Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur la responsabilité du propriétaire face aux nuisances causées par son locataire : obligations du locataire, démarches du voisin et voies de recours.
Ce qu'il faut savoir
- Le locataire doit user paisiblement des locaux loués et ne pas causer de nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
- Le locataire est responsable des nuisances causées par les personnes qu'il héberge, même si elles sont majeures.
- Avant toute action en justice, le voisin doit d'abord aller voir le locataire, puis lui envoyer un courrier simple, puis un courrier recommandé avec mise en demeure.
- Le voisin doit également informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Une fois informé, le propriétaire doit mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances, puis tenter une conciliation.
- Si les nuisances persistent, le propriétaire peut résilier le bail (clause résolutoire) ou demander au juge de le résilier.
- Si le propriétaire n'agit pas, le voisin peut engager sa responsabilité devant le tribunal et obtenir des dommages et intérêts.
Conditions essentielles
- Les nuisances doivent excéder les inconvénients normaux du voisinage (trouble répété, excessif ou anormal).
- Le voisin doit avoir tenté des démarches amiables avant toute action en justice.
- Le propriétaire doit avoir été informé des nuisances (par courrier recommandé ou par le syndic).
- En copropriété, le voisin doit prouver la violation du règlement de copropriété et la carence du propriétaire.
Les étapes
- Le voisin s'adresse directement au locataire pour lui demander de faire cesser les nuisances.
- À défaut, le voisin envoie un courrier simple mentionnant l'origine du trouble et la gêne occasionnée.
- À défaut, le voisin envoie un courrier recommandé avec accusé de réception mettant le locataire en demeure.
- En parallèle, le voisin informe le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Le propriétaire met en demeure son locataire de cesser les nuisances (lettre recommandée ou acte de commissaire de justice).
- Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire tente une conciliation (conciliateur de justice ou médiateur).
- Si les nuisances persistent, le propriétaire résilie le bail ou saisit le juge des contentieux de la protection.
Cette synthèse reprend les étapes essentielles. Les obligations du locataire, les démarches du voisin et les voies de recours sont détaillées dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des obligations du locataire, voir la section « Obligations du locataire ». Pour les démarches à entreprendre en tant que voisin, voir « Démarches du voisin pour faire cesser les nuisances ».
Obligations du locataire à l'égard du logement
Le locataire est tenu d'user paisiblement du logement, ce qui implique le respect de la tranquillité du voisinage.
Le locataire doit user paisiblement des locaux loués. Cela signifie qu'il doit utiliser le logement conformément à sa destination (habitation ou usage professionnel) et dans le respect de la tranquillité du voisinage.
Le locataire ne doit pas être à l'origine de nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Concrètement, le trouble doit être répété, excessif ou anormal par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels. Il ne peut donc pas s'agir des bruits de la vie courante : enfants qui jouent, talons sur le sol, meubles déplacés occasionnellement, fête occasionnelle, travaux effectués en journée, stationnement temporaire d'un objet dans les parties communes.
Règle
Les troubles peuvent exister en cas de : nuisances sonores ou olfactives (utilisation prolongée d'instruments de musique ou d'appareils bruyants à des horaires inappropriés, fêtes fréquentes la nuit) ; violences à l'égard de tiers (menaces verbales ou insultes régulières, agressions physiques, harcèlement moral) ; dégradations ou encombrement des parties communes ; non-respect du règlement de copropriété.
- Nuisances sonores ou olfactives : instruments de musique à des horaires inappropriés, appareils bruyants, fêtes fréquentes la nuit.
- Violences à l'égard de tiers : menaces, insultes, agressions physiques, harcèlement moral.
- Dégradations ou encombrement des parties communes.
- Non-respect du règlement de copropriété.
Le locataire est responsable des nuisances causées par les personnes qu'il héberge, même si elles sont majeures. Il ne peut pas se dédouaner en invoquant le comportement d'un invité.
Démarches du voisin pour faire cesser les nuisances
Avant toute action en justice, le voisin doit suivre un enchaînement de démarches amiables, depuis la discussion directe jusqu'à la mise en demeure.
Lorsqu'un voisin est victime de nuisances de la part d'un locataire, il doit d'abord aller voir le locataire qui occupe le logement d'où proviennent les nuisances, pour lui parler de sa gêne et lui demander de faire cesser ces nuisances.
Si le locataire n'agit pas, le voisin doit lui envoyer un courrier simple. Cette lettre doit mentionner l'origine du trouble, la gêne occasionnée dans sa vie quotidienne et la nécessité de faire cesser les nuisances subies. Si le locataire n'agit toujours pas, le voisin doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de faire cesser la gêne occasionnée. Cette lettre reprend les informations contenues dans le précédent courrier.
Règle
En parallèle, le voisin doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du logement pour l'informer des nuisances subies en raison du comportement du locataire, et lui demander d'effectuer toutes les actions utiles et nécessaires pour faire cesser les nuisances. Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin doit contacter le syndic de copropriété, qui avertira le propriétaire du logement.
Il est également possible de faire appel aux forces de l'ordre (police ou gendarmerie) pour faire constater les nuisances. Leur intervention consiste à procéder à un constat du bruit (notamment en cas de tapage nocturne) ainsi qu'à une verbalisation de l'auteur si les troubles sont avérés.
- Aller voir le locataire pour lui demander de faire cesser les nuisances.
- Envoyer un courrier simple mentionnant l'origine du trouble et la gêne occasionnée.
- Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception mettant le locataire en demeure.
- Informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Contacter le syndic de copropriété si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété.
- Faire appel aux forces de l'ordre pour constat des nuisances.
Il est recommandé au voisin de réunir un maximum de preuves à l'appui des courriers : constat du commissaire de justice, témoignages ou pétitions des autres voisins, plainte ou dépôt de main courante auprès des services de police.
Rôle du propriétaire une fois informé
Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le propriétaire doit agir sans délai pour faire cesser les nuisances.
Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le propriétaire doit d'abord mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances. Cette mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'un commissaire de justice.
La mise en demeure contient la description des nuisances subies par les voisins ainsi que l'historique des démarches qui ont été faites pour supprimer le trouble. Le propriétaire doit joindre des documents pour appuyer son propos, par exemple les plaintes reçues des voisins. Cette formalité constitue le préalable obligatoire à toute action en justice.
Règle
Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante), ou effectuer une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution amiable avec son locataire.
Si les nuisances persistent malgré la conciliation, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail s'il contient une clause de résiliation pour nuisances, ou demander au juge de résilier le bail.
Clause de résiliation ou absence de clause
La procédure de résiliation du bail diffère selon que le contrat de location contient ou non une clause résolutoire pour nuisances.
Le contrat de location peut contenir une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à son obligation d'user paisiblement des lieux. Dans ce cas, si les démarches préalables amiables n'ont pas abouti, le propriétaire peut faire un recours devant le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour demander au juge de constater la résiliation du bail pour faute de son locataire, et d'expulser le locataire.
Si le contrat de bail ne prévoit pas de clause de résiliation pour nuisances, le propriétaire doit agir en justice devant le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Le propriétaire doit alors prouver le manquement de son locataire. Le juge dispose d'un large pouvoir pour apprécier si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Règle
Dans les deux cas, le propriétaire peut aussi, lorsque la fin du bail est proche, adresser au locataire, au moins 6 mois avant cette date, un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur l'existence des nuisances. Ce congé met fin au contrat à son échéance, sans nécessiter l'intervention du juge.
Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour ces procédures, qui sont techniques et engagent des conséquences graves (expulsion, résiliation).
Si le propriétaire n'agit pas
Lorsque le propriétaire reste inactif malgré les nuisances, le voisin dispose d'un recours direct contre lui.
Le voisin peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour engager la responsabilité du propriétaire et demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nuisances.
Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin peut également agir en justice pour demander la résiliation du contrat de bail du locataire fautif. Il s'agit d'une action oblique : le voisin agit dans l'intérêt du propriétaire contre le locataire, parce que le propriétaire n'agit pas lui-même. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Règle
Pour que l'action oblique aboutisse, il faut prouver : la violation du règlement de copropriété par le locataire (éventuellement le manquement au contrat de bail) ; la carence du propriétaire-bailleur, c'est-à-dire le fait qu'il n'a pas agi à l'encontre de son locataire ; et le préjudice subi du fait des agissements du locataire.
La responsabilité du propriétaire repose sur sa carence : c'est le défaut d'action, et non la faute initiale du locataire, qui engage sa propre responsabilité.
Copropriété et syndic
En immeuble en copropriété, le syndic joue un rôle d'intermédiaire entre le voisin et le propriétaire.
Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin doit contacter le syndic de copropriété, qui avertira le propriétaire du logement.
Si l'identité du propriétaire n'est pas connue du voisin, il est possible de contacter le syndic, dont les coordonnées sont affichées dans les parties communes. Le syndic pourra, s'il est autorisé à le faire, communiquer les coordonnées du propriétaire ou, à tout le moins, transmettre à ce dernier le signalement concernant les nuisances causées par son locataire.
Règle
Le règlement de copropriété peut contenir des dispositions spécifiques relatives au respect de la tranquillité. Sa violation par le locataire constitue un manquement susceptible de justifier une résiliation du bail via l'action oblique.
Le syndic n'a pas qualité pour agir directement contre le locataire : c'est le propriétaire qui est le seul habilité à exercer les actions contractuelles découlant du bail.
Qui peut m'aider ?
L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) et la maison de justice et du droit (MJD) sont deux ressources gratuites pour s'orienter dans les démarches.
L'Adil informe gratuitement les locataires et les propriétaires sur leurs droits et obligations en matière de location, y compris en cas de troubles de voisinage. La maison de justice et du droit, présente dans de nombreuses communes, accueille gratuitement les particuliers pour les orienter dans leurs démarches juridiques et judiciaires.
Règle
L'Adil et la MJD ne remplacent pas un avocat, mais elles orientent efficacement vers les bons textes, les bons interlocuteurs et les modèles de courriers adaptés. Pour une procédure contentieuse, l'assistance d'un avocat est recommandée.
Des modèles de courriers sont disponibles gratuitement sur le site Service-Public.gouv.fr pour la mise en demeure et le signalement des nuisances.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifsTexte légal — bail d'habitation
- Code civil : article 1728Texte légal — obligations du preneur
- Code civil : article 1729Texte légal — défaut de jouissance paisible
- Code civil : article 1341-1Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Modèle de courrier : mettre en demeure de cesser les nuisances de voisinage
- Modèle de courrier : signaler des nuisances de voisinage répétées et demande d'intervention
Les démarches et voies de recours décrites sont celles en vigueur à la date de vérification de la fiche source. En cas de litige, consulter un avocat ou un conseiller juridique pour adapter la procédure à votre situation.
