Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de vendre un bien situé en zone de préemption : déclaration d'intention d'aliéner, délais de la mairie, alternatives.
Ce qu'il faut savoir
- Le droit de préemption permet à une commune d'acheter en priorité un bien immobilier situé dans une zone déterminée par délibération municipale.
- Avant toute vente, le propriétaire doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA, formulaire CERFA) à la mairie de la commune où se situe le bien.
- La mairie dispose d'un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour renoncer (expresse ou tacite) ou préempter.
- Le silence de la mairie pendant 2 mois vaut renonciation tacite : vous pouvez alors vendre à l'acheteur de votre choix.
- Si la mairie préempte avec réserve (prix inférieur), vous avez 2 mois pour répondre ; en cas de refus, le juge de l'expropriation fixe le prix.
- L'acte authentique de vente ne peut pas être signé tant que la procédure de préemption n'est pas achevée.
- Une vente sans DIA peut être annulée par la mairie dans un délai de 5 ans à partir de la publication de l'acte.
- Le formulaire CERFA 10072 sert à la fois de déclaration d'intention d'aliéner et de demande d'acquisition d'un bien soumis à préemption.
Conditions essentielles
- Le bien doit être situé dans une zone de préemption délimitée par délibération de la mairie.
- La déclaration d'intention d'aliéner doit être établie exclusivement par le propriétaire du bien.
- La DIA doit comporter le prix de vente, les conditions de la transaction, la description du bien, les servitudes éventuelles et les frais d'agence.
- La DIA doit être adressée à la mairie par courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique (si la commune le permet).
Les étapes
- Vérifier la localisation exacte du bien pour confirmer l'existence et le type de droit de préemption.
- Remplir le formulaire CERFA 10072 (DIA) avec toutes les informations nécessaires.
- Adresser la DIA à la mairie par recommandé avec accusé de réception ou électroniquement.
- Attendre le délai de 2 mois de la mairie (renonciation, silence ou préemption).
- En cas de renonciation (expresse ou tacite), vendre à l'acheteur de votre choix.
- En cas de préemption avec réserve, répondre dans les 2 mois (accepter le prix ou maintenir votre offre).
- Signer l'acte authentique de vente uniquement après l'issue complète de la procédure.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — renonciation tacite, fixation judiciaire du prix, consignation de 15 % — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les modalités de renonciation, d'acceptation et de fixation judiciaire du prix, voir les sections « Renonciation de la mairie », « Acceptation avec réserves » et « Précautions pratiques ».
Qu'est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption permet à une collectivité, le plus souvent la mairie, d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente lorsqu'il est situé dans une zone déterminée à l'avance.
Ce mécanisme est mis en place pour répondre à des objectifs d'intérêt général, tels que la création de logements, le développement d'activités économiques, la réalisation d'équipements publics ou l'amélioration du cadre urbain. En pratique, si vous souhaitez vendre un bien situé dans une zone de préemption, vous ne pouvez pas le céder immédiatement à l'acheteur de votre choix : vous devez d'abord informer la mairie de votre projet de vente.
Règle
La commune peut alors décider soit de renoncer à son droit, laissant la vente se poursuivre normalement, soit d'acheter le bien en priorité. Dans ce cas, elle remplace l'acheteur pressenti et devient l'acquéreur du bien. Le droit de préemption limite donc votre liberté dans le choix de l'acquéreur.
Le droit de préemption ne peut pas être appliqué de manière générale sur l'ensemble du territoire : il doit être délimité par une délibération municipale.
Quelles zones sont concernées par le droit de préemption ?
Le droit de préemption ne peut pas être appliqué de manière générale sur l'ensemble du territoire. Les zones concernées sont précisément définies par une délibération de la mairie.
Cette délibération doit être portée à la connaissance des habitants : affiche en mairie pendant 2 mois et publication dans les journaux locaux. Le droit de préemption s'exerce sur des zones urbaines (ZPRU) ou des périmètres spécifiques définis par la commune.
Règle
Pour vérifier si votre bien est situé dans une zone de préemption, consultez la mairie de la commune ou vérifiez la localisation exacte du bien (plan cadastral, document d'urbanisme).
Plusieurs types de préemption peuvent coexister sur un même territoire (préemption urbain, préemption sur les lignes vertes, préemption des ZAC, etc.). Vérifiez le type de zone applicable.
Quels biens sont concernés par le droit de préemption ?
La mairie peut exercer son droit de préemption sur un bien (maison, immeuble, terrain) appartenant à un particulier ou à une personne morale.
Le droit de préemption porte sur les biens immobiliers (bâtiments, terrains nus, biens mixtes) situés dans la zone délimitée. Il s'applique aussi bien aux ventes entre particuliers qu'aux ventes réalisées par des sociétés ou des personnes morales.
Règle
Avant toute vente dans une zone soumise à un droit de préemption, le propriétaire doit informer la collectivité publique concernée de son intention de vendre, sous peine d'annulation de la vente.
La procédure de préemption ne s'applique pas aux successions, donations ou actes à titre gratuit : elle concerne uniquement les ventes à titre onéreux.
Quelle est la démarche pour vendre en zone de préemption ?
Avant toute vente dans une zone soumise à un droit de préemption, le propriétaire doit informer la collectivité publique de son intention de vendre. Cette formalité prend la forme d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
La DIA doit être établie exclusivement par le propriétaire du bien : une DIA signée par une autre personne (acquéreur, agent immobilier, tiers) n'est pas valable. Le propriétaire doit remplir le formulaire CERFA 10072, qui peut être complété avec une annexe descriptive ou un plan du terrain avec indication de la superficie.
Règle
La DIA doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le bien, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique lorsque la commune le permet. La mairie a un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour : renoncer expressément à préempter ; se taire (le silence valant renonciation tacite) ; ou décider de préempter à vos conditions ou en renégociant les conditions de vente.
Vous pouvez signer une promesse de vente avec un acquéreur de votre choix, à condition qu'elle comporte une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune. En revanche, l'acte authentique ne peut pas être signé tant que la commune n'a pas renoncé à exercer son droit.
- Vérifier la localisation exacte du bien et le type de zone de préemption.
- Remplir le formulaire CERFA 10072 (DIA) en tant que propriétaire.
- Compléter la DIA avec une annexe descriptive ou un plan si nécessaire.
- Adresser la DIA à la mairie par recommandé avec accusé de réception ou électroniquement.
- Attendre le délai de 2 mois de la mairie avant de conclure l'acte authentique.
Renonciation de la mairie
La mairie peut décider de renoncer à l'achat de votre bien. Cette renonciation peut être explicite (la mairie notifie sa réponse dans le délai de 2 mois) ou tacite (la mairie laisse expirer le délai de 2 mois sans répondre).
Dans ce cas, vous pouvez alors vendre votre bien à l'acheteur de votre choix, aux prix et conditions indiqués dans la DIA.
Règle
La renonciation expresse est notifiée par la mairie dans le délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA. La renonciation tacite résulte du silence gardé par la mairie pendant ce même délai.
Conservez une preuve de l'expiration du délai ou de la renonciation expresse (accusé de réception, notification) : elle sera demandée par le notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Acceptation sans réserve
La mairie peut décider d'acheter le bien à vos conditions (acceptation sans réserve). La décision de préempter doit faire l'objet d'une publication.
Vous signez alors un acte authentique concluant la vente avec la mairie. Cet acte est réalisé par le notaire, dans les mêmes conditions que pour une vente classique.
Règle
La vente est conclue au prix et aux conditions initialement proposés dans la DIA. Le transfert de propriété intervient lors de la signature de l'acte authentique.
L'acceptation sans réserve est la situation la plus simple : la commune achète le bien aux conditions que vous avez proposées.
Acceptation avec réserves et fixation judiciaire du prix
La mairie peut décider d'acheter votre bien à un prix différent de celui que vous proposez (acceptation avec réserve). Elle vous notifie son offre d'acquérir le bien à un prix inférieur, en précisant qu'en l'absence d'accord, elle demandera au juge de l'expropriation de fixer le prix.
Vous avez alors 2 mois à partir de l'offre de la mairie pour faire connaître votre réponse : soit vous acceptez le prix proposé par la mairie, soit vous maintenez votre 1er prix et acceptez que le prix soit fixé par un juge. Dans cette hypothèse, la mairie doit saisir le juge de l'expropriation dans un délai de 15 jours à partir de votre refus, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Règle
Le juge intervient uniquement pour déterminer le montant du prix de vente. Il n'examine pas la légalité (validité) de la décision de préempter. Une fois le prix fixé par la juridiction compétente, vous avez, ainsi que la mairie, un délai de 2 mois pour décider si vous acceptez ce prix ou si vous renoncez à la vente. Si vous ou la mairie ne renoncez pas à la vente dans ce délai, la décision devient définitive et la vente est considérée comme conclue.
Le silence de l'une ou l'autre des parties pendant ces 2 mois vaut acceptation du prix fixé, et le transfert de propriété intervient automatiquement au profit de la mairie à l'issue de ce délai. Lorsque la collectivité choisit d'acheter après fixation judiciaire du prix, elle doit consigner 15 % du prix de vente dans un délai de 3 mois à partir de la saisine de la juridiction, afin de garantir le sérieux de la procédure.
Précautions pratiques pour sécuriser la vente
Lorsque vous vendez un bien immobilier situé dans une zone de préemption, plusieurs vérifications et précautions sont indispensables afin de sécuriser la vente.
Avant toute démarche, vérifiez la localisation exacte du bien : cette vérification permet de confirmer l'existence ou l'absence d'un droit de préemption et d'identifier le type de zone concernée. La DIA doit comporter toutes les informations nécessaires : prix de vente, conditions de la transaction, description précise du bien (superficie, dépendances), servitudes ou contraintes particulières, et frais d'agence lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur.
Règle
L'acte authentique ne doit jamais être signé tant que la procédure de préemption n'est pas totalement achevée. La vente ne peut intervenir qu'après : l'envoi de la déclaration de vente à la commune et sa réception ; l'expiration du délai de 2 mois (ou la renonciation explicite) ; ou, en cas de préemption, l'issue complète de la procédure (fixation du prix et décision définitive de la commune).
Faites-vous accompagner par un notaire ou une ADIL (agence départementale pour l'information sur le logement) pour vérifier le bon déroulement de la procédure.
Conséquences du non-respect des démarches
Si une vente est réalisée sans déclaration d'intention d'aliéner, ou sur la base d'une déclaration incomplète, la mairie peut demander l'annulation de la vente.
Cette demande doit intervenir dans un délai de 5 ans à partir de la publication de l'acte de vente. Passé ce délai, l'action en annulation est irrecevable.
Règle
Le vendeur ou l'acquéreur privé ne peut pas invoquer cette irrégularité. Ainsi, une vente réalisée sans respecter la procédure de préemption ne peut pas être remise en cause à leur initiative, mais uniquement par la collectivité concernée.
Cette règle protège l'acquéreur privé : seul le titulaire du droit de préemption (la commune) peut demander l'annulation, et uniquement dans le délai de 5 ans.
Qui peut m'aider ?
Votre mairie est le premier interlocuteur pour toute question relative au droit de préemption sur votre bien.
L'agence départementale pour l'information sur le logement (ANIL/ADIL) peut vous informer sur la procédure de préemption et vous accompagner dans vos démarches. Le notaire est également compétent pour vous conseiller et rédiger l'acte authentique de vente.
Règle
Pour toute question sur la DIA, les délais de la mairie ou la procédure de fixation judiciaire du prix, contactez la mairie de la commune où se situe le bien ou votre ADIL.
Le formulaire CERFA 10072 (DIA) est disponible en ligne sur Service-Public et peut être déposé directement à la mairie.
Textes applicables
- Code de l'urbanisme : article L210-1Texte législatif
- Code de l'urbanisme : article L213-2-1 (DIA)Texte législatif
- Code de l'urbanisme : articles L211-1 à L211-7Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L213-2Légifrance
- Code de l'urbanisme : articles R213-4 à D213-13-4Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L3213-7Légifrance
- Code civil : article 1304Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- CERFA 10072 : Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition
- ANIL — Trouver votre ADIL
- Trouver votre ADIL près de chez vous (Service-Public)
La procédure de préemption impose des délais stricts (2 mois pour la mairie, 15 jours pour saisir le juge, 5 ans pour l'annulation). Assurez-vous de respecter ces délais et de conserver toutes les preuves (accusés de réception, notifications). Information à vérifier auprès de la mairie ou de l'ADIL compétente.
