Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de revendre un logement avec un crédit en cours : type de prêt, remboursement anticipé, transfert de crédit, frais et interlocuteurs.
Ce qu'il faut savoir
- Le prêt immobilier « classique » permet la revente libre avec remboursement anticipé ou transfert de crédit.
- Le PTZ, le prêt conventionné classique et le PAS interdisent la revente avant remboursement intégral, sauf transfert de crédit vers une nouvelle résidence principale.
- Le remboursement des prêts aidés s'effectue au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière.
- Le transfert de crédit conserve le taux d'intérêt initial mais engage un nouvel achat dans les 6 ans pour les prêts aidés.
- L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû (Code de la consommation, art. R313-25).
- Aucune indemnité n'est due en cas de force majeure : changement de lieu de travail, décès, cessation forcée d'activité.
- Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments) sont à la charge de l'acquéreur, mais le vendeur supporte les frais de mainlevée d'hypothèque.
Conditions essentielles
- Avoir souscrit un prêt immobilier (classique, PTZ, prêt conventionné, PAS ou autre).
- Obtenir l'accord de la banque pour tout transfert de crédit.
- Pour les prêts aidés, respecter les conditions d'éligibilité du prêt initial si transfert dans les 6 ans.
- Disposer des fonds pour rembourser le capital restant dû (apport personnel, produit de la vente, nouveau prêt).
Les étapes
- Identifier le type de prêt souscrit (classique, PTZ, prêt conventionnel, PAS) en consultant votre contrat ou en interrogeant votre banque.
- Vérifier les conditions de remboursement anticipé ou de transfert dans le contrat de prêt.
- Contacter la banque pour connaître les modalités précises, obtenir une simulation du capital restant dû et demander son accord pour un éventuel transfert.
- Faire estimer le montant du capital restant dû, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé et les frais de mainlevée d'hypothèque.
- Mettre le logement en vente (agence, particulier à particulier, notaire).
- Signer le compromis de vente chez le notaire, qui vérifiera l'état hypothécaire.
- Procéder à la vente définitive : remboursement du prêt ou transfert lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails par type de prêt, les règles de remboursement anticipé, de transfert et les aspects fiscaux sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles précises de chaque prêt aidé (PTZ, prêt conventionné, PAS), voir les sections dédiées. Pour la fiscalité des plus-values immobilières, consulter la fiche « Plus-value immobilière » (F2280).
Prêt immobilier « classique »
Le prêt immobilier « classique » est le type de prêt le plus proposé par les banques. Il se caractérise par sa durée (généralement 15 à 25 ans), son taux d'intérêt (fixe ou révisable) défini par la banque, la garantie exigée (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) et la souscription obligatoire d'une assurance emprunteur.
Oui, vous pouvez revendre votre logement avant d'avoir remboursé votre prêt immobilier classique. La vente n'est pas conditionnée au remboursement total du prêt.
La vente du logement entraîne le remboursement du capital restant dû à la banque. Vous avez la possibilité de rembourser le prêt par anticipation (total ou partiel) à tout moment, sous réserve des conditions prévues au contrat. Le produit de la vente sert en priorité à rembourser la banque.
Règle
Après la vente et avec l'accord de votre banque, vous pouvez transférer votre crédit en cours pour financer l'achat d'un nouveau logement. Votre contrat est modifié par avenant pour que votre crédit porte sur votre nouvel achat. Le taux d'intérêt reste celui de votre crédit initial, de même que la durée restante et l'assurance emprunteur.
À savoir
- Le remboursement anticipé peut donner lieu à une indemnité (pénalité) dont le montant est plafonné par la loi (voir section « Remboursement par anticipation »).
- Si vous conservez le même taux alors que les taux du marché ont baissé, le transfert est financièrement avantageux.
- L'assurance emprunteur suit le prêt transféré ; vous pouvez cependant la renégocier ou la changer (loi Hamon, amendement Bourquin).
- La mainlevée d'hypothèque (ou de caution) sur l'ancien bien génère des frais (émoluments notariés, taxe de publicité foncière) à votre charge.
| Action | Conditions | Frais principaux |
|---|---|---|
| Remboursement anticipé total | À tout moment, sans justification | Indemnité plafonnée (6 mois intérêts ou 3 % capital restant dû) + mainlevée hypothèque |
| Remboursement anticipé partiel | Selon contrat (souvent minimum 10 % du capital initial) | Mêmes plafonds, calculés sur la partie remboursée |
| Transfert de crédit | Accord banque + nouvel achat résidence principale | Frais d'avenant + nouvelle garantie + mainlevée ancienne |
Remboursement anticipé total
- Conditions
- À tout moment, sans justification
- Frais principaux
- Indemnité plafonnée (6 mois intérêts ou 3 % capital restant dû) + mainlevée hypothèque
Remboursement anticipé partiel
- Conditions
- Selon contrat (souvent minimum 10 % du capital initial)
- Frais principaux
- Mêmes plafonds, calculés sur la partie remboursée
Transfert de crédit
- Conditions
- Accord banque + nouvel achat résidence principale
- Frais principaux
- Frais d'avenant + nouvelle garantie + mainlevée ancienne
Voir aussi : « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » (F1669)
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l'État, sans intérêts, destiné à l'accession à la propriété pour l'achat ou la construction d'une résidence principale, sous conditions de ressources et selon la zone géographique du bien. Il ne peut financer qu'une partie de l'opération (quotité maximale selon les zones).
Non, il n'est pas possible de revendre son logement avant d'avoir remboursé intégralement le prêt à taux zéro. La revente est subordonnée au remboursement total du PTZ.
Le remboursement du PTZ est effectué au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques), c'est-à-dire chez le notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Règle
Toutefois, avec l'accord de la banque, vous pouvez transférer votre crédit pour financer l'achat ou la construction d'une nouvelle résidence principale. Le transfert préserve le bénéfice du taux zéro sur le capital restant dû.
- Si vous transférez votre crédit dans les 6 années qui suivent le moment où les fonds du PTZ vous ont été versés, votre nouvel achat doit respecter les conditions d'attribution du PTZ en vigueur à la date du transfert : plafonds de ressources, zone géographique (A, B1, B2, C), performance énergétique (DPE), quotité maximale.
- Au-delà de 6 ans, le transfert est possible sans condition d'éligibilité au PTZ, sous réserve de l'accord de la banque et pour une résidence principale.
- Le nouveau logement doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'acquisition (ou l'achèvement pour une construction).
À savoir
- Le PTZ est un prêt sans intérêts : son transfert est particulièrement avantageux si vous conservez un taux zéro alors que les taux du marché sont positifs.
- Le non-respect des conditions d'éligibilité (ressources, zone, performance) en cas de transfert avant 6 ans entraîne la perte du bénéfice du PTZ : le capital restant dû devient immédiatement exigible avec intérêts au taux de droit commun.
- En cas de revente sans transfert (remboursement pur), le PTZ doit être intégralement remboursé au notaire le jour de la vente.
Voir aussi : « Que devient le prêt à taux zéro (PTZ) en cas de revente du logement ? » (F22110)
Prêt conventionné « classique »
Le prêt conventionné « classique » est un prêt immobilier conventionné par l'État, destiné au financement de travaux dans sa résidence principale ou de l'achat de sa résidence principale. Le taux d'intérêt ne peut pas dépasser un plafond réglementaire (taux plafond conventionné). Il ouvre droit à l'APL (aide personnalisée au logement) pour les emprunteurs éligibles.
Non, il n'est pas possible de revendre son logement avant d'avoir remboursé intégralement un prêt conventionné « classique ». La revente est subordonnée au remboursement total du prêt.
Le remboursement est effectué au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière, chez le notaire.
Règle
Avec l'accord de la banque, vous pouvez transférer votre crédit pour financer l'achat ou la construction d'une nouvelle résidence principale. Le taux d'intérêt conventionné est maintenu sur le capital transféré.
- Si le transfert intervient dans les 6 années suivant le versement des fonds, le nouvel achat doit respecter les conditions d'éligibilité au prêt conventionné en vigueur à la date du transfert (résidence principale, plafonds de ressources pour l'APL, performance énergétique).
- Au-delà de 6 ans, le transfert est possible sans condition d'éligibilité, sous réserve de l'accord de la banque et pour une résidence principale.
- Le bénéficiaire de l'APL doit en informer la CAF/MSA lors du changement de logement.
À savoir
- Le prêt conventionné ouvre droit à l'APL : en cas de revente, les droits à l'APL sont recalculés pour le nouveau logement.
- Le taux d'intérêt du prêt conventionné est plafonné : son transfert peut être avantageux si les taux de marché ont augmenté.
Autre type de prêt
Certains prêts immobiliers ne relèvent pas des catégories précédentes : prêt in fine (remboursement du capital en une fois à l'échéance), prêt relais (en attendant la vente de l'ancien logement), prêt hypothécaire classique, prêt entre particuliers (famille, employeur), prêt Action Logement (ex-1 % logement), prêt fonctionnaire, etc.
Pour un autre type de prêt, contactez la banque auprès de laquelle vous l'avez souscrit (ou l'organisme prêteur : Action Logement, employeur, etc.) pour connaître les conditions de revente, de remboursement anticipé ou de transfert.
Chaque contrat de prêt contient des clauses spécifiques. Seule la banque ou l'organisme prêteur peut vous indiquer les modalités exactes applicables à votre situation : possibilité de remboursement anticipé, pénalités, transférabilité, conditions de maintien des avantages (taux bonifié, garantie employeur, etc.).
À savoir
- Prêt in fine : le capital est remboursé in fine ; la revente impose de disposer du capital (épargne, produit de la vente, nouveau prêt).
- Prêt relais : conçu pour être remboursé par la vente de l'ancien bien ; sa durée est courte (12-24 mois).
- Prêt Action Logement / employeur : souvent non transférable, remboursement anticipé sans pénalité mais perte de l'avantage taux.
- Prêt entre particuliers : acté devant notaire ; remboursement selon clauses contractuelles.
Remboursement par anticipation
Le remboursement anticipé (total ou partiel) d'un prêt immobilier est un droit pour l'emprunteur, encadré par les articles L313-47 à L313-49 du Code de la consommation. Il peut être motivé par une revente, un apport personnel, un héritage, ou le souhait de réduire ses mensualités.
L'emprunteur peut rembourser par anticipation tout ou partie du capital restant dû, à tout moment, sans avoir à justifier sa décision.
Règle
L'indemnité de remboursement anticipé (pénalité) est plafonnée par l'article R313-25 du Code de la consommation : elle ne peut pas excéder le plus faible des deux montants suivants : - 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt ; - 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
À savoir
- Aucune indemnité n'est due pour les prêts à taux variable (sauf clause contraire pour les contrats antérieurs à 2017).
- Aucune indemnité n'est due en cas de force majeure : vente du logement suite à un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint, décès de l'emprunteur ou de son conjoint, cessation forcée d'activité professionnelle (licenciement, invalidité) de l'emprunteur ou de son conjoint.
- L'indemnité ne s'applique pas aux prêts aidés par l'État (PTZ, PAS, prêt conventionné) qui ont leurs propres règles de remboursement (voir sections dédiées).
- Pour un remboursement partiel, l'indemnité est calculée sur la seule partie remboursée par anticipation.
- La banque doit vous informer du montant de l'indemnité avant l'opération.
| Situation | Indemnité due ? | Plafond applicable |
|---|---|---|
| Prêt à taux fixe (classique) | Oui | Min(6 mois intérêts ; 3 % capital restant dû) |
| Prêt à taux variable | Non (sauf clause antérieure 2017) | — |
| Force majeure (décès, licenciement, mutation) | Non | — |
| PTZ, PAS, prêt conventionné | Règles spécifiques | Voir sections dédiées |
Prêt à taux fixe (classique)
- Indemnité due ?
- Oui
- Plafond applicable
- Min(6 mois intérêts ; 3 % capital restant dû)
Prêt à taux variable
- Indemnité due ?
- Non (sauf clause antérieure 2017)
- Plafond applicable
- —
Force majeure (décès, licenciement, mutation)
- Indemnité due ?
- Non
- Plafond applicable
- —
PTZ, PAS, prêt conventionné
- Indemnité due ?
- Règles spécifiques
- Plafond applicable
- Voir sections dédiées
Code de la consommation : articles L313-47 à L313-49 (remboursement par anticipation) et R313-25 (indemnités)
Transfert de crédit vers un nouveau logement
Le transfert de crédit (ou portabilité) permet de conserver son prêt en cours pour financer un nouvel achat immobilier, sans le rembourser intégralement. C'est une alternative au remboursement anticipé qui évite les pénalités et permet de conserver des conditions de prêt avantageuses (taux bas, prêt aidé).
Le transfert nécessite l'accord de la banque. Il conserve les conditions initiales du prêt : taux d'intérêt, durée restante, assurance emprunteur, garanties.
Le contrat de prêt est modifié par avenant pour remplacer la garantie (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) par celle portant sur le nouveau bien. Le capital restant dû est transféré sur le nouveau logement. L'ancien bien est libéré de toute charge.
- Accord explicite de la banque (elle n'est pas tenue d'accepter ; elle évalue le risque sur le nouveau bien).
- Le nouveau bien doit être une résidence principale (pour les prêts aidés : PTZ, prêt conventionné, PAS). Pour un prêt classique, un investissement locatif peut être accepté selon la banque.
- Pour PTZ, prêt conventionné, PAS : si transfert dans les 6 ans suivant le versement des fonds, le nouveau bien doit respecter les conditions d'éligibilité du prêt d'origine (ressources, zone, performance, quotité).
- Frais d'avenant, de nouvelle garantie (hypothèque, caution) et de mainlevée de l'ancienne garantie à la charge de l'emprunteur.
- L'assurance emprunteur suit le prêt ; possibilité de la changer (loi Hamon la 1re année, puis amendement Bourquin chaque année).
À savoir
- Le transfert évite les pénalités de remboursement anticipé (sauf si la banque en demande au titre des frais d'avenant).
- Il permet de conserver un taux avantageux si les taux du marché ont augmenté depuis la souscription.
- Pour les prêts aidés, le transfert préserve le bénéfice de l'aide (taux zéro, taux conventionné, PAS) sur le capital restant dû.
- La banque réévalue votre capacité d'emprunt et la valeur du nouveau bien (expertise) avant d'accepter le transfert.
- En cas de refus de la banque, vous pouvez négocier ou changer de banque (rachat de crédit), mais vous perdrez les conditions du prêt initial.
- Trouver le nouveau logement et signer un compromis de vente (sous condition de transfert de prêt).
- Demander l'accord de votre banque pour le transfert (fournir le compromis, les diagnostics, l'apport personnel).
- La banque évalue le nouveau bien et votre solvabilité ; elle émet son accord ou son refus.
- En cas d'accord, signature de l'avenant de transfert chez le notaire (souvent le même jour que la vente de l'ancien et l'achat du nouveau).
- Mainlevée de l'hypothèque/caution sur l'ancien bien, inscription de la nouvelle garantie sur le nouveau bien.
Frais de notaire et fiscalité de la revente
La revente d'un logement avec crédit en cours génère des frais spécifiques pour le vendeur, au-delà des frais d'agence éventuels.
Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours) sont légalement à la charge de l'acquéreur. En revanche, certains frais restent à la charge du vendeur.
- Mainlevée d'hypothèque / de caution : frais d'émonciement du notaire + taxe de publicité foncière (0,10 % du montant de l'hypothèque) + frais de radiation au fichier hypothécaire. Environ 0,3 % à 0,5 % du capital initial du prêt.
- Frais d'avenant de transfert (si transfert de crédit) : émoluments de formalité + nouvelle inscription d'hypothèque/caution sur le nouveau bien.
- Indemnité de remboursement anticipé (si applicable) : voir section « Remboursement par anticipation ».
- Frais de dossier bancaire pour le nouveau prêt (si rachat ou nouveau prêt complémentaire).
- Plus-value immobilière : si le logement n'est pas votre résidence principale, la plus-value est imposable (19 % + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 %) après abattement pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). La résidence principale est exonérée de plus-value.
À savoir
- Le notaire calcule le capital restant dû auprès de votre banque et prélève le montant sur le prix de vente avant de vous verser le solde.
- En cas de transfert, le notaire rédige l'avenant et procède simultanément à la mainlevée sur l'ancien bien et à l'inscription sur le nouveau.
- Pensez à demander à votre banque un décompte actualisé du capital restant dû avant la signature du compromis.
Fiche « Frais de notaire » (calcul) et « Plus-value immobilière » (F2280)
Qui peut m'aider ?
Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?
- Info Banque - Assurance (Banque de France)
- Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL)
L'ADIL peut vous aider à analyser votre contrat de prêt, calculer le coût d'un remboursement anticipé ou d'un transfert, vérifier vos droits à l'APL et vous orienter vers les dispositifs adaptés à votre situation. Prenez rendez-vous dans l'ADIL de votre département.
Textes de loi et références
- Code de la consommation : articles L313-47 à L313-49
- Code de la consommation : articles L313-50 à L313-52
- Code de la consommation : article R313-25
- Code de la construction et de l'habitation : articles D31-10-6 et D31-10-7
- Code général des impôts : article 150 VE
Voir aussi
- Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ?
- Que devient le prêt à taux zéro (PTZ) en cas de revente du logement ?
- Prêt conventionné
- Prêt d'accession sociale (PAS)
- Frais de notaire (calculateur)
- Plus-value immobilière
Textes applicables
- Code de la consommation : articles L313-47 à L313-49Légifrance
- Code de la consommation : articles L313-50 à L313-52Légifrance
- Code de la consommation : article R313-25Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles D31-10-6 et D31-10-7Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Peut-on revendre son logement avant d'avoir remboursé son prêt immobilier ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Remboursement anticipé de prêt immobilier
- Prêt à taux zéro (PTZ) — revente
- Prêt conventionné
- Prêt d'accession sociale (PAS)
Les règles de remboursement anticipé, de transfert de crédit et de revente varient selon le type de prêt. Vérifier les clauses de votre contrat et consulter votre banque. Pour les prêts aidés, les conditions d'éligibilité peuvent évoluer — se reporter aux textes en vigueur au jour du transfert. La fiscalité des plus-values immobilières dépend de la nature du bien (résidence principale ou non) et de la durée de détention.
