Garanties après la réception des travaux

Premièrement, les travaux doivent porter sur la réalisation d'un ouvrage : construction neuve, rénovation, extension, travaux sur un bâtiment existant. Deuxièmement, le défaut doit être constaté après la réception des travaux, c'est-à-dire après l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte les travaux avec ou sans réserves. Troisièmement, le délai de garantie applicable doit être en cours : 1 an pour la GPA, 2 ans pour la garantie de bon fonctionnement, 10 ans pour la garantie décennale. La garantie à mettre en œuvre varie selon que les désordres concernent le gros œuvre (fondations, murs porteurs, toiture) ou un élément d'équipement (carrelage, chauffage, installations sanitaires), et selon le moment où ils apparaissent après la réception.

Le terme de constructeur recouvre plusieurs catégories de professionnels et de personnes. Sont concernés : l'architecte, l'entrepreneur, le technicien ou le contrôleur technique ; le promoteur immobilier ; le vendeur d'immeuble à construire ou à rénover ; le constructeur de maisons individuelles ; le prestataire lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (contrat d'entreprise) ; la personne ou mandataire qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; le fabriquant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement. Chacun de ces acteurs peut voir sa responsabilité engagée selon la nature des travaux réalisés et le type de désordre constaté.

La GPA est la première des trois garanties légales. Elle couvre tous les désordres, quelle que soit leur gravité, dès lors qu'ils sont apparus dans l'année qui suit la réception. Concrètement, les désordres constatés doivent faire l'objet d'une notification au constructeur : vous devez lui écrire en lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) pour lui demander d'effectuer les réparations dans un délai que vous lui fixez. La GPA vise les désordres liés à la mauvaise exécution des travaux : elle ne couvre pas l'usure normale du bien, qui relève de l'entretien courant du maître d'ouvrage.

La garantie de bon fonctionnement ne vise que les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire tous les éléments qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti. Exemple type : le ballon d'eau chaude, une chaudière, un volet roulant, un équipement de cuisine. Elle ne couvre pas les désordres qui affectent les éléments faisant partie intégrante de la construction, tels que les fondations, les murs porteurs ou la toiture : ceux-ci relèvent de la garantie décennale. La durée de la garantie est de 2 ans par défaut ; elle peut être allongée si le contrat de construction le prévoit. Pour la faire jouer, vous devez signaler au constructeur les défauts constatés par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui demandant d'intervenir à ses frais dans un délai que vous fixez.

La garantie décennale est la garantie la plus extensive des trois. Elle assure les dommages suivants : solidité du bâtiment compromise ; solidité des éléments indissociables les uns des autres compromise ; construction rendue inhabitable ; construction rendue impropre à l'usage auquel elle est destinée. L'assurance décennale des constructeurs couvre les dommages touchant les éléments suivants : ouvrages de fondation et d'ossature ; ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement) ; voirie (chemin d'accès) ; ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée) ; éléments d'équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée). La garantie couvre les dommages qui n'étaient pas décelables lors de la réception : un désordre visible et accepté lors de la réception ne peut pas être invoqué au titre de la garantie décennale.

La lettre RAR doit décrire précisément les désordres constatés et fixer un délai au constructeur pour y remédier. Ce formalisme est indispensable : il constitue la preuve juridique de votre demande et fait courir les délais de réponse. Si le constructeur n'intervient pas dans le délai imparti, vous pouvez tenter une médiation par l'intermédiaire d'un conciliateur de justice, démarche amiable destinée à trouver un accord sans passer devant le juge. En l'absence de réparation ou d'accord, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (ou le tribunal de proximité pour les litiges de moindre importance) dans le délai couvert par la garantie concernée.

La réception est formalisée dans un procès-verbal qui peut mentionner des réserves : il s'agit alors de signalements de défauts que le constructeur devra réparer. Si vous ne signalez pas un désordre lors de la réception, il est considéré comme accepté et ne pourra plus être invoqué au titre des garanties. En revanche, les défauts non visibles lors de la réception (défauts cachés) peuvent être couverts par une garantie selon leur nature : s'ils affectent la solidité ou rendent l'ouvrage impropre, ils relèvent de la garantie décennale. La réception peut être conventionnelle (accord des parties consigné dans un procès-verbal) ou judiciaire (prononcée par le tribunal en cas de désaccord).

La première étape est la médiation, une démarche amiable par laquelle un conciliateur de justice tente de rapprocher les parties pour trouver un accord. Cette étape n'est pas obligatoire mais est vivement recommandée : elle permet souvent de résoudre le litige sans frais de justice ni délai prolongé. En l'absence de réparation dans le délai fixé, ou si la médiation échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire dans le délai couvert par la garantie applicable. Le tribunal statue sur la responsabilité du constructeur et peut le condamner à réparer les désordres, éventuellement avec dommages et intérêts. Le tribunal de proximité peut être compétent pour les litiges de moindre importance, selon le montant de la demande.