Comment renégocier ou obtenir le rachat de son crédit immobilier ?

Vue d'ensemble

La renégociation du crédit immobilier permet d'obtenir de meilleures conditions d'emprunt auprès de l'organisme prêteur d'origine. Lorsqu'un autre organisme est choisi, l'opération prend le nom de rachat de crédit immobilier et donne lieu à un nouveau contrat de prêt.

Cette synthèse présente l'essentiel de la renégociation et du rachat de crédit immobilier. Le détail du contenu de l'avenant, du délai de réflexion, des frais et des précautions contre les escroqueries est traité dans les sections suivantes.

Que peut apporter la renégociation ?

La renégociation consiste à obtenir de meilleures conditions d'emprunt auprès de l'organisme prêteur d'origine.

Vous pouvez renégocier votre crédit immobilier avec l'organisme prêteur (par exemple, la banque) qui vous l'a accordé. Si l'organisme prêteur accepte votre demande, vous pourrez obtenir de meilleures conditions d'emprunt avec un taux d'intérêt plus faible qu'à l'origine.

• Soit par des mensualités d'emprunt moins élevées : la somme à rembourser chaque mois est plus faible.
• Soit par une durée de remboursement plus courte : le nombre de remboursements à faire est plus faible.

Cette modification doit être mentionnée dans un avenant au contrat de prêt initial. L'avenant doit être établi sur papier ou sur un autre support durable, par exemple dans votre espace personnel sur le site internet de la banque.

Renégociation ou rachat : de quoi parle-t-on ?

Deux opérations différentes permettent d'améliorer les conditions d'un crédit immobilier : la renégociation avec le prêteur d'origine et le rachat par un autre organisme.

La renégociation se matérialise par un avenant au contrat de prêt initial, tandis que le rachat donne lieu à un nouveau contrat avec le nouvel organisme prêteur.

Le choix entre renégociation et rachat dépend notamment du gain espéré sur le taux et du niveau des frais engendrés par chaque opération.

Que doit indiquer l'avenant ?

Le contenu de l'avenant dépend de la nature du crédit immobilier : taux fixe ou taux variable.

Crédit à taux fixe

L'avenant doit indiquer un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé, ainsi que le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.

Crédit à taux variable

L'avenant doit indiquer un échéancier détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé, le TAEG et le coût du crédit calculés sur la base des seuls frais et échéances à venir jusqu'à la date de révision du taux d'intérêt, ainsi que les conditions et modes de variation du taux d'intérêt.

La mention du capital restant dû en cas de remboursement anticipé permet au salarié emprunteur d'anticiper le coût d'un remboursement par anticipation.

Le délai de réflexion de 10 jours

L'acceptation de l'avenant suppose le respect d'un délai de réflexion.

Quel que soit le type de crédit, vous avez un délai de réflexion incompressible de 10 jours calendaires à partir de la réception des informations mentionnées dans l'avenant.

Pour refuser l'avenant, il vous suffit de ne pas l'envoyer au nouvel organisme prêteur.

En quoi consiste le rachat du crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération distincte de la renégociation avec le prêteur d'origine.

Vous pouvez faire racheter votre crédit immobilier par un organisme prêteur (banque ou société de financement) différent de celui qui vous a accordé le crédit. Vous devrez signer un nouveau contrat de prêt avec ce nouvel organisme prêteur.

• Pour le crédit d'origine, des indemnités de remboursement anticipé (pénalités) peuvent être dues.
• Si ce crédit était garanti par une hypothèque, des frais de mainlevée d'hypothèque peuvent être dus.
• Pour l'ouverture du nouveau crédit, des frais de dossiers et des frais de garantie (généralement caution bancaire ou hypothèque) s'appliquent.
• Le nouvel organisme prêteur peut également vous imposer de prendre une nouvelle assurance emprunteur.

Le rachat implique donc de comparer le gain attendu sur les conditions du crédit avec l'ensemble des frais qu'il génère.

Quels frais peuvent être facturés ?

Tant la renégociation que le rachat peuvent entraîner des frais.

• Frais d'avenant au contrat : l'organisme prêteur peut demander des frais en contrepartie de l'étude de la demande et du montage du crédit.
• Inscription au service de publicité foncière : lorsque le crédit est garanti par une hypothèque, le résultat de la renégociation doit y être inscrit par un notaire.
• Indemnités de remboursement anticipé : dues, le cas échéant, pour le crédit d'origine en cas de rachat.
• Frais de mainlevée d'hypothèque : possibles lorsque le crédit d'origine était garanti par une hypothèque.
• Frais de dossiers et frais de garantie : pour l'ouverture du nouveau crédit en cas de rachat.

Lorsque votre crédit est garanti par une hypothèque, la modification du taux d'intérêt ou de la durée de remboursement doit être inscrite au service de publicité foncière par un notaire.

Éviter les escroqueries au faux rachat de crédit

Le rachat de crédit est un terrain propice aux démarches frauduleuses.

Pour éviter d'être victime d'une escroquerie au faux rachat de crédit, vous pouvez vérifier que l'organisme prêteur auquel vous vous adressez est autorisé à proposer un crédit en France, en consultant les registres officiels.

Pour cela, recherchez ses coordonnées sur le site internet officiel de l'organisme prêteur, puis appelez-le ou écrivez-lui à l'aide des coordonnées mentionnées sur ce site officiel.

Vérifier que l'organisme est autorisé

Deux registres officiels permettent de vérifier qu'un organisme est autorisé à proposer un crédit ou à intervenir comme intermédiaire.

• Pour les organismes bancaires, le registre des agents financiers agréés (REGAFI).
• Pour les intermédiaires en assurance ou en banque, le registre de l'ORIAS.

Ces vérifications sont préalables à toute signature d'avenant ou de nouveau contrat de prêt.

L'assurance emprunteur en cas de rachat

Le rachat de crédit peut avoir une incidence sur l'assurance qui couvre le prêt.

Le nouvel organisme prêteur peut vous imposer de prendre une nouvelle assurance emprunteur.

L'assurance emprunteur constitue un poste de coût à intégrer dans la comparaison entre renégociation et rachat.

Points de vigilance

Quelques points appellent une attention particulière avant de renégocier ou de racheter un crédit immobilier.

• L'acceptation de l'avenant suppose le respect du délai de réflexion de 10 jours calendaires.
• L'avenant doit mentionner le TAEG et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.
• Le rachat s'accompagne de frais (indemnités de remboursement anticipé, mainlevée d'hypothèque, frais de dossiers et de garantie).
• La vérification de l'organisme (REGAFI, ORIAS) est essentielle pour éviter les escroqueries.
• Le refus de l'avenant se manifeste simplement en ne l'envoyant pas à l'organisme prêteur.

Ces points ne dispensent pas de comparer précisément le coût total de l'opération avant de s'engager.

Récapitulatif des étapes

Le tableau ci-dessous récapitule les principales étapes et informations à retenir selon que vous renégociez avec votre prêteur ou que vous rachetez votre crédit.

Ce récapitulatif est indicatif : les modalités exactes figurent dans l'avenant ou dans le nouveau contrat de prêt.

La démarche en pratique

Voici, concrètement, les étapes à suivre pour renégocier ou racheter un crédit immobilier.

• Comparer les conditions proposées avec celles du crédit en cours, en tenant compte du taux mais aussi des frais.
• Solliciter l'organisme prêteur d'origine pour une renégociation, ou un autre organisme pour un rachat.
• Lire attentivement l'avenant (échéancier, TAEG, coût du crédit) ou le nouveau contrat de prêt.
• Respecter le délai de réflexion de 10 jours calendaires à compter de la réception des informations de l'avenant.
• Signer puis envoyer l'avenant après le délai, par lettre ou par tout autre moyen convenu rendant la date certaine.
• En cas de rachat, anticiper les frais : indemnités de remboursement anticipé, mainlevée d'hypothèque, frais de dossiers et de garantie.

Avant toute signature, la vérification de l'organisme auprès des registres officiels (REGAFI, ORIAS) permet de se prémunir contre les escroqueries.

Qui peut vous renseigner ?

Un service public d'information peut vous accompagner dans la compréhension de vos droits en matière bancaire et assurantielle.

• Info Banque - Assurance : service d'information sur les questions bancaires et assurantielles pour les particuliers.

En cas de suspicion d'escroquerie, la vérification de l'organisme auprès des registres officiels est la première démarche à effectuer.