Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les obligations de l'agent immobilier : mandat, carte professionnelle, honoraires, publicité et devoir de conseil.
Ce qu'il faut savoir
- Avant de mettre en vente un bien immobilier, l'agent immobilier doit avoir un mandat écrit, signé par le vendeur, en cours de validité.
- Seul un agent immobilier titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte « T ») peut signer un mandat.
- Le mandat peut être simple, semi-exclusif ou exclusif, chacun conférant des droits différents au vendeur et à l'agent.
- Les honoraires de l'agent immobilier ne sont pas encadrés : ils sont fixés librement par le professionnel, qui doit en afficher les prix maximums TTC.
- L'agent immobilier a un devoir d'information et de conseil envers le vendeur et l'acquéreur : vérification du titre de propriété, de la capacité des parties, de la solvabilité de l'acquéreur.
- L'annonce immobilière doit mentionner le prix de vente, le montant des honoraires TTC (s'ils sont à la charge de l'acquéreur), les diagnostics et les informations sur la copropriété.
- Le bon de visite n'a pas la valeur d'un mandat et ne donne pas lieu à des honoraires.
- Les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire.
Conditions essentielles
- L'agent immobilier doit être titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte « T »).
- Un mandat écrit, signé par le vendeur, doit être en cours de validité avant toute mise en relation.
- L'agent doit avoir rempli sa mission (annonce, visite, réunion) pour avoir droit à sa commission.
- L'agent doit respecter les obligations d'affichage des prix, de la carte professionnelle et de la garantie financière.
Les étapes
- Vérifier que l'agent immobilier est titulaire de la carte professionnelle (carte « T ») et dispose d'une garantie financière.
- Signer un mandat de vente (simple, semi-exclusif ou exclusif) en veillant à la présence des mentions obligatoires.
- Vérifier que le mandat est enregistré dans le registre des mandats de l'agence.
- Contrôler que l'annonce immobilière mentionne le prix de vente, les honoraires, les diagnostics et la copropriété le cas échéant.
- Signer le bon de visite à chaque visite (preuve de la mission de l'agent, sans engagement d'honoraires).
- Une fois l'offre d'achat acceptée, vérifier les diagnostics et les informations techniques transmises par l'agent.
- Signer le contrat définitif devant le notaire, puis régler les honoraires de l'agent immobilier.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — types de mandat, mentions obligatoires, devoir de conseil — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au mandat, voir les sections « L'agent immobilier doit-il avoir un mandat ? », « Les différents types de mandat » et « Les mentions obligatoires du mandat ». Pour le devoir de conseil, voir la section dédiée.
L'agent immobilier doit-il avoir un mandat pour vendre un bien ?
Oui. Avant de mettre en vente un bien immobilier, l'agent immobilier doit impérativement disposer d'un mandat écrit, signé par le vendeur et en cours de validité.
Avant de mettre en vente un bien immobilier, l'agent immobilier doit avoir un mandat écrit, signé par le vendeur, en cours de validité. L'étendue de sa mission est précisée dans le mandat. Seul un agent immobilier titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » dite *carte « T »* peut signer un mandat. Il doit fournir une attestation de collaborateur à ses salariés. Elle les autorise à agir en son nom.
Le mandat de vente est un contrat par lequel le propriétaire (le mandant) confie à l'agent immobilier (le mandataire) la mission de rechercher un acquéreur pour son bien. Ce contrat précise l'étendue de la mission de l'agent, sa durée, les honoraires et les conditions de la vente. Le mandat constitue le fondement juridique de l'intervention de l'agent : sans mandat, l'agent n'a aucun droit d'agir au nom du vendeur ni de percevoir de commission.
Règle
Tous les mandats doivent être inscrits par ordre chronologique sur un registre des mandats tenu par l'agent immobilier. Ce registre permet de justifier de la date de début de la mission et de l'antériorité éventuelle d'un mandat par rapport à une vente conclue directement par le vendeur. L'agent immobilier doit informer son client de la fin de sa mission (décrite dans le mandat), au plus tard dans les 8 jours de l'opération.
Le mandat est un document contractuel : le vendeur doit en lire attentivement les conditions avant de signer, notamment la durée, le type de mandat (simple, semi-exclusif, exclusif), le montant des honoraires et la répartition entre vendeur et acquéreur.
Les différents types de mandat
Trois types de mandat de vente existent : le mandat simple, le mandat semi-exclusif et le mandat exclusif. Chacun confère des droits différents au vendeur et à l'agent immobilier.
Il existe plusieurs types de mandat : le mandat simple permet au propriétaire de confier la vente à plusieurs agences et de vendre lui-même son bien. Le mandat semi-exclusif est signé avec une seule agence, et le propriétaire peut vendre son bien lui-même. Le mandat exclusif est signé avec une agence, seule à pouvoir vendre le bien.
Le mandat simple offre la plus grande liberté au vendeur : il peut confier la vente à autant d'agences qu'il le souhaite, et même vendre lui-même son bien sans passer par une agence. Seul l'agent par l'entremise duquel l'opération a été conclue touche une commission. Le mandat semi-exclusif confie la mission à une seule agence, mais réserve au vendeur la possibilité de vendre directement, sans commission à verser à l'agent dans ce cas. Le mandat exclusif retire au vendeur la possibilité de vendre lui-même ou par l'intermédiaire d'une autre agence : seule l'agence mandatée peut conclure la vente.
Règle
Dans le cas où le vendeur a signé des mandats simples auprès de plusieurs agences, seul l'agent par l'entremise duquel l'opération a été conclue touche une commission. Ce mécanisme d'attribution exclusive de la commission à l'agent négociateur évite le cumul de commissions entre agences concurrentes pour une même vente.
Le choix entre mandat simple, semi-exclusif et exclusif est un choix stratégique pour le vendeur. Le mandat exclusif permet un suivi plus concentré mais réduit la concurrence entre agences ; le mandat simple maximise la visibilité mais peut entraîner des difficultés de coordination. Il est conseillé de bien comparer les conditions de chaque type avant de signer.
Les mentions obligatoires du mandat
Le mandat de vente doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, sous peine de nullité ou d'inopposabilité.
Le mandat de vente comporte notamment les mentions suivantes : objet et durée du mandat (généralement 3 mois), désignation du ou des propriétaires en cas d'indivision, coordonnées de l'agent et numéro de sa carte professionnelle, honoraires (frais d'agence) ainsi que la mention de qui en aura la charge, conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes, moyens mis en œuvre par l'agent pour réaliser la vente, et numéro d'enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l'agence.
La mention de l'objet et de la durée du mandat permet de délimiter dans le temps et dans l'espace la mission de l'agent. La durée habituelle est de 3 mois, mais elle peut être plus courte ou plus longue selon les stipulations du contrat. La désignation des propriétaires en cas d'indivision est essentielle : chaque indivisaire doit être identifié, et le consentement de tous est requis pour la vente. La mention des honoraires et de leur répartition (vendeur ou acquéreur) évite les litiges ultérieurs. Les conditions de maniement des fonds protègent le vendeur contre les risques de détournement.
Règle
Le numéro d'enregistrement du mandat dans le registre de l'agence constitue une preuve de la date de début de la mission. Ce numéro doit figurer sur le mandat lui-même. Le défaut de mention de certaines clauses essentielles (objet, durée, honoraires) peut entraîner la nullité du mandat, ce qui priverait l'agent de son droit à commission.
Avant de signer le mandat, le vendeur doit vérifier que toutes les mentions obligatoires sont présentes et que les conditions (durée, honoraires, type de mandat) correspondent à ses attentes. En cas de doute, il peut demander conseil à un notaire ou à un avocat avant de s'engager.
La carte professionnelle obligatoire
Seul un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte « T ») peut exercer et signer un mandat.
Seul un agent immobilier titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » dite *carte « T »* peut signer un mandat. Cette carte est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI). L'agent doit fournir une attestation de collaborateur à ses salariés, qui les autorise à agir en son nom.
La carte professionnelle « T » est le titre habilitation obligatoire pour tout professionnel exerçant des activités de transaction sur immeubles et fonds de commerce. Elle atteste que le professionnel remplit les conditions de solvabilité, de garantie financière et de compétence exigées par la loi. L'attestation de collaborateur permet aux salariés de l'agent de signer des mandats et de conclure des opérations au nom de l'agence, sous la responsabilité du titulaire de la carte.
Règle
L'agent immobilier est également immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés). Sur chaque offre de bien immobilier à vendre et sur tout type de support, y compris son site internet, il doit indiquer la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe du tribunal de commerce où il est immatriculé. Il y indique également le numéro unique d'identification de l'entreprise et le lieu de son siège social. Il doit aussi indiquer son numéro SIREN (Système d'identification du répertoire des entreprises) sur tout type de support.
Le non-respect de l'obligation de carte professionnelle est passible de sanctions pénales (emprisonnement et amende) et prive l'agent de son droit à commission. Le vendeur a intérêt à vérifier la validité de la carte professionnelle de l'agent avant de signer un mandat : cette information est affichée dans les locaux de l'agence et doit figurer sur le mandat.
Comment l'agent immobilier fait-il la publicité de ses tarifs ?
L'agent immobilier doit afficher les prix de ses prestations de manière lisible et visible dans ses locaux, sur ses supports publicitaires et sur son site internet.
L'agent immobilier doit afficher le prix du bien et ses honoraires TTC de façon lisible et visible dans les endroits suivants : à l'entrée des établissements recevant de la clientèle ; sur la vitrine (s'il en existe une) parfaitement visible depuis l'extérieur, dans le même format et au même emplacement que les annonces ; sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente de l'agent immobilier ; et sur son site internet. Les prix sont également donnés sur les autres sites ou font l'objet d'un renvoi vers le site internet du professionnel.
Si les honoraires sont payés par l'acquéreur, l'agent immobilier affiche le prix du bien avec et sans les honoraires. Le prix honoraires inclus doit apparaître en caractères plus importants. Le montant TTC des honoraires à la charge de l'acquéreur est précédé de la mention « Honoraires » et est exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires. Si les honoraires sont payés par le vendeur, l'agent immobilier affiche uniquement le prix de vente hors honoraires.
Règle
Les honoraires de l'agent immobilier ne sont pas encadrés. Ils sont fixés librement par le professionnel, qui affiche les prix maximums de ses prestations TTC. Le client qui le souhaite peut ainsi négocier à la baisse le prix des prestations. Si les honoraires varient selon des tranches de prix, l'agent doit préciser si les tranches se cumulent. Pour chacune de ses prestations, l'agent indique à qui incombe le paiement des honoraires.
L'affichage des prix est une obligation de transparence destinée à permettre au client de comparer les prestations des différentes agences et de négocier librement les honoraires. Le non-respect de cette obligation est passible de sanctions de la part de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Honoraires et droit à commission
L'agent immobilier a droit à une commission (honoraires) uniquement s'il remplit trois conditions cumulatives : carte professionnelle, mandat écrit et accomplissement de sa mission.
L'agent immobilier doit remplir les conditions suivantes pour avoir droit à une commission (les honoraires) : être titulaire d'une carte professionnelle ; avoir un mandat écrit signé avant de mettre en relation le vendeur et l'acquéreur (entremise) ; avoir rempli sa mission (annonce, visite, réunion).
La commission est la rémunération de l'agent immobilier pour l'accomplissement de sa mission d'intermédiaire. Elle n'est due qu'à la condition que l'agent ait effectivement contribué à la conclusion de la vente. La mise en relation est l'acte par lequel l'agent met en contact le vendeur et l'acquéreur : c'est elle qui déclenche le droit à commission, à condition qu'un mandat ait été signé avant cette mise en relation.
Règle
Si le vendeur a signé des mandats simples auprès de plusieurs agences immobilières, seul l'agent par l'entremise duquel l'opération a été conclue touche une commission. Les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire. L'agent ne peut donc pas exiger le paiement de sa commission avant la signature de l'acte authentique de vente.
Le versement des honoraires après la signature définitive protège le vendeur : si la vente n'aboutit pas (refus de prêt, condition suspensive non réalisée, etc.), l'agent n'a pas droit à sa commission, sauf stipulation contraire du mandat prévoyant des frais en cas de défaillance de l'acquéreur.
Publicité liée à l'exercice de la profession
Dans tous les lieux où il reçoit sa clientèle, l'agent immobilier doit afficher un certain nombre d'informations relatives à sa carte professionnelle, sa garantie financière et son immatriculation.
Dans tous les lieux où il reçoit sa clientèle, l'agent immobilier doit afficher les éléments suivants : numéro de sa carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), montant de sa garantie financière, et nom et adresse du garant. S'il perçoit des fonds lors de transactions immobilières, l'affiche indique en plus la banque et le numéro du compte où doivent être effectués les versements et les remises, ainsi que les modes obligatoires de versement.
La garantie financière est une caution souscrite par l'agent immobilier auprès d'un établissement bancaire ou d'une société de caution mutuelle. Elle protège les fonds des clients (arrhes, dépôts de garantie, acomptes) en cas de défaillance ou de faillite de l'agence. L'affichage de cette garantie et de l'identité du garant permet au client de vérifier la solidité financière de l'agence avant de lui confier des fonds.
Règle
L'agent immobilier est immatriculé au RCS. Sur chaque offre de bien immobilier à vendre et sur tout type de support, y compris son site internet, il doit indiquer la mention RCS suivie du nom de la ville du greffe du tribunal de commerce où il est immatriculé, le numéro unique d'identification de l'entreprise et le lieu de son siège social. Il doit aussi indiquer son numéro SIREN sur tout type de support.
Ces obligations d'affichage permettent au client de vérifier l'identité, la légalité et la solvabilité de l'agent immobilier avant de s'engager. En cas de doute, le client peut consulter le registre des mandats de l'agence et demander une attestation de garantie financière.
Quelles informations doivent figurer sur l'annonce ?
L'annonce immobilière doit comporter un ensemble d'informations obligatoires, accessibles quel que soit le support utilisé pour la publicité.
Dans l'annonce immobilière, le professionnel doit notamment donner les informations suivantes : prix de vente du bien vendu et montant des honoraires TTC quand ils sont payés par l'acquéreur ; différents diagnostics (diagnostic de performance énergétique, informations sur les risques naturels et technologiques) ; et informations sur la copropriété si la vente porte sur un bien en copropriété.
Ces informations doivent être facilement accessibles, quel que soit le support utilisé par le professionnel pour la publicité (vitrines, site internet, supports imprimés). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Les informations sur les risques naturels et technologiques (inondation, séisme, pollution, etc.) proviennent d'un document d'urbanisme délivré par la mairie. Les informations sur la copropriété comprennent le nombre de lots, le montant des charges annuelles, le montant du budget prévisionnel et le montant de la dette de la copropriété.
Règle
Le non-respect de l'obligation d'information dans l'annonce immobilière est passible de sanctions pénales et peut entraîner la nullité de la vente. L'acquéreur peut invoquer un vice du consentement s'il découvre après la signature que des informations importantes (diagnostics, copropriété, risques) ont été dissimulées ou déformées dans l'annonce.
L'annonce immobilière est un document contractuel : les informations qu'elle contient engage le professionnel et peut être utilisée comme preuve en cas de litige. L'acquéreur doit conserver une copie de l'annonce et la comparer attentivement avec les informations fournies lors de la signature du compromis de vente.
En quoi consiste le devoir de conseil ?
L'agent immobilier a un devoir d'information et de conseil envers le vendeur et l'acquéreur. Il doit s'assurer de la régularité de la transaction et de l'exactitude des renseignements qu'il transmet.
L'agent immobilier a un devoir d'information et de conseil. Il doit s'assurer de la régularité de la transaction et s'assurer de l'exactitude des renseignements qu'il transmet. Il doit notamment vérifier les points suivants : titre de propriété du vendeur (il doit demander le consentement des 2 époux en cas de vente d'un bien commun ou en cas d'indivision) ; capacité des parties pour vendre ou acheter ; statuts et compte-rendu de l'assemblée générale qui autorise la vente, pour une SCI ; et solvabilité de l'acquéreur en lui demandant, par exemple, son apport personnel.
Le titre de propriété est l'acte (acte authentique, attestation notariée) justifiant du droit de propriété du vendeur sur le bien. L'agent doit vérifier que le vendeur est bien propriétaire et que le bien est vendu par l'ensemble des ayants droit (époux en cas de bien commun, indivisaires en cas d'indivision). La capacité des parties concerne leur aptitude juridique à vendre ou acheter (majeur, non frappé d'une mesure de protection). La solvabilité de l'acquéreur concerne sa capacité financière à honorer l'achat : apport personnel, capacité d'emprunt, garanties.
Règle
L'agent transmet à l'acquéreur les informations techniques nécessaires telles que les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires) et l'information sur les vices apparents du bien. Le devoir de conseil s'étend à la transmission de toute information dont la connaissance peut influencer la décision de l'acquéreur ou du vendeur.
Le non-respect du devoir de conseil ouvre droit à dommages-intérêts au profit du client lésé. L'agent immobilier engage sa responsabilité civile s'il omet de transmettre une information importante (servitude, vice caché, défaut de consentement d'un époux, etc.) ou s'il fournit une information inexacte. Ce devoir s'impose à l'agent envers les deux parties à la transaction, vendeur et acquéreur.
Le bon de visite
Le bon de visite est un document que l'agent immobilier fait signer au candidat acquéreur pour prouver qu'il lui a fait visiter le bien. Il ne constitue ni un mandat ni un engagement d'honoraires.
Le bon de visite est un document que l'agent immobilier fait signer au candidat acquéreur pour apporter la preuve qu'il lui a fait visiter le bien. Il n'a pas la valeur d'un mandat. Il ne donne pas lieu à des honoraires (commission).
Le bon de visite mentionne généralement l'adresse du bien, la date et l'heure de la visite, l'identité du candidat acquéreur et celle de l'agent immobilier. Il permet à l'agent de prouver qu'il a effectivement effectué une mission de mise en relation, ce qui peut être utile en cas de litige sur le droit à commission (par exemple, si le vendeur vend directement à un acquéreur que l'agent lui a présenté).
Règle
Le bon de visite ne crée aucun lien contractuel entre le candidat acquéreur et l'agent immobilier. Le candidat n'est pas tenu d'acheter le bien visité, ni de passer par l'agent pour toute future acquisition. La signature du bon de visite ne constitue qu'un simple constat de visite, sans portée obligatoire pour l'avenir.
Le bon de visite peut être utile au vendeur : en cas de vente directe à un acquéreur présenté par l'agent, le bon de visite peut justifier du droit à commission de l'agent (si un mandat simple avait été signé). En revanche, si aucun mandat n'avait été signé avant la visite, l'agent ne peut pas prétendre à une commission, même si la vente aboutit à l'acquéreur qu'il a présenté.
Textes applicables
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet)Texte législatif — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles L.721-1 à L.721-3Texte législatif — Légifrance
- Code de l'environnement : articles R.125-23 à R.125-27Texte réglementaire — Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972Texte réglementaire — Légifrance
- Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilièreTexte réglementaire — Légifrance
- Code civil : articles 815 à 815-1Légifrance
- Code civil : article 1145Légifrance
- Code civil : article 637Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Quel mandat de vente peut-on confier à un agent immobilier ?
- Que doit indiquer l'annonce d'une vente immobilière ?
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ?
- Code civil : articles 815 à 815-1 (indivision)
- Code civil : article 1145 (obligations du mandataire)
- Code civil : article 637 (servitudes)
Les obligations de la carte professionnelle (carte « T »), de la garantie financière, de l'affichage des honoraires et du devoir de conseil sont celles en vigueur à la date de dernière modification de la fiche source (septembre 2025). Les honoraires n'étant pas encadrés, leur montant est librement négociable entre le client et l'agent immobilier. Vérifier les dernières évolutions auprès de la CCI compétente ou sur service-public.gouv.fr.
