l'ASCO et de l'ASL

Les modalités de dissolution diffèrent selon la forme d'ASP : à la demande des membres (ASA) ou selon les statuts (ASL), ou à l'initiative du préfet (ASCO et ASA d'office).

Une ASA peut être dissoute à la demande des membres de l'association. Tel est le cas lorsqu'un avis favorable des membres a été donné dans l'un des 2 cas suivants : par la majorité des propriétaires représentant au moins les 2/3 de la superficie des propriétés concernées, ou par les 2/3 des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés concernées.

Pour l'ASL, la déclaration de dissolution s'effectue via la téléprocédure dédiée sur demarche.numerique.gouv.fr. Pour justifier de l'existence de l'association, les dirigeants peuvent télécharger le justificatif de publication au Journal officiel, document à conserver durant toute la vie de l'association. Les délibérations des organes de l'ASA sont transmises au préfet du siège, qui dispose, pour certains actes, d'un droit de modification.