Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la saisie immobilière : conditions, commandement de payer, audience d'orientation, vente amiable ou forcée, adjudication et surenchère.
Ce qu'il faut savoir
- La saisie immobilière est engagée lorsque votre créancier dispose d'un titre exécutoire d'une créance liquide et exigible (par exemple un jugement ou un acte notarié).
- Le commissaire de justice vous signifie un commandement de payer, qui vaut saisie du bien immobilier. Vous avez 8 jours pour payer (1 mois si vous avez hypothéqué le bien pour garantir la dette d'autrui).
- Vous avez interdiction de vendre ou de donner le bien saisi ; si le bien est loué, vous avez interdiction d'utiliser le montant des loyers.
- Si vous payez dans le délai du commandement, la saisie s'arrête définitivement. Sinon, le commissaire réalise les actes préparatoires à la vente (PV de description, publication du commandement au service de publicité foncière sous 2 mois, assignation à l'audience d'orientation).
- Lors de l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution, vous pouvez contester la saisie et/ou demander une vente amiable. Le juge rend alors un jugement d'orientation (appel possible sous 15 jours).
- La vente amiable permet de vendre le bien à un meilleur prix : le juge fixe un prix minimum et une audience de rappel (sous 4 mois maximum). Sans acheteur, le juge ordonne la vente forcée.
- La vente forcée (adjudication) se déroule au tribunal judiciaire : les acheteurs enchérissent par avocat. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion. Une surenchère de 10 % est possible dans les 10 jours.
- En cas de surendettement, vous pouvez demander à la commission de surendettement la suspension de la saisie immobilière et le report de la vente.
Conditions essentielles
- Votre créancier doit disposer d'un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) d'une créance liquide (montant déterminé) et exigible (exigible immédiatement).
- Le bien immobilier saisi doit vous appartenir et sa valeur doit être proche du montant de la somme due.
- Le commandement de payer doit être signifié par un commissaire de justice et contenir les mentions obligatoires prévues par le code des procédures civiles d'exécution.
- La dette doit généralement résulter de mensualités de crédit immobilier impayées ou de charges de copropriété impayées.
Les étapes
- Le créancier obtient un titre exécutoire (jugement ou acte notarié) et charge un commissaire de justice de la saisie.
- Le commissaire de justice vous signifie le commandement de payer (en personne ou à votre domicile) — ce document vaut saisie du bien.
- Vous avez 8 jours pour payer la somme réclamée (1 mois en cas d'hypothèque pour la dette d'autrui).
- En cas de non-paiement : publication du commandement au service de publicité foncière sous 2 mois, puis assignation à comparaître à l'audience d'orientation (1 à 3 mois avant l'audience).
- Audience d'orientation devant le juge de l'exécution : contestation éventuelle, fixation de la dette, décision sur la vente (amiable ou forcée) — jugement d'orientation.
- En cas de vente amiable : vous disposez d'un délai (audience de rappel sous 4 mois) pour trouver un acheteur, puis 3 mois supplémentaires pour signer l'acte authentique si vous présentez un compromis.
- En cas de vente forcée : audience d'adjudication (2 à 4 mois après la décision), enchères par avocat, jugement d'adjudication (titre d'expulsion).
- Possibilité de surenchère (10 % minimum) dans les 10 jours suivant l'adjudication, par acte d'avocat déposé au greffe.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — mentions du commandement de payer, contestation, vente amiable, vente forcée, adjudication et surenchère — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres aux conditions de saisie, au commandement de payer, à l'audience d'orientation, à la vente amiable et à la vente forcée, voir les sections dédiées.
Dans quel cas peut-il y avoir saisie d'un bien immobilier ?
La saisie immobilière est une procédure d'exécution forcée engagée par un créancier muni d'un titre exécutoire, lorsque le débiteur ne paie pas sa dette.
Lorsque votre créancier a le titre exécutoire d'une créance liquide et exigible, il peut charger un commissaire de justice de saisir votre bien immobilier. Tout bien immobilier dont vous êtes propriétaire peut être saisi (maison, appartement…). Ce bien peut être habité ou non. Sa valeur doit être proche du montant de la somme que vous devez.
Le titre exécutoire est un document qui permet d'exécuter forcément une obligation : il peut s'agir d'un jugement (par exemple une condamnation au paiement) ou d'un acte notarié (par exemple un acte de prêt notarié revêtu de la formule exécutoire). La créance est liquide lorsque son montant est déterminé, et exigible lorsqu'elle est payable immédiatement. La saisie immobilière vise le bien lui-même, contrairement à la saisie-attribution ou à la saisie-vente qui portent sur des comptes bancaires ou des salaires.
Règle
Généralement, la saisie immobilière a lieu si vous avez déjà reçu plusieurs demandes de paiement et que vous ne payez toujours pas les mensualités d'un crédit immobilier ou les charges de copropriété. La saisie est le dernier recours du créancier après les tentatives amiables.
Si vous êtes surendetté, vous pouvez déposer un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers. Dès la remise du commandement de payer, vous pouvez demander à cette commission la suspension de la saisie immobilière (arrêt temporaire de la procédure).
Comment est-on averti que son bien immobilier est saisi ?
La saisie immobilière commence par la signification d'un commandement de payer par le commissaire de justice. Ce document constitue à la fois l'acte de saisie et une mise en demeure de payer sous un délai.
Le commissaire de justice vous signifie un commandement de payer, en personne ou à votre domicile. Ce commandement de payer vaut saisie du bien immobilier. En conséquence : vous avez 8 jours pour payer la somme que vous devez (ce délai est d'un mois si vous avez hypothéqué votre bien immobilier pour garantir la dette d'une autre personne) ; vous avez interdiction de vendre ou de donner le bien saisi ; s'il est mis en location, vous avez interdiction d'utiliser le montant des loyers ; si quelqu'un habite le bien saisi et que le commandement de payer ordonne son expulsion, la personne doit quitter le bien saisi.
Pour être valable, le commandement de payer doit notamment indiquer les informations suivantes : l'avocat du créancier ; la date et le titre exécutoire (jugement ou acte d'un notaire) ; le bien immobilier saisi ; le juge de l'exécution à qui vous adresser, notamment pour contester la saisie ; le décompte des sommes qui vous sont réclamées (montant de la dette, frais, intérêts dus et taux des intérêts moratoires) ; l'obligation de payer ces sommes dans un certain délai, sinon vous serez convoqué devant le juge de l'exécution qui décidera de la vente du bien ; l'obligation d'indiquer au commissaire de justice l'identité et les coordonnées du locataire si le bien saisi est mis en location ; la possibilité de demander l'aide juridictionnelle si vous en remplissez les conditions ; la possibilité de déposer un dossier de surendettement si vous estimez être surendetté ; la possibilité de continuer à rechercher un acheteur pour le bien, mais cette vente ne pourra désormais se faire qu'avec l'autorisation du juge de l'exécution.
Règle
Si vous payez la somme qui vous est réclamée dans le délai indiqué dans le commandement de payer, la saisie immobilière s'arrête définitivement. Si vous ne payez pas dans ce délai, le commissaire de justice réalise les actes préparatoires à la vente : il se rend sur place pour établir un procès-verbal (PV) de description du bien saisi (il peut entrer à l'intérieur que vous soyez présent ou non, et avec votre accord ou non ; si un locataire habite le bien, il ne peut y entrer qu'avec son accord ou sur autorisation préalable du juge de l'exécution) ; il doit faire publier le commandement de payer au service de publicité foncière, au plus tard 2 mois après vous l'avoir signifié.
Dès la remise du commandement de payer, si vous êtes surendetté, vous pouvez demander à la commission de surendettement la suspension de la saisie immobilière (arrêt temporaire). C'est une mesure de protection importante qui peut suspendre la procédure pendant l'instruction de votre dossier de surendettement.
Comment se déroule l'audience d'orientation d'une saisie immobilière ?
L'audience d'orientation est l'audience centrale de la saisie immobilière : c'est devant le juge de l'exécution que le sort du bien saisi est décidé.
Après la publication du commandement au service de publicité foncière, le commissaire de justice a 2 mois pour vous assigner à comparaître à une audience d'orientation. L'assignation à comparaître doit vous parvenir dans un délai de 1 à 3 mois avant l'audience d'orientation. L'audience a lieu au tribunal judiciaire dont dépend le bien saisi. Elle se déroule en votre présence (et éventuellement celle de votre avocat), et en présence du créancier et de son avocat.
Durant l'audience d'orientation, votre avocat peut contester la saisie. Selon le motif de la contestation, vous pouvez obtenir : soit l'arrêt définitif de la procédure de saisie (par exemple lorsque le bien saisi ne vous appartient pas) ; soit son arrêt temporaire (par exemple lorsque le commandement de payer n'est pas valable, car le commissaire de justice n'a pas respecté les délais de la procédure). Vous pouvez également, vous-même ou votre avocat, demander au juge qu'il décide la vente amiable du bien plutôt que sa vente forcée — une vente amiable peut permettre de vendre le bien saisi à un meilleur prix.
Règle
C'est au cours de l'audience d'orientation que le juge de l'exécution : statue sur les éventuelles contestations de la procédure de saisie ; en fixe le montant retenu de votre dette (obtenu à partir du montant dû, du taux d'intérêt à appliquer, des frais de poursuite ou « accessoires ») ; et décide si le bien saisi doit ou non être mis en vente (et comment il doit l'être). À la fin de l'audience, le juge rend un jugement d'orientation. Il peut décider : soit d'autoriser la vente amiable du bien saisi ; soit d'ordonner la vente forcée du bien saisi ; soit de mettre fin, définitivement ou temporairement, à la procédure de saisie.
Il est possible de faire appel du jugement d'orientation dans les 15 jours qui suivent sa signification. Si vous avez déposé un dossier de surendettement et que le juge ordonne la vente forcée, vous pouvez demander à la commission de surendettement d'intervenir auprès du juge pour obtenir le report de la vente. Pour payer votre avocat, vous pouvez obtenir l'aide juridictionnelle dans certains cas ; pour des conseils, vous pouvez consulter un avocat gratuitement.
Qu'est-ce qu'une vente amiable lors d'une saisie immobilière ?
La vente amiable est une alternative à la vente forcée : elle permet de vendre le bien saisi dans de meilleures conditions, à un prix souvent supérieur au prix de l'adjudication.
La vente amiable n'est possible que si le juge l'autorise. Vous pouvez demander la vente amiable au juge : sans attendre l'audience d'orientation (à la condition d'en prévenir le créancier), ou lors de l'audience d'orientation. Lorsqu'il décide d'une vente amiable, le juge fixe : le prix minimum auquel le bien peut être vendu ; la date précise de l'audience de rappel, qui doit se tenir au maximum 4 mois plus tard.
Durant ce délai de 4 mois, vous devez faire les démarches pour vendre votre bien. Si vous ne les faites pas, le créancier peut demander l'arrêt de la procédure de vente amiable et enclencher la procédure de vente forcée du bien. Lors de l'audience de rappel : si vous justifiez d'un compromis de vente, le juge vous accorde un délai de 3 mois supplémentaires pour signer l'acte authentique de vente ; si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, la vente du bien est définitive ; en l'absence d'acheteur ou si les conditions fixées par le juge ne sont pas remplies, le juge ordonne la vente forcée du bien.
Règle
À l'issue de la vente amiable, la somme versée par l'acheteur est reversée à votre créancier : si cette somme est supérieure au montant retenu de votre dette, le reste de la somme vous est reversé ; si cette somme est inférieure au montant retenu de votre dette, vous devrez payer le montant restant.
La vente amiable est souvent préférable car elle permet de vendre le bien à un prix de marché, contrairement à l'adjudication où le prix de mise à prix peut être sous-évalué. Elle vous permet également de conserver une certaine maîtrise du processus de vente. Consultez une Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) pour être accompagné.
Qu'est-ce qu'une vente forcée (ou aux enchères) lors d'une saisie immobilière ?
La vente forcée, ou adjudication, est la vente du bien saisi aux enchères publiques devant le juge de l'exécution, lorsque le bien n'a pas pu être vendu amialement.
La décision de la vente forcée est prise par le juge. Le juge fixe la date de l'audience d'adjudication (vente forcée) du bien saisi, dans un délai qui doit être compris entre 2 et 4 mois à compter de la date de sa décision. Le juge détermine les règles de visite du bien, à la demande du créancier. Dans l'attente de l'audience d'adjudication : l'annonce de la vente forcée doit être diffusée (publication dans des journaux d'annonces légales, affichage d'un avis devant le bien saisi…) — cette démarche est faite par le créancier, à vos frais ; le créancier fixe le montant auquel le bien sera mis à prix, mais vous pouvez saisir le juge si vous estimez que la mise à prix est insuffisante. Lors de la vente forcée, si aucune enchère n'est faite, le créancier sera déclaré adjudicataire du bien au montant qu'il avait fixé initialement.
L'audience d'adjudication se déroule au tribunal judiciaire, devant le juge de l'exécution. Chaque potentiel acheteur fait enchère par l'intermédiaire de son avocat. La dernière enchère détermine l'acheteur du bien (ou adjudicataire). Si aucune surenchère n'est faite, le créancier est déclaré adjudicataire pour la mise à prix qu'il avait initialement fixée. À la fin de l'audience d'adjudication, le juge de l'exécution rend un jugement d'adjudication. Ce jugement indique notamment la date et le lieu de la vente forcée, l'identité de l'adjudicataire, et le prix de la vente. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à votre encontre. Si le bien saisi est habité par une autre personne, l'adjudicataire du bien peut le faire expulser, à moins que les conditions de la vente prévoient son maintien dans les lieux.
Règle
Dans les 10 jours suivant l'adjudication, toute personne peut faire une surenchère, par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution. Cette surenchère doit être d'au moins 10 % du prix principal de la vente. Le juge de l'exécution fixe la date de l'audience de surenchère dans un délai de 2 à 4 mois après cette déclaration. Lors de cette audience, les enchères reprennent au niveau du montant de la surenchère. Si aucune personne ne fait d'enchère plus élevée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
La somme versée par l'adjudicataire est reversée à votre créancier : si cette somme est supérieure au montant retenu de votre dette, le reste vous est reversé ; si elle est inférieure, vous devrez payer le montant restant. Si le créancier a été déclaré adjudicataire, il est considéré comme remboursé à hauteur de la mise à prix qu'il avait initialement fixée. La vente forcée ne peut être reportée qu'en cas de force majeure, ou sur demande de la commission de surendettement. Pour toute information complémentaire, contactez une Adil (agence départementale pour l'information sur le logement).
Textes applicables
- Code des procédures civiles d'exécution : articles L321-1 à L321-6 (saisie immobilière)Texte légal
- Code des procédures civiles d'exécution : articles L322-1 à L322-14 (adjudication)Texte légal
- Code des procédures civiles d'exécution : articles R322-1 à R322-72Texte réglementaire
- Code des procédures civiles d'exécution : articles L311-1 à L311-8Légifrance
- Code des procédures civiles d'exécution : articles R311-1 à R311-11Légifrance
- Code des procédures civiles d'exécution : articles R321-1 à R321-22Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Saisie immobilière
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Anil — trouver votre Adil (agence départementale pour l'information sur le logement)
- Service-Public — trouver votre Adil près de chez vous
La saisie immobilière est une procédure lourde : elle commence par un commandement de payer avec un délai de 8 jours (1 mois en cas d'hypothèque) et peut aboutir à la vente forcée du bien. En cas de surendettement, vous pouvez demander la suspension de la saisie. En cas de difficultés, contactez une Adil ou un avocat (aide juridictionnelle possible). Les délais (15 jours pour l'appel, 10 jours pour la surenchère) sont stricts.