Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les clauses interdites dans un bail d'habitation : principe de nullité, catégories de clauses prohibées et voies de recours.
Ce qu'il faut savoir
- Les clauses interdites dans un bail d'habitation sont considérées comme non écrites : elles n'ont aucun effet juridique.
- La liste des clauses interdites varie selon que le logement est loué vide ou meublé.
- Les clauses interdites portent sur l'objet du bail, les sommes à payer, l'assurance habitation, l'usage du logement, les travaux, la responsabilité, le renouvellement, les visites et la résiliation.
- Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à payer des frais autres que le loyer et les charges locatives.
- Le locataire ne peut pas être contraint de souscrire une assurance auprès d'un assureur choisi par le propriétaire.
- Une clause de résiliation ne peut permettre au propriétaire de résilier le bail pour des motifs autres que ceux prévus par la loi.
- Le locataire peut faire valoir ses droits devant le juge des contentieux de la protection ou saisir une commission départementale de conciliation.
- L'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) peut accompagner les locataires et propriétaires.
Conditions essentielles
- Le bail doit porter sur un logement d'habitation (vide, meublé ou mobilité).
- La clause doit figurer dans le bail ou dans un document contractuel annexé.
- La clause doit être considérée comme non écrite si elle contrevient à la loi du 6 juillet 1989 ou au code civil.
- Le locataire doit pouvoir prouver que la clause litigieuse figure bien au bail.
Les étapes
- Identifier les clauses du bail qui peuvent être interdites (sommes à payer, assurance, usage, travaux, responsabilité, renouvellement, visites, résiliation).
- Vérifier que la clause n'entre pas dans les exceptions prévues par la loi (par exemple, clause d'assurance obligatoire du locataire auprès de l'assureur de son choix).
- Demander au propriétaire la suppression de la clause litigieuse, en invoquant la nullité de plein droit.
- En cas de refus du propriétaire, saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.
- Demander l'annulation de la clause et, le cas échéant, des dommages et intérêts si le locataire subit un préjudice.
- S'adresser à l'Adil pour un accompagnement juridique personnalisé.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — catégories de clauses interdites, exceptions, voies de recours — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres aux sommes à payer, à l'assurance, à la responsabilité et à la résiliation, voir les sections « Clauses interdites sur les sommes à payer », « Clause interdite sur l'assurance habitation », « Clauses interdites sur la responsabilité » et « Clauses interdites sur la résiliation du bail ».
Le principe des clauses non écrites
Une clause interdite inscrite dans un bail d'habitation doit être considérée comme non écrite. Elle n'a aucun effet juridique : le locataire peut l'ignorer en toute légalité et le propriétaire ne peut pas s'en prévaloir.
Ce principe de nullité de plein droit protège le locataire contre les abus contractuels du propriétaire. Il s'applique que le logement soit loué vide ou meublé, et qu'il s'agisse d'un bail d'habitation classique ou d'un bail mobilité. La nullité de la clause n'entraîne pas nécessairement la nullité du bail : seule la clause est réputée non écrite, le reste du contrat demeurant valable.
Règle
La protection du locataire repose sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, qui fixe la liste des clauses interdites. Le code civil (article 1171) renforce cette protection en interdisant les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Le locataire qui découvre une clause interdite dans son bail peut demander sa suppression au propriétaire. En cas de refus, il dispose de voies de recours juridictionnelles. L'Adil peut l'accompagner dans cette démarche.
Clauses interdites sur l'objet du bail
Les clauses interdites sur l'objet du bail sont celles qui autorisent le propriétaire à diminuer ou supprimer des prestations prévues au bail sans contrepartie équivalente, ou qui obligent le locataire à signer un contrat supplémentaire pour la location d'équipements.
Concrètement, deux types de clauses sont interdites : d'une part, une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail — par exemple, supprimer un service de nettoyage des parties communes sans baisse de loyer ; d'autre part, une clause qui oblige le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements — par exemple, un contrat séparé pour la location d'un équipement de la cuisine.
Règle
Ces clauses sont considérées comme non écrites. Le propriétaire ne peut pas modifier unilatéralement les prestations convenues au bail sans l'accord du locataire ni sans contrepartie. Le locataire qui signe un contrat d'équipement dans ces conditions peut en demander l'annulation.
La distinction entre prestation incluse dans le loyer et prestation facturée séparément est déterminante. Toute prestation prévue au bail ne peut être retirée que d'un commun accord, avec une contrepartie équivalente.
Clauses interdites sur les sommes à payer par le locataire
Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à lui payer des frais, autres que le loyer et les charges locatives. Plusieurs types de clauses sont explicitement interdites.
Les clauses suivantes sont interdites : une clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre ; une clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire ; une clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble ; une clause qui oblige le locataire à payer des frais pour l'état des lieux de sortie lorsque celui-ci n'est pas fait par un commissaire de justice ; une clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière) ; une clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles ; une clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.
Règle
Le locataire est toutefois redevable de la moitié des frais d'état des lieux de sortie en cas de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice ou commissaire-priseur judiciaire). Cette règle constitue une exception à l'interdiction générale de facturer les frais d'état des lieux au locataire.
Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement, mais il est libre du choix de son assureur. Les clauses imposant un assureur choisi par le propriétaire sont interdites (voir section dédiée).
Clause interdite sur l'assurance habitation
Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement. Toutefois, une clause qui oblige le locataire à prendre un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire est interdite.
L'obligation d'assurance du locataire porte sur la couverture des risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion, etc.). Le locataire est libre de choisir librement son assureur et de modifier son contrat d'assurance en cours de bail. Le propriétaire ne peut pas imposer un assureur particulier ni contrôler les conditions du contrat souscrit par le locataire.
Règle
La clause imposant un assureur au locataire est considérée comme non écrite. Le locataire peut souscrire le contrat d'assurance de son choix, à condition que celui-ci couvre bien les risques locatifs exigés par la loi.
L'obligation d'assurance est une obligation du locataire, mais la liberté du choix de l'assureur est un droit fondamental. Le propriétaire peut exiger une attestation d'assurance annuelle, mais ne peut pas dicter le choix de l'assureur.
Clauses interdites sur l'usage du logement
Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Les clauses qui limitent sa jouissance du logement sont interdites, sauf exceptions prévues par la loi.
Les clauses suivantes sont interdites : une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; une clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. Le locataire dispose d'un droit au repos et à l'exercice de ses activités dans le logement, sous réserve du respect du voisinage et du règlement de copropriété.
Règle
Toutefois, la présence d'un chien dans le logement peut, dans certains cas, être interdite par une clause du bail d'habitation. Cette exception est encadrée par la loi et ne concerne que les animaux susceptibles de causer des désagréments aux voisins.
Le locataire peut héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, sauf clause contraire valable. L'interdiction d'héberger des personnes s'applique uniquement si elle figure dans le bail et si elle est proportionnée.
Clause interdite sur les travaux et l'indemnité
Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire. Toutefois, lorsque ces travaux ou réparations durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Une clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque celui-ci fait faire des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours est considérée comme non écrite. Le locataire a droit à une réduction de loyer ou à une indemnisation en cas de travaux prolongés.
Règle
La baisse de loyer est calculée au prorata de la durée des travaux. Le locataire doit être informé à l'avance des travaux et de leur durée prévue. Le refus d'accéder au logement pour des travaux urgents peut constituer un manquement du locataire à ses obligations.
La durée de 21 jours est un seuil légal : en dessous, le locataire n'a pas droit à une baisse de loyer automatique. Au-delà, la réduction s'applique de plein droit. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour les modalités de calcul.
Clauses interdites sur la responsabilité des dégradations
Le bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité ni faire peser sur le locataire une responsabilité systématique.
Les clauses suivantes sont interdites : une clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble ; une clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ; une clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité ; une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
Règle
La responsabilité du locataire est engagée uniquement s'il est établi qu'il est à l'origine des dégradations. Le propriétaire ne peut pas présumer la responsabilité du locataire de manière automatique. La clause de responsabilité collective est interdite car elle impose au locataire de répondre de dégradations causées par d'autres.
Le principe de responsabilité individuelle s'applique : chaque locataire n'est responsable que des dégradations qu'il a causées. Le propriétaire doit prouver la faute du locataire pour obtenir réparation.
Clause interdite sur le renouvellement du bail
Une clause qui prévoit que le bail est renouvelé ou reconduit tacitement pour une durée inférieure aux minima légaux est interdite.
Le bail d'habitation vide est en principe conclu pour une durée de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique, et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (société, association, etc.). Le renouvellement ou la reconduction tacite ne peut pas prévoir une durée inférieure à ces minima.
Règle
Une clause stipulant un renouvellement pour moins de 3 ans (personne physique) ou moins de 6 ans (personne morale) est considérée comme non écrite. Le locataire peut exiger le respect des durées légales.
Le bail mobilité constitue une exception à cette règle : il est conclu pour une durée limitée (1 à 10 mois) et ne se renouvelle pas. Les règles de renouvellement s'appliquent aux baux d'habitation classiques.
Clause interdite sur les visites en fin de bail
Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location. Toutefois, une clause qui prévoit que ces visites ont lieu les jours fériés, ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables, est interdite.
Le droit de visite du propriétaire est encadré : les visites ne peuvent avoir lieu que pendant la durée du bail, dans des heures raisonnables, et avec une notification préalable au locataire. Le locataire peut refuser les visites qui ne respectent pas ces conditions.
Règle
La clause autorisant des visites les jours fériés ou de plus de 2 heures les jours ouvrables est considérée comme non écrite. Le locataire peut s'opposer à ces visites et exiger le respect des conditions légales.
Le locataire doit être informé à l'avance des visites (délai de prévenance). Les visites doivent se dérouler dans des conditions respectant le repos du locataire et la vie privée.
Clauses interdites sur la résiliation du bail
La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre au propriétaire de contourner la réglementation en vigueur. Il est interdit d'inscrire une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour un motif autre que ceux prévus par la loi.
Les motifs légaux de résiliation sont les suivants : le locataire ne paie pas le loyer ou les charges ; le locataire ne verse pas le dépôt de garantie ; le locataire ne souscrit pas d'assurance pour risques locatifs ; le locataire ne respecte pas l'obligation d'utiliser paisiblement le logement et troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; le locataire ne respecte pas l'obligation d'utiliser exclusivement le logement comme résidence principale.
Règle
La servitude de résidence principale s'applique sur décision du maire, lorsque la taxe sur les logements vacants est en vigueur, ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % des immeubles d'habitation. Elle concerne uniquement les constructions neuves et les logements issus de la transformation d'un local.
Par ailleurs, il est interdit d'inscrire une clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester. La résiliation doit toujours être prononcée par le juge ou suivre la procédure légale de congé.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 4 (clauses interdites)Texte légal — Légifrance
- Code civil : article 1171 (déséquilibre significatif)Texte légal — Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 7 (renouvellement)Texte légal — Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L151-14-1 (résidence principale)Texte légal — Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Clauses interdites dans un bail d'habitation
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) — trouver votre interlocuteur
- Adil — annuaire national
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 4 (Légifrance)
- Code civil : article 1171 (Légifrance)
- Commission des clauses abusives — recommandation 13-01
Les clauses interdites dans les baux d'habitation sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 et le code civil. Vérifier les dernières évolutions auprès de l'Adil, d'un avocat ou de la commission départementale de conciliation.
