Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété

Vue d’ensemble

Le diagnostic technique global (DTG) est un document qui évalue l’état technique général d’un immeuble en copropriété. Il informe les copropriétaires, aide à anticiper les travaux et facilite la gestion de la copropriété et de ses dépenses d’énergie.

Le détail du contenu du DTG, du calcul du coût et du contrôle éventuel par le maire ou le préfet est traité dans les sections suivantes.

Qu’est-ce que le DTG ?

Le diagnostic technique global (DTG) est un document qui évalue l’état technique général d’un immeuble en copropriété. Il vise à informer, anticiper et faciliter la gestion de l’immeuble.

• Informer les copropriétaires sur la situation globale de l’immeuble (structure, équipements, sécurité...).
• Anticiper les travaux nécessaires pour la préservation de l’immeuble.
• Faciliter la gestion de la copropriété et de ses dépenses d’énergie.

Le DTG est un document préventif, informatif sur l’état technique du bâtiment et de ses équipements communs, et stratégique : il permet au syndicat des copropriétaires de planifier ses dépenses et de voter en connaissance de cause.

Le DTG se distingue du plan pluriannuel de travaux (PPT) : le DTG dresse l’état et les besoins, le PPT organise leur réalisation dans le temps. L’absence de besoin de travaux sur 10 ans dispense le syndicat de mettre en place un PPT (voir section dédiée).

Quels immeubles sont concernés par le DTG ?

La réalisation d’un DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation (total ou partiel) âgé de plus de 10 ans. L’obligation d’un DTG est évaluée à la date de la mise en copropriété.

Par exemple, un immeuble construit en 2014 et mis en copropriété en 2025 devra faire l’objet d’un DTG au moment de sa division en lots privatifs et parties communes. Pour les copropriétés déjà existantes, la réalisation d’un DTG reste facultative : aucune obligation ne s’impose, quel que soit l’âge de l’immeuble ou la date de création de la copropriété.

Le caractère facultatif pour les copropriétés existantes ne signifie pas l’inutilité du document : il reste le seul outil d’évaluation globale des besoins en travaux de l’immeuble.

Comment le DTG est-il voté ?

Le DTG est voté en plusieurs étapes, depuis son inscription à l’ordre du jour jusqu’à la présentation de son contenu à l’assemblée générale.

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   Inscription à l’ordre du jour

   Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation du DTG, soit de sa propre initiative, soit à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires.

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   Vote sur la réalisation

   Les copropriétaires se prononcent sur la question de la réalisation du DTG et sur ses conditions de réalisation par un vote à la majorité simple, dite majorité de l’article 24.

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   Présentation du contenu

   Une fois voté et réalisé, le contenu du DTG doit être présenté à la 1ʳᵉ assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Les copropriétaires décideront alors s’ils souhaitent réaliser les travaux préconisés dans le DTG.

Le vote porte à la fois sur le principe du DTG et sur ses conditions de réalisation : ces conditions encadrent la mission confiée au professionnel (périmètre, calendrier, budget).

Qui doit réaliser le DTG ?

La réalisation du DTG doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences en matière de modes constructifs, équipements techniques, produits et matériaux de construction, et pouvant justifier d’un diplôme, titre professionnel ou certification équivalente.

Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte, d’un thermicien. Ce professionnel doit également remplir les conditions suivantes d’indépendance et de garantie.

• Attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble.
• Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, l’assurance devant préciser les compétences couvertes.

Le choix du professionnel est une décision du syndicat des copropriétaires, généralement sur la base des offres répondant au mandat voté en assemblée générale.

Que doit mentionner le DTG ?

Le DTG doit comporter les informations suivantes, qui couvrent à la fois l’état du bâti, sa conformité réglementaire et les perspectives de travaux.

• Analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
• État technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction.
• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble.
• Évaluation sommaire du coût et liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie.

La mention des travaux des 10 prochaines années constitue le cœur opérationnel du DTG : elle alimente directement le débat de l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux et sur les votes de travaux.

Le DTG dispense-t-il du plan pluriannuel de travaux ?

Le DTG permet, dans un cas précis, d’exonérer le syndicat des copropriétaires de l’obligation de mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat des copropriétaires est dispensé de mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Cette dispense est un levier de simplification pour les copropriétés dont l’immeuble est en bon état : elle évite la mise en place d’un document de programmation alors qu’aucun travaux n’est à prévoir.

Quel est le coût d’un DTG ?

Il n’existe pas de grille tarifaire imposée pour la réalisation d’un DTG : le diagnostiqueur fixe ses tarifs librement. Le prix d’un DTG est donc variable.

Le prix est établi en fonction du nombre de lots dans l’immeuble, de son architecture, de sa structure et de sa localisation. Ainsi, plus la taille de la copropriété est importante, plus le prix sera élevé.

En tant que charge de copropriété non récupérable, le coût du DTG reste à la charge exclusive du copropriétaire, même si l’immeuble est loué.

Où consulter le DTG ?

Le DTG doit être intégré dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document reprend la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi que les équipements concernés et l’échéancier recommandé.

Le syndic de copropriété doit proposer un accès en ligne pour permettre à tous les copropriétaires de consulter le carnet d’entretien. Ce document doit être téléchargeable et imprimable.

La transmission du DTG au futur acquéreur d’un lot fait du document un élément du dossier de vente, utile à l’acheteur pour évaluer les perspectives de travaux de la copropriété qu’il rejoint.

Comment le DTG est-il contrôlé ?

Le maire ou le préfet peut exiger du syndic de copropriété la production d’un DTG pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes. Cette situation ne concerne que les copropriétés présentant des désordres potentiels.

C’est principalement le cas des immeubles : présentant un danger pour la santé des occupants ou des voisins ; présentant un dysfonctionnement ou une absence d’entretien compromettant gravement les conditions d’habitation ; menaçant ruine ou faisant courir un péril imminent ou insalubre.

Le contrôle préfectoral ou municipal transforme alors le DTG d’un projet voté en assemblée générale en une obligation mise en œuvre sous contrainte de délai, à la charge financière du syndicat en cas de carence.