Rétrocession du bien préempté (logement, terrain...)

Vue d’ensemble

Ce qu’il faut retenir sur le droit de rétrocession d’un bien préempté : bénéficiaires, cas d’ouverture, procédures, sanctions et limites.

Cette synthèse reprend l’essentiel de la fiche. Les procédures détaillées selon le cas (changement d’usage ou annulation de la préemption), les sanctions et les limites du droit sont traitées dans les sections suivantes.

Qu’est-ce que le droit de rétrocession d’un bien préempté ?

Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la collectivité (ou à ses héritiers) d’être prioritaire pour le racheter, lorsque la commune ne respecte pas certaines conditions d’utilisation du bien ou certaines obligations.

Ce droit existe pour protéger les propriétaires. Le droit de préemption permet à la collectivité d’acheter un bien à la place de l’acquéreur initial, ce qui constitue une exception au principe de liberté de vendre à la personne de son choix.

Le droit de préemption lui-même (vente d’un bien immobilier situé dans une zone de préemption) relève d’une fiche spécifique.

Qui bénéficie du droit de rétrocession d’un bien préempté ?

Les bénéficiaires du droit de rétrocession d’un bien préempté sont, par ordre de priorité, trois catégories de personnes.

L’ordre de priorité est strict : la collectivité doit d’abord proposer le bien à l’ancien propriétaire, puis à ses ayants cause, avant de proposer l’acquisition à l’acquéreur évincé.

Dans quels cas s’applique le droit de rétrocession d’un bien préempté ?

Plusieurs hypothèses ouvrent un droit de rétrocession au profit de l’ancien propriétaire lorsque la commune a exercé un droit de préemption.

Utilisation non conforme du bien préempté

Si la commune souhaite utiliser ou revendre un bien qu’elle a préempté depuis moins de 5 ans pour un autre projet que celui initialement prévu dans la décision de préemption ou autorisé par la loi.

Bien illégalement préempté

C’est le cas lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative.

Les règles varient selon la situation : en cas d’utilisation non conforme, la collectivité doit informer les anciens propriétaires et leur proposer l’acquisition en priorité ; en cas d’annulation de la préemption, la collectivité doit proposer le bien en priorité à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers.

Le droit de rétrocession ne s’applique pas en l’absence de paiement ou de consignation du prix dans les délais convenus (voir la section dédiée).

Rétrocession en cas de changement d’usage du droit préempté

Si la mairie décide d’utiliser le bien acquis pour une autre raison que celle mentionnée dans la décision de préemption ou autorisée par la loi, elle doit informer les anciens propriétaires ou leurs héritiers de sa décision et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité.

L’offre doit obligatoirement indiquer le prix et les caractéristiques de la rétrocession. Elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

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   Notification de l’offre

   La collectivité informe les anciens propriétaires ou leurs héritiers de sa décision et leur propose l’acquisition du bien en priorité. L’offre indique obligatoirement le prix et les caractéristiques de la rétrocession. Elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

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   Délai de réponse de 2 mois

   L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont un délai de 2 mois à compter de l’avis de réception pour répondre. Ils peuvent soit accepter le rachat au prix proposé, soit renoncer au rachat (le silence pendant 2 mois vaut renonciation), soit demander la rétrocession à un autre prix.

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   Fixation du prix par le juge

   En l’absence d’accord, le prix sera fixé par le juge de l’expropriation du lieu de situation du bien. Le tribunal peut être saisi par la commune ou par l’ancien propriétaire. Il est recommandé d’être accompagné par un avocat pour cette procédure.

Il est recommandé d’être accompagné par un avocat pour la procédure de fixation du prix par le juge de l’expropriation.

Rétrocession après annulation de la décision de préemption

Lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale, la collectivité doit proposer l’acquisition du bien en priorité à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers.

En cas de renonciation expresse ou tacite de ces derniers, l’offre doit être faite à l’acquéreur évincé, à condition que son nom ait été mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

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   Offre à l’ancien propriétaire

   La collectivité propose l’acquisition du bien en priorité à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers.

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   Offre à l’acquéreur évincé

   En cas de renonciation expresse ou tacite de l’ancien propriétaire ou de ses héritiers, l’offre est faite à l’acquéreur évincé, à condition que son nom ait été mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

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   Fixation du prix

   Le prix de rachat doit permettre de replacer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées si la préemption n’avait pas eu lieu, sans que l’une d’elles en tire un avantage excessif. Si les parties s’accordent sur le prix, la vente est conclue.

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   Délai de 3 mois après décision définitive

   En cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge de l’expropriation, saisi par la commune. L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont alors un délai de 3 mois à partir de la notification de la décision définitive pour accepter le prix de vente fixé par le tribunal. En l’absence de réponse dans ce délai, le rachat est considéré comme refusé.

En cas de désaccord sur le prix, c’est le juge de l’expropriation qui le fixe, saisi par la commune.

Quelles sanctions pour la mairie si elle ne respecte pas ses obligations de rétrocession du bien préempté ?

Lorsque la commune ne respecte pas son obligation de proposer en priorité le bien à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal pour réclamer des dommages et intérêts.

En pratique, l’ancien propriétaire pourra obtenir la réparation pour : la perte de jouissance du bien, et la perte de plus-value qu’il aurait pu réaliser si le bien avait été correctement rétrocédé ou si la revente avait été faite à son profit.

• Perte de jouissance du bien : réparation du préjudice lié à la privation d’usage du bien.
• Perte de plus-value qu’il aurait pu réaliser si le bien avait été correctement rétrocédé ou si la revente avait été faite à son profit.

La juridiction compétente pour ce recours est le tribunal judiciaire.

Quelles limites du droit de rétrocession ?

Le droit de rétrocession connaît certaines limites, notamment en l’absence de paiement du prix de rachat.

Le droit de rétrocession ne s’applique pas en l’absence de paiement ou de consignation du prix dans les délais convenus.

Le délai de 5 ans pour le recours en dommages et intérêts court à compter de l’acquisition du bien par la mairie.

Où s’adresser ?

Les procédures de rétrocession et de recours s’adressent au tribunal judiciaire. La mairie est l’interlocuteur pour les offres de rachat, et l’Adil peut vous informer.

Tribunal judiciaire : juridiction compétente pour les procédures de fixation du prix (juge de l’expropriation) et les recours en dommages et intérêts contre la commune.

• Mairie : interlocuteur pour les offres de rétrocession et les questions relatives à la préemption de votre bien.
• Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) : information et conseil sur les questions de logement, y compris la préemption et la rétrocession.
• Tribunal judiciaire : compétent pour fixer le prix de la rétrocession et statuer sur les recours en dommages et intérêts.

Les coordonnées de votre mairie et de votre Adil sont consultables dans les annuaires de l’administration française (Service-Public).