Rembourser son crédit immobilier par anticipation, c'est-à-dire avant la fin du contrat de prêt, est possible. L'emprunteur peut rembourser une partie ou la totalité du capital restant dû.
Mais cette possibilité est encadrée. Le contrat de prêt peut imposer des conditions, notamment un montant minimal pour un remboursement partiel, et des indemnités de remboursement anticipé, souvent appelées IRA.
Il faut donc distinguer plusieurs questions : le remboursement est-il total ou partiel, le contrat prévoit-il des conditions, des indemnités sont-elles dues, et comment formuler la demande.
Réponse en bref
Oui, vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de votre crédit immobilier par anticipation, avant la fin du contrat de prêt.
Votre contrat peut vous imposer que le montant du remboursement anticipé représente plus de 10 % du montant initial du prêt. Ce montant minimum ne s'applique pas si vous remboursez le solde total du prêt.
Le remboursement anticipé peut entraîner des pénalités, les indemnités de remboursement anticipé. Elles ne sont pas dues lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement en raison d'un changement de lieu de travail, d'une cessation forcée d'activité professionnelle ou d'un décès, pour l'emprunteur ou son conjoint.
Lorsque les indemnités sont dues, leur montant ne peut pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
La demande doit être adressée à l'organisme prêteur. Il est recommandé de la faire par écrit, en précisant si le remboursement est partiel ou total.
Le principe du remboursement anticipé
Le remboursement anticipé permet de réduire la durée du prêt ou le montant des intérêts.
Il peut être total : l'emprunteur rembourse tout le capital restant dû et le prêt prend fin.
Il peut être partiel : l'emprunteur rembourse une partie du capital, ce qui peut réduire la durée ou la mensualité, selon les modalités prévues.
Le contrat de prêt fixe les conditions. Il peut prévoir un montant minimal, des frais ou des indemnités.
La condition des 10 %
Le contrat peut imposer que le remboursement anticipé représente plus de 10 % du montant initial du prêt.
Cette condition concerne le remboursement partiel. Elle ne s'applique pas si l'emprunteur rembourse le solde total du prêt.
Autrement dit, un remboursement partiel inférieur au seuil prévu peut être refusé ou ne pas être accepté.
Il faut vérifier le contrat pour connaître le seuil exact et les modalités.
Les indemnités de remboursement anticipé
Le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé.
Ces indemnités compensent le manque à gagner de la banque lorsque le prêt est remboursé avant son terme.
Elles ne sont pas automatiques. Elles dépendent du contrat et de la situation.
Lorsqu'elles sont dues, leur montant est plafonné par la loi.
Le plafond des indemnités
Lorsque les indemnités sont dues, leur montant ne peut pas dépasser deux limites.
La première est le montant de six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt.
La seconde est 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Les indemnités ne peuvent pas dépasser la plus faible de ces deux limites. Il faut donc calculer les deux et retenir la plus basse.
Les exceptions aux indemnités
Les indemnités ne sont pas dues lorsque le remboursement anticipé fait suite à la vente du logement, en raison d'au moins un des événements suivants.
Le premier est le changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint.
Le deuxième est la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par exemple un licenciement.
Le troisième est le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
Dans ces situations, la vente du logement et le remboursement anticipé sont liés à un événement de la vie. Les indemnités ne sont pas dues.
Le prêt à taux variable
Dans le cas d'un prêt à taux variable, les indemnités peuvent être majorées par des intérêts compensateurs.
Les intérêts compensateurs permettent à l'organisme prêteur de percevoir, sur la durée courue, le taux moyen prévu initialement.
Il faut vérifier le contrat et les modalités de calcul.
Comment faire la demande
La demande doit être adressée à l'organisme prêteur, par exemple la banque.
Il est recommandé de la faire par écrit. Elle doit indiquer si l'emprunteur veut rembourser une partie ou la totalité du crédit.
Il faut préciser le montant et la date souhaitée.
Il est conseillé de conserver une copie de la demande et de l'accusé de réception.
L'information du prêteur
Après avoir reçu la demande écrite, le prêteur doit informer l'emprunteur des conséquences du remboursement.
Les règles dépendent de la date d'émission de l'offre de prêt.
À partir de juillet 2016, le prêteur doit informer gratuitement et sans tarder des conséquences du remboursement : montant à rembourser, frais à payer, etc. Il peut fournir ces informations sur papier ou sur un autre support durable.
Jusqu'en juin 2016, le prêteur adresse dans les meilleurs délais les informations chiffrées permettant de connaître le montant des sommes à rembourser. Il peut facturer ce décompte.
Les intérêts intercalaires
Faire coïncider le versement du remboursement anticipé avec le paiement de l'échéance mensuelle permet de ne pas payer des frais supplémentaires, appelés intérêts intercalaires.
Il est donc recommandé de choisir une date proche de l'échéance.
Il faut vérifier le décompte fourni par la banque.
Les documents à conserver
Il est recommandé de conserver :
- le contrat de prêt ;
- la demande de remboursement anticipé ;
- l'accusé de réception ;
- le décompte du prêteur ;
- les justificatifs de paiement ;
- les échanges avec la banque.
Ces documents permettent de vérifier les montants et de contester une erreur.
Le cadre juridique
Le remboursement anticipé est encadré par le code de la consommation, aux articles L313-47 à L313-49.
L'article R313-25 précise les pénalités applicables.
Ces textes fixent les droits de l'emprunteur, les obligations du prêteur et les plafonds des indemnités.
Ils s'appliquent aux crédits immobiliers entrant dans leur champ. Il faut vérifier la date du contrat et sa nature.
Le calcul des indemnités pas à pas
Pour calculer les indemnités, il faut d'abord connaître le capital remboursé par anticipation.
Il faut ensuite appliquer le taux moyen du prêt à ce capital, puis calculer six mois d'intérêts.
Il faut également calculer 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Les indemnités ne peuvent pas dépasser la plus faible de ces deux sommes.
Un exemple permet de comprendre : si six mois d'intérêts représentent 2 000 € et que 3 % du capital restant dû représentent 3 000 €, le plafond est de 2 000 €.
Rembourser ou placer ?
Le remboursement anticipé peut être intéressant si le taux du prêt est élevé et si l'épargne rapporte moins.
Il peut être moins intéressant si les indemnités sont élevées ou si l'épargne peut être placée à un taux supérieur.
Il faut comparer le coût du crédit, le rendement de l'épargne et les indemnités.
Il faut aussi tenir compte de la sécurité : rembourser réduit la dette, tandis que placer conserve de l'épargne disponible.
La renégociation du prêt
La renégociation consiste à négocier avec la banque de nouvelles conditions pour le prêt existant.
Elle peut permettre de réduire le taux ou d'allonger la durée.
Elle est différente du remboursement anticipé, qui consiste à rembourser le capital avant le terme.
La renégociation peut avoir des frais. Il faut comparer les deux solutions.
La vente et le prêt relais
Lors d'une vente, le remboursement anticipé peut être nécessaire pour solder le prêt.
Le prêt relais peut financer l'attente entre la vente et l'achat.
Il faut vérifier les conditions et les frais.
Le remboursement partiel : durée ou mensualité
Un remboursement partiel peut réduire la durée du prêt ou la mensualité.
La réduction de la durée permet d'économiser des intérêts. La réduction de la mensualité allège la charge mensuelle.
Le choix dépend des objectifs de l'emprunteur.
Il faut vérifier les conditions du contrat et les frais.
Les conditions du contrat
Le contrat de prêt peut prévoir plusieurs conditions.
Il peut fixer un montant minimal de remboursement partiel.
Il peut prévoir des indemnités et leur mode de calcul.
Il peut préciser les modalités de demande et les délais.
Il faut lire les conditions générales et particulières.
La demande et le décompte
La demande doit être écrite et adressée au prêteur.
Le prêteur fournit un décompte des sommes à rembourser.
Le décompte permet de vérifier le capital restant dû, les intérêts et les indemnités.
Il faut conserver le décompte et le comparer aux conditions du contrat.
Les frais et les intérêts
Le remboursement anticipé peut entraîner des frais.
Les indemnités de remboursement anticipé sont les principales.
Des intérêts intercalaires peuvent s'ajouter si le remboursement ne coïncide pas avec l'échéance.
Il faut demander un décompte précis avant de décider.
Les recours
En cas d'erreur ou de désaccord, l'emprunteur peut contester.
Il peut demander des explications écrites et vérifier les calculs.
En cas de litige persistant, le médiateur ou la justice peuvent être saisis.
La stratégie patrimoniale
Le remboursement anticipé est une décision patrimoniale.
Il faut tenir compte de la situation financière, des projets et de l'épargne disponible.
Un professionnel peut aider à comparer les options.
Les indemnités : exemples
Un emprunteur rembourse 50 000 € par anticipation sur un prêt dont le taux moyen est de 2 %.
Six mois d'intérêts sur 50 000 € représentent environ 500 €.
Trois pour cent du capital restant dû, par exemple 100 000 €, représentent 3 000 €.
Le plafond est donc de 500 €. L'indemnité ne peut pas dépasser ce montant.
Ces exemples sont indicatifs. Il faut appliquer le taux et le capital réels du contrat.
Le remboursement et l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur couvre des risques comme le décès, l'invalidité ou l'incapacité.
Le remboursement anticipé peut mettre fin au prêt et à l'assurance.
Il faut vérifier les conditions de l'assurance et les éventuels remboursements de cotisations.
Le remboursement et la garantie
La garantie du prêt peut être une caution ou une hypothèque.
En cas de remboursement total, la garantie doit être levée.
Il faut demander les documents de mainlevée et vérifier les frais.
Les questions à poser à la banque
Il est utile de demander le montant exact du capital restant dû.
Il faut demander le montant des indemnités et leur mode de calcul.
Il faut demander la date optimale pour le remboursement.
Il faut demander les documents à fournir et les délais.
Le remboursement anticipé et la revente
Lors d'une revente, le prix de vente peut servir à rembourser le prêt.
Il faut demander à la banque le solde de tout compte avant la vente.
Il faut vérifier les indemnités et les frais.
La vente peut être l'occasion de solder le prêt et de repartir sur une nouvelle opération.
Le remboursement partiel et l'épargne
Le remboursement partiel peut être financé par une épargne.
Il faut vérifier les conditions de l'épargne et les éventuelles pénalités.
Il faut comparer le rendement de l'épargne et le coût du crédit.
Les délais de traitement
Le prêteur doit traiter la demande dans un délai raisonnable.
Il doit fournir les informations nécessaires.
Il faut anticiper les délais et conserver les preuves d'envoi.
Les erreurs de calcul
Les erreurs de calcul peuvent porter sur le capital restant dû, les intérêts ou les indemnités.
Il faut vérifier le décompte et demander des explications.
Un écart important doit être contesté.
La négociation avec la banque
La banque peut proposer des conditions différentes selon le profil et le contrat.
Il est possible de négocier les indemnités ou les frais, notamment si le remboursement est important.
Il faut demander une proposition écrite et la comparer.
La négociation peut porter sur la date, le montant ou les frais.
Le remboursement et les autres crédits
Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier peut s'accompagner du remboursement d'autres crédits.
Il faut vérifier les conditions de chaque contrat.
Les économies peuvent être importantes si les taux sont élevés.
Le suivi après remboursement
Après le remboursement, il faut vérifier que le prêt est bien soldé.
Il faut demander une attestation de solde et la mainlevée de la garantie.
Il faut conserver les documents.
Le remboursement et la date de valeur
La date de valeur correspond au jour où le paiement est pris en compte.
La date de valeur du remboursement peut avoir une incidence sur les intérêts.
Il faut vérifier la date retenue par la banque.
Une date mal choisie peut entraîner des frais supplémentaires.
La date de valeur du remboursement peut avoir une incidence sur les intérêts.
Il faut vérifier la date retenue par la banque.
Une date mal choisie peut entraîner des frais supplémentaires.
Le remboursement et l'échéancier
Le remboursement anticipé modifie l'échéancier du prêt.
Il faut demander un nouvel échéancier et vérifier les montants.
Un échéancier à jour permet de suivre le solde.
Le remboursement et la garantie du prêt
La garantie du prêt peut être une caution bancaire ou une hypothèque.
En cas de remboursement total, il faut demander la mainlevée.
Les frais de mainlevée dépendent de la garantie.
Il faut conserver les documents de fin de garantie.
Le remboursement et la capacité d'épargne
Un remboursement anticipé peut réduire la capacité d'épargne disponible.
Il faut conserver une réserve pour les imprévus.
Un professionnel peut aider à équilibrer remboursement et épargne.
Le remboursement et les projets
Un projet d'achat ou de travaux peut nécessiter de conserver de la trésorerie.
Le remboursement anticipé doit être compatible avec ces projets.
Il faut arbitrer entre réduction de la dette et disponibilité des fonds.
Les erreurs fréquentes
La première erreur est de croire que le remboursement anticipé est toujours gratuit. Des indemnités peuvent être dues.
La deuxième erreur est de ne pas vérifier la condition des 10 % pour un remboursement partiel.
La troisième erreur est de ne pas demander le décompte au prêteur avant de prendre une décision.
La quatrième erreur est de rembourser à une date éloignée de l'échéance, ce qui peut générer des intérêts intercalaires.
La cinquième erreur est de ne pas conserver les documents.
La sixième erreur est de confondre remboursement anticipé et renégociation du prêt.
Cas particuliers
La vente du logement
La vente du logement peut entraîner un remboursement anticipé. Les indemnités ne sont pas dues dans les cas prévus par la loi.
Le remboursement partiel
Le remboursement partiel peut réduire la durée ou la mensualité. Il faut vérifier les conditions du contrat.
Le remboursement total
Le remboursement total met fin au prêt. Il faut vérifier le solde et les frais.
Le décès de l'emprunteur
Le décès peut déclencher l'assurance emprunteur et le remboursement. Les règles dépendent des contrats.
Le changement de banque
Le changement de banque peut impliquer un remboursement anticipé. Il faut comparer les coûts et les conditions.
FAQ
Le remboursement anticipé peut-il être partiel ?
Oui. Le crédit immobilier peut être remboursé en totalité ou en partie avant le terme du contrat, sous réserve des conditions prévues au contrat de prêt.
Dans quels cas les indemnités de remboursement anticipé ne sont-elles pas dues ?
Les indemnités ne sont pas dues lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement en raison d'un changement de lieu de travail, d'une cessation forcée d'activité professionnelle ou d'un décès, pour l'emprunteur ou son conjoint.
Comment demander un remboursement anticipé ?
La demande doit être adressée par écrit à la banque. Celle-ci fournit ensuite les informations chiffrées permettant de connaître les conséquences financières de l'opération.
Le contrat peut-il imposer un montant minimum ?
Oui, le contrat peut imposer que le remboursement partiel représente plus de 10 % du montant initial du prêt. Cette condition ne s'applique pas au remboursement du solde total.
Quel est le plafond des indemnités ?
Les indemnités ne peuvent pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Les intérêts intercalaires peuvent-ils être évités ?
Il est recommandé de faire coïncider le remboursement avec l'échéance mensuelle pour éviter des frais supplémentaires.
Le prêteur peut-il facturer le décompte ?
Cela dépend de la date d'émission de l'offre de prêt. À partir de juillet 2016, l'information est gratuite. Jusqu'en juin 2016, le décompte peut être facturé.
Le remboursement anticipé peut-il être partiel puis total ?
Oui, l'emprunteur peut effectuer plusieurs remboursements partiels puis solder le prêt. Il faut vérifier les conditions du contrat.
Le remboursement anticipé modifie-t-il le taux du prêt ?
Non, le taux reste en principe le même. Seul le capital restant dû diminue.
L'assurance emprunteur est-elle remboursée en cas de remboursement anticipé ?
Cela dépend du contrat. Il faut vérifier les conditions et demander un décompte.
Quels documents demander après le remboursement ?
Une attestation de solde, la mainlevée de la garantie et les justificatifs de paiement. Ces documents permettent de prouver que le prêt est soldé.
Le remboursement anticipé peut-il être refusé par la banque ?
La banque doit respecter les conditions du contrat et la loi. Un refus doit être motivé. L'emprunteur peut contester.
Le remboursement anticipé est-il possible en cours de période d'essai ?
La période d'essai concerne l'assurance perte d'emploi, pas le remboursement anticipé. Le remboursement peut être demandé à tout moment selon les conditions du prêt.
Les frais de mainlevée sont-ils dus ?
Ils dépendent de la garantie. Une hypothèque peut entraîner des frais de mainlevée, contrairement à une caution.
Peut-on rembourser par anticipation sans frais ?
Cela dépend du contrat et de la situation. Les indemnités ne sont pas dues dans les cas prévus par la loi, notamment en cas de vente liée à un changement de lieu de travail, une cessation forcée d'activité ou un décès.
Le remboursement partiel peut-il être refusé ?
Le contrat peut imposer un montant minimal. Si le remboursement est inférieur, il peut être refusé ou ne pas être accepté.
Faut-il rembourser avant ou après l'échéance ?
Il est recommandé de faire coïncider le remboursement avec l'échéance pour éviter des intérêts intercalaires.
Le prêteur peut-il facturer des frais de dossier ?
Le contrat peut prévoir des frais. Il faut demander le décompte et vérifier les conditions.
Le remboursement anticipé réduit-il la durée du prêt ?
Il peut réduire la durée ou la mensualité, selon les modalités prévues au contrat et le choix de l'emprunteur.
Le remboursement anticipé est-il possible pour un prêt à taux variable ?
Oui, avec des règles spécifiques. Les indemnités peuvent être majorées par des intérêts compensateurs.
Que se passe-t-il si le remboursement est total ?
Le prêt prend fin. Il faut demander la mainlevée de la garantie et vérifier les documents.
Peut-on rembourser avec un autre prêt ?
Cela revient à un remboursement anticipé financé par un nouveau prêt. Il faut comparer les coûts et les conditions.
Le remboursement anticipé est-il toujours intéressant ?
Il dépend des indemnités, du taux du prêt et de la capacité à placer l'argent ailleurs. Il faut comparer.
Sources
- Service-Public.gouv.fr — Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? (F1669)
- Légifrance — Code de la consommation, articles L313-47 à L313-49
- Légifrance — Code de la consommation, article R313-25
- Banque de France — Rembourser un crédit immobilier par anticipation
- Service-Public.gouv.fr — Je veux obtenir un crédit immobilier
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent. Les règles et modalités peuvent évoluer.