Vue d'ensemble
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Voici les critères à connaître et les démarches en cas de non-décence.
Ce qu'il faut savoir
- Un logement décent doit respecter des critères de surface, de performance énergétique, de sécurité et santé, d'absence d'animaux nuisibles et d'équipements.
- Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale de 9 m² (hauteur 2,20 m) ou de 20 m³ de volume.
- Depuis 2025, seuls les logements des classes A à F du DPE peuvent être loués ; la classe G est interdite.
- Un local au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
- Un logement faisant l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est pas décent.
- En cas de non-décence, le locataire signale par lettre recommandée au propriétaire ; il peut aussi utiliser Signal Logement.
- Si le propriétaire conteste, après 2 mois sans réponse le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut réduire le loyer ou suspendre son paiement.
Conditions essentielles
- Le logement est la résidence principale du locataire, ou est loué avec un bail mobilité.
- Le logement doit assurer le clos et le couvert (gros œuvre, menuiseries, couverture en bon état).
- Les réseaux d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité.
- Les pièces principales doivent avoir un éclairage naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre.
- Le logement doit disposer d'eau potable, d'évacuation des eaux usées, d'une cuisine, d'une installation sanitaire et d'un réseau électrique.
Les étapes
- Vérifier la surface habitable et le volume (9 m²/2,20 m ou 20 m³ pour la pièce principale).
- Consulter le DPE et vérifier la classe énergétique selon la date du bail (A-F depuis 2025, A-E à partir de 2028, A-D à partir de 2034).
- Contrôler les critères de sécurité (clos et couvert, garde-corps, matériaux, électricité, gaz, chauffage, aération).
- Vérifier les équipements (eau potable, évacuation, cuisine, WC, douche/baignoire, réseau électrique).
- En cas de non-décence : envoyer une lettre recommandée au propriétaire décrivant les signes de non-conformité.
- Signaler également sur Signal Logement (services de l'État) pour être accompagné.
- Attendre la réponse du propriétaire (travaux ou contestation).
- Si contestation : mise en demeure puis, après 2 mois, saisine du juge des contentieux de la protection (avec conciliation facultative).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — critères de sécurité et d'équipement complets, calendrier du DPE, pouvoirs du juge et limites de ses pouvoirs, règles en outre-mer — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le calendrier progressif d'interdiction de location selon le DPE (classes A-F, A-E, A-D) et pour les pouvoirs du juge en cas de contestation, voir les sections « Performance énergétique : quel DPE selon la date du bail ? » et « Si le propriétaire conteste : mise en demeure et juge ».
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Un logement décent est un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité ou la santé des occupants, qui ne présente pas d'insalubrité manifeste et qui permet de satisfaire un besoin élémentaire en matière d'habitation (logement clos, couvert, exempt de nuisances, doté d'équipements et offrant un volume suffisant).
Le logement destiné à devenir la résidence principale du locataire, ou loué avec un bail mobilité, doit être décent. La notion de logement décent s'applique à toute location à usage d'habitation, qu'il soit vide ou meublé, et qu'il soit loué par un propriétaire privé ou un bailleur social.
Règle
Un logement décent doit répondre à 5 catégories de critères : la surface et la performance énergétique minimales ; l'absence de risques pour la sécurité et la santé (clos et couvert, garde-corps, matériaux, électricité, gaz, chauffage, aération, éclairage naturel) ; l'absence d'animaux nuisibles et de parasites ; la mise à disposition de certains équipements (eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, installation sanitaire, réseau électrique, chauffage selon le climat) ; et, pour les logements meublés, la présence de meubles suffisants.
Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location, même s'il est aménagé. De même, un logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme un logement décent. Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives que le cadre national : consultez-le en mairie.
Quelle surface minimale ?
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives.
En colocation avec bail unique, la même règle s'applique : au moins une pièce principale de 9 m² (hauteur 2,20 m) ou 20 m³. Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit en plus avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires — pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.
Règle
En colocation avec bails individuels (chaque colocataire signe son propre bail), chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m³ (les pièces communes ne sont pas prises en compte dans ce calcul). Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement — et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif.
La surface habitable est la surface au sol calculée à l'intérieur des murs, hors caves, balcons, terrasses et combles non aménageables. La hauteur sous plafond est mesurée sous plafond, hors rampants. Pour un logement d'une seule pièce (studio), le volume de 20 m³ constitue une alternative au critère de 9 m² — le volume protège les petits logements qui n'atteignent pas 9 m² mais sont suffisamment hauts pour être habitables.
Performance énergétique : quel DPE selon la date du bail ?
Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la date du bail d'habitation (signature, renouvellement ou reconduction tacite). Un calendrier progressif d'interdiction de location est fixé.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement de A (meilleure performance) à G (pire performance). Seuls certains logements peuvent être loués, selon la date du bail :
| Date du bail (signé, renouvelé ou reconduit tacitement) | Logement éligible à la location |
|---|---|
| Entre 2023 et 2024 | Moins de 450 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable et par an (estimation par le DPE) |
| Entre 2025 et 2027 | Classes A à F du DPE (classe G interdite) |
| Entre 2028 et 2033 | Classes A à E du DPE (classes F et G interdites) |
| À partir de 2034 | Classes A à D du DPE (classes E, F et G interdites) |
Le calendrier vise à améliorer progressivement le parc locatif : les logements les moins performants (classe G, puis F, puis E) sont progressivement retirés du marché de la location, sauf travaux de rénovation. Le seuil de 450 kWh/m²/an appliqué en 2023-2024 correspondait à l'ancienne classe G.
Règle
Le critère s'applique à tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit dans la période considérée. Un logement qui ne remplit pas le critère énergétique ne peut pas être proposé à la location. En cas de contestation du propriétaire sur les travaux de mise en conformité énergétique, le juge dispose de pouvoirs spécifiques (voir section contestation).
Le DPE est un diagnostic obligatoire annexé au bail. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Vérifiez la classe énergétique avant de signer un bail : un logement de classe G ne peut plus être loué depuis 2025, et la classe F sera interdite en 2028. La performance énergétique est le seul critère de décence dont le non-respect peut entraîner l'interdiction de louer (et non seulement la réduction du loyer).
Sécurité et santé : les critères
Le logement décent doit répondre aux critères suivants de sécurité et de santé :
- Clos et couvert : le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité, et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture (avec raccords et accessoires) assurent la protection contre les infiltrations d'eau — en tenant compte des spécificités climatiques du département.
- Dispositifs de retenue des personnes : les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, situés dans le logement et ses accès, sont dans un état conforme à leur usage.
- Matériaux de construction, canalisations et revêtements : leur nature, leur état de conservation et d'entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (notamment en cas d'amiante).
- Réseaux d'électricité et de gaz : les branchements sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Chauffage et production d'eau chaude : les équipements sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Aération : le logement permet une aération suffisante ; les dispositifs d'ouverture et de ventilation sont en bon état, permettent le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale et au fonctionnement des équipements.
- Éclairage naturel : les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou un volume vitré donnant à l'air libre.
Règle
En cas d'infiltrations d'eau, il peut être tenu compte des spécificités climatiques du département (par exemple, fortes pluies, humidité tropicale). L'éclairement naturel est considéré comme suffisant lorsqu'il permet de lire par temps clair et en pleine journée, sans éclairage artificiel, depuis le centre de la pièce.
Ces critères de sécurité et de santé constituent le cœur du dispositif de décence. Un logement qui présente l'un de ces défauts n'est pas décent, même s'il remplit les critères de surface et d'équipement. Le locataire peut signaler chacun de ces signes de non-conformité au propriétaire par lettre recommandée, et demander les travaux de mise en conformité.
Équipements et confort : les obligations du propriétaire
Le logement décent doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
- Installation d'alimentation en eau potable : elle permet, à l'intérieur du logement, la distribution d'eau avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale des locataires.
- Installations d'évacuation des eaux usées : elles empêchent le refoulement des odeurs et des effluents et sont munies de siphon.
- Cuisine ou coin cuisine : permettant l'installation d'un appareil de cuisson, et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
- Installation sanitaire intérieure : comprend un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche) aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau froide et muni d'une évacuation des eaux usées. Exception : dans un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Réseau électrique : il permet l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
- Chauffage normal : lorsque les conditions climatiques le justifient, le logement doit comporter une installation de chauffage normale, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion, et adaptée aux caractéristiques du logement.
Règle
Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles définis par la réglementation (décret n° 2015-981). Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent : cette obligation est d'ordre public et ne peut pas être écartée par une clause du bail.
L'absence de l'un de ces équipements rend le logement non décent. Par exemple, un logement sans évier, sans WC intérieur (hors exception du studio), ou sans chauffage dans une région où le climat le justifie, n'est pas conforme. Le locataire peut exiger la mise en conformité par le propriétaire, et à défaut, obtenir une réduction de loyer ou la suspension de son paiement via le juge.
Comment signaler la non-décence ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent. Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception.
Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur Signal Logement, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière). Signal Logement est un dispositif national qui oriente le locataire vers les interlocuteurs compétents (DDPP/DDETSPP, mairie, etc.).
Règle
La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) : soit le propriétaire reconnaît les signes de non-décence et s'engage à réaliser les travaux de mise en conformité ; soit il conteste, et la procédure de mise en demeure et de saisine du juge s'enclenche (voir sections suivantes).
La lettre recommandée constitue une preuve écrite et datée de la signalisation. Elle permet de faire courir les délais légaux (2 mois avant saisine du juge) et de démontrer que le locataire a rempli son obligation d'informer le propriétaire. Conservez précieusement l'avis de réception : il fait preuve de la date de réception par le propriétaire.
Si le propriétaire reconnaît la non-décence
Si le propriétaire reconnaît les signes de non-décence, le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes : les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer ; les délais de réalisation de ces travaux.
Cette formalisation par écrit permet d'obtenir un engagement précis et opposable : le propriétaire s'engage à réaliser des travaux identifiés, dans un délai déterminé. Sans cette formalisation, l'accord verbal du propriétaire est difficile à faire valoir en cas de non-exécution.
Règle
Si le propriétaire ne respecte pas son engagement (travaux non réalisés dans le délai convenu), le locataire peut alors engager la procédure de mise en demeure et, à défaut de résolution amiable, saisir le juge des contentieux de la protection. Les travaux de mise en conformité doivent ramener le logement aux critères de décence applicables à la date du bail.
Il est recommandé de joindre à la lettre les photos ou constats des désordres, ainsi qu'un devis ou une évaluation des travaux nécessaires, afin de préciser l'engagement du propriétaire. L'accompagnement par l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut être utile pour rédiger cette lettre et évaluer le bien-fondé de la demande de travaux.
Si le propriétaire conteste : mise en demeure et juge
Si le propriétaire conteste les signes de non-décence, le locataire doit le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence) informe le propriétaire de son obligation de mise en conformité, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.
À l'issue d'un délai de 2 mois suivant la mise en demeure, si celle-ci est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) — démarche gratuite — ou auprès d'un conciliateur de justice — également gratuit. La saisine de la CDC ou la remise de son avis n'est pas nécessaire pour pouvoir saisir le juge.
Règle
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut : déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire ; réduire le montant du loyer ; ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail, jusqu'à la réalisation des travaux. La consignation consiste à déposer les loyers non payés auprès d'un tiers (par exemple la Caisse des dépôts) jusqu'à la décision définitive.
Le juge dispose de pouvoirs limités. En matière de performance énergétique, il ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation si le logement fait partie d'un immeuble en copropriété et que le propriétaire démontre avoir tout tenté (proposition de travaux en assemblée générale, travaux dans les parties privatives réalisés). Depuis 2025, il ne peut pas non plus ordonner les travaux de performance minimale s'ils présentent au moins l'une des contraintes suivantes : risque de pathologie du bâti (structures, clos et couvert) attesté par une note d'architecte ; modifications de l'état des parties extérieures ayant fait l'objet d'un refus d'autorisation urbanisme ou patrimoine. C'est au propriétaire de fournir au juge les documents attestant l'impossibilité de réaliser ces travaux ; le juge peut reporter sa décision en attente de l'avis de l'autorité administrative.
Outre-mer et cas particuliers
Les critères de décence varient selon que le logement est situé en métropole ou en outre-mer. L'outre-mer désigne ici la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte. Les définitions des critères (notamment en matière d'infiltrations d'eau, de ventilation ou de performance énergétique) peuvent être adaptées aux conditions climatiques locales.
Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives que le cadre national de la décence, en métropole comme en outre-mer. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie. Le RSD précise notamment les conditions d'habitabilité des locaux en sous-sol ou en combles, et les exigences de ventilation et d'hygiène locales.
Règle
Un logement situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location (voir aussi la fiche consacrée aux sous-sol et combles). Un logement faisant l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent. Ces deux interdictions sont absolues et ne peuvent pas être levées par un accord des parties.
En outre-mer, les conditions climatiques (humidité, fortes pluies, températures) peuvent rendre plus contraignants les critères de clos et couvert, de ventilation et d'évacuation de l'humidité. Le locataire d'un logement en outre-mer qui constate des infiltrations ou une humidité excessive peut signaler ces signes de non-décence comme en métropole, en tenant compte des spécificités locales prévues par le RSD. Pour être accompagné, contactez l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de votre département.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6 (logement décent)Texte légal — Légifrance
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décentTexte réglementaire — Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 20-1 (réduction de loyer)Texte légal — Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Code de la construction de l'habitation : article R156-1Légifrance
- Code civil : articles 1714 à 1751-1Légifrance
- Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meubléLégifrance
- Code de la santé publique : article L1331-23Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Logement à louer décent
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Signal Logement — signaler les signes de non-décence aux services de l'État
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Les critères de décence décrits dans cet article proviennent de la fiche officielle Service-Public F2042, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le calendrier du DPE (A-F depuis 2025, A-E à partir de 2028, A-D à partir de 2034) est susceptible d'évoluer par décret — vérifiez les seuils en vigueur à la date de votre bail. Les critères de décence et les pouvoirs du juge peuvent différer en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) : consultez le règlement sanitaire départemental applicable dans votre département.