Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires : redevables, locaux concernés, déclaration, calcul, majoration en zone tendue et recours.
Ce qu'il faut savoir
- La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due par les propriétaires ou usufruitiers d'un logement meublé qui n'est pas leur résidence principale, et ce au 1er janvier de l'année d'imposition.
- La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023 : seules les résidences secondaires restent imposables.
- Les dépendances immédiates du logement (parking privatif, garage, etc.) sont également soumises à la THRS, même non meublées et non attenantes.
- Le propriétaire d'un local d'habitation doit effectuer une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux avant le 1er julillet (formulaire en ligne sur impots.gouv.fr) ; l'absence de déclaration ou une inexactitude expose à une amende de 150 € par local.
- Certaines communes en zone tendue peuvent appliquer une majoration de la THRS après délibération du conseil municipal ; une exonération de majoration est possible dans certaines situations (logement de fonction, établissement de soins, résidence non habitable).
- En zones France ruralités revitalisation (ZFRR), les communes peuvent exonérer les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme sur délibération spéciale ; cette faculté s'étend à toutes les communes pour l'imposition 2027.
- La THRS est calculée sur la valeur locative cadastrale multipliée par le taux d'imposition de la commune ; l'avis d'imposition est reçu au cours du dernier trimestre de l'année.
Conditions essentielles
- Disposer d'un logement meublé qui n'est pas la résidence principale du contribuable au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Avoir la disposition ou la jouissance permanente du logement (propriétaire, locataire à l'année ou occupant à titre gratuit).
- Effectuer la déclaration d'occupation avant le 1er juillet en cas de première déclaration ou de changement.
- Pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme : vérifier si la commune est en ZFRR et si une exonération a été votée (délibération avant le 1er octobre 2025 pour 2026).
- Pour la majoration : vérifier si la commune est en zone tendue et si le conseil municipal a délibéré.
Les étapes
- Vérifier si le logement constitue une résidence secondaire (occupé à titre privatif, meublé, non résidence principale au 1er janvier).
- Effectuer la déclaration d'occupation sur impots.gouv.fr (rubrique « Gérer mes biens immobiliers ») avant le 1er juillet si nécessaire.
- Vérifier le zonage de la commune : zone tendue (majoration possible) ou ZFRR (exonération possible pour chambres d'hôtes et meublés de tourisme).
- Le cas échéant, déposer le formulaire 1205-GD (CERFA n° 13567*02) pour une exonération ZFRR avant le 1er mars de l'année concernée.
- Recevoir l'avis d'imposition au cours du dernier trimestre et vérifier les informations (base, montant, date limite, moyens de paiement).
- S'acquitter de la taxe selon les moyens de paiement indiqués sur l'avis.
- Le cas échéant, déposer une réclamation dans les délais requis auprès du service des impôts du lieu de situation du bien.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — locaux concernés, déclaration d'occupation, calcul, majoration en zone tendue, exonérations — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres aux locaux concernés et à la déclaration d'occupation, voir les sections dédiées. Pour la majoration en zone tendue et les exonérations, voir les sections « La majoration de la THRS en zone tendue » et « Exonérations et dégrèvements ».
Qui doit payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
La THRS est établie pour l'année entière et dépend de la situation du contribuable au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est due par quiconque a la disposition ou la jouissance permanente d'un logement meublé qui n'est pas sa résidence principale.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est établie pour l'année entière et dépend de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous devez la payer si vous avez la disposition ou la jouissance permanente d'une résidence secondaire, c'est-à-dire d'un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale mais que vous pouvez occuper à tout moment, à titre privatif — en tant que propriétaire, locataire ou même occupant à titre gratuit.
Si vous êtes locataire à l'année de votre résidence secondaire, vous devez payer la taxe d'habitation pour celle-ci : vous recevez un avis de taxe d'habitation. Si vous êtes loueur de locaux meublés et que ces locaux constituent ou font partie de votre résidence secondaire, la THRS est établie à votre nom, sauf si ces locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Si, pour des raisons professionnelles, vous occupez un logement à proximité de votre lieu de travail ou si vous bénéficiez d'un logement de fonction, ce logement constitue une deuxième résidence, considérée comme une résidence secondaire et soumise à la THRS. Toutefois, vous pouvez bénéficier, sur réclamation, d'un dégrèvement de la THRS dans cette situation.
Règle
La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023 : seule la THRS subsiste. Les taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) ne s'appliquent pas à la résidence secondaire, même si elle n'est occupée qu'une partie de l'année : ces taxes concernent uniquement les locaux non meublés. La distinction est donc structurante : logement meublé non occupé comme résidence principale → THRS ; logement vacant non meublé → TLV ou THLV.
L'appréciation de la résidence principale repose sur le lieu où le contribuable a sa résidence habituelle au 1er janvier. Un logement occupé uniquement pendant les vacances ou les week-ends constitue une résidence secondaire. En cas de situation ambiguë (double résidence, logement de fonction), le service des impôts du lieu de situation du bien peut être saisi pour avis.
Quels locaux sont concernés par la THRS ?
La THRS s'applique aux locaux meublés affectés à l'habitation autres que la résidence principale, ainsi qu'à leurs dépendances immédiates. En zones ZFRR, des exonérations particulières peuvent s'appliquer aux chambres d'hôtes et meublés de tourisme.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique aux locaux suivants : les locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale (maison individuelle ou appartement) — le logement doit disposer d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation — ; les dépendances immédiates du logement (parking privatif, garage, etc.), même non meublées et non attenantes.
Le critère de l'ameublement suffisant est essentiel : un logement vide, même occupé occasionnellement, ne relève pas de la THRS mais, le cas échéant, des taxes sur les logements vacants. En zones France ruralités revitalisation (ZFRR), la même définition s'applique, mais une délibération spéciale des communes ou des EPCI — prise avant le 1er octobre 2025 pour être applicable en 2026 — peut exonérer les chambres d'hôtes et les locaux classés meublés de tourisme. À partir de l'imposition 2027, l'exonération n'est plus limitée aux ZFRR : toutes les communes ou EPCI peuvent décider d'exonérer les locaux classés meublés de tourisme ou les chambres d'hôtes situés sur leurs territoires, à condition de voter la délibération avant le 1er octobre 2026.
Règle
Si vous disposez d'une chambre d'hôtes ou d'un meublé de tourisme, vous pouvez vérifier si votre commune est située en ZFRR à l'aide du simulateur en ligne de zonage. Si vous êtes concerné par l'exonération votée par votre commune, vous devez remplir la déclaration n° 1205-GD (formulaire CERFA n° 13567*02) et l'envoyer au service des impôts du lieu de situation du bien avant le 1er mars de l'année pour laquelle l'exonération est applicable. Le formulaire contient une notice explicative.
La THRS et les taxes sur les logements vacants sont exclusives l'une de l'autre : la TLV ne s'applique jamais à un logement meublé, même s'il n'est occupé qu'une partie de l'année. Un simulateur en ligne permet de vérifier si la taxe sur les logements vacants s'applique à votre commune.
Faut-il déclarer sa résidence secondaire ?
Le propriétaire d'un local d'habitation doit effectuer une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux, avant le 1er juillet, en cas de première déclaration ou de changement. L'absence de déclaration ou une inexactitude expose à une amende de 150 € par local.
Si vous êtes propriétaire d'un local d'habitation, vous devez effectuer une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux. Cette déclaration est due avant le 1er juillet si vous êtes dans l'une des situations suivantes : logement n'ayant pas encore fait l'objet d'une déclaration ; changements intervenus depuis la précédente déclaration.
Dans votre déclaration, vous devez indiquer si vous conservez la jouissance du logement. Si oui, vous devez préciser la nature de votre occupation : résidence principale, résidence secondaire ou logement vacant. Si le logement est occupé par un tiers — locataire ou occupant à titre gratuit —, vous devez l'identifier en fournissant les informations suivantes : nom, prénom, date de naissance, pays, département et commune de naissance.
Règle
La déclaration s'effectue dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Vous pouvez également contacter votre centre des impôts par courrier ou au guichet. En cas d'absence de déclaration ou d'inexactitude, vous risquez une amende de 150 € par local concerné.
La déclaration d'occupation est indépendante de l'avis d'imposition : elle permet à l'administration fiscale d'affecter correctement le logement (résidence principale, secondaire ou vacant). Même si vous ne recevez pas d'avis — par exemple parce que le logement constitue votre résidence principale —, la déclaration doit être effectuée lorsqu'un changement se produit.
Comment est calculée la THRS ?
La THRS est calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances, multipliée par le taux d'imposition de la commune. Le taux varie selon les communes.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances. Cette valeur locative est revalorisée chaque année, en particulier en fonction de l'augmentation des prix. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d'imposition. Ce taux varie selon les communes.
La valeur locative cadastrale est la valeur théorique du loyer que le logement pourrait rapporter, déterminée par l'administration fiscale à partir de critères objectifs (surface, standing, localisation). Elle n'est pas le loyer réellement perçu. Le taux d'imposition est fixé par les collectivités territoriales (commune, intercommunalité, département) et peut donc différer considérablement d'une commune à l'autre. En raison du nombre de critères liés notamment à la consistance du bien taxé, il n'est pas possible d'obtenir une estimation du montant de votre THRS par vous-même.
Règle
Si vous souhaitez avoir communication d'une estimation de cet impôt, vous devez prendre contact avec le service des impôts fonciers en charge du secteur dans lequel est située votre résidence secondaire. Pour les communes en zone tendue, une majoration de la taxe peut s'ajouter au taux de base, après délibération du conseil municipal.
La valeur locative cadastrale est un paramètre fixé par l'administration : le contribuable ne peut pas la modifier directement. En cas de changement de situation du bien (travaux, changement d'occupation), la déclaration d'occupation permet à l'administration de mettre à jour le dossier fiscal.
La majoration de la THRS en zone tendue
Certaines communes en zone tendue peuvent appliquer une majoration de la THRS, après délibération du conseil municipal. Les communes concernées sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants.
Certaines communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Ce sont des communes situées en zone tendue, définies comme : les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre offre et demande de logements ; les communes qui présentent notamment une proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale. Ces communes sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants (TLV).
L'application de la majoration se fait après délibération du conseil municipal. Pour les communes qui présentent notamment une proportion élevée de logements non affectés à l'habitation principale, la majoration de taxe d'habitation s'applique depuis le 1er janvier 2024. Un simulateur permet de déterminer si la commune est située en zone tendue. La majoration vise à inciter à la mise sur le marché des logements en location dans les zones sous tension, en augmentant le coût fiscal des résidences secondaires.
Règle
Vous pouvez demander une exonération de la majoration si vous êtes dans l'une des situations suivantes : votre activité professionnelle vous oblige à occuper un logement de fonction ou une résidence secondaire, différente de l'habitation principale de votre famille ; votre résidence principale est l'établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé et votre ancienne résidence principale est devenue secondaire ; la résidence n'est pas habitable, pour une cause étrangère à votre volonté (par exemple, des travaux sont nécessaires pour rendre le logement décemment habitable). La demande s'adresse au centre des impôts dont dépend la résidence secondaire.
La majoration s'ajoute au taux de base de la commune : son montant dépend donc à la fois du taux communal et de la décision de majoration. Vérifiez auprès de votre centre des impôts ou sur impots.gouv.fr si votre commune a délibéré une majoration et quel est son montant.
Exonérations et dégrèvements
Plusieurs situations ouvrent droit à une exonération ou un dégrèvement de THRS : admission en établissement d'accueil spécialisé (EHPAD), retour d'expatriation dans certaines conditions, et — en zones ZFRR — chambres d'hôtes et meublés de tourisme exonérés par délibération.
Si vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement d'accueil spécialisé (EHPAD, maison de retraite ou centre de soins de longue durée), cet établissement devient votre résidence principale à partir de l'année qui suit votre admission. Votre ancien logement est alors considéré comme une résidence secondaire, mais vous êtes exonéré de THRS pour celui-ci à compter de l'année qui suit votre admission. Les autres résidences secondaires restent soumises à la taxe. Si vous rentrez d'expatriation à la suite d'un appel à quitter votre zone de résidence ou d'une opération de retour collectif (par exemple, en cas de crise politique ou sanitaire), vous pouvez être exonéré de THRS sur le logement qui constituait votre résidence principale en France avant votre expatriation.
Pour obtenir le dégrèvement lié à un retour d'expatriation, vous devez déposer une réclamation. Pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme situés en zones ZFRR, l'exonération est accordée si la commune ou l'EPCI a voté une délibération spéciale avant le 1er octobre 2025 (pour une applicabilité en 2026). Le formulaire 1205-GD (CERFA n° 13567*02) doit être envoyé au service des impôts avant le 1er mars de l'année concernée. À partir de l'imposition 2027, toutes les communes ou EPCI peuvent voter une telle exonération, sur délibération prise avant le 1er octobre 2026.
Règle
La demande d'exonération de la majoration (zone tendue) s'adresse au centre des impôts dont dépend la résidence secondaire, en ligne (espace télédéclarant, rubrique « Nous contacter »), sur place (rendez-vous au centre des finances publiques) ou par courrier simple sur papier libre. La demande d'exonération ZFRR (chambres d'hôtes, meublés de tourisme) passe par le formulaire 1205-GD. Les délais sont stricts : délibération communale avant le 1er octobre, déclaration avant le 1er mars.
Le dégrèvement pour logement de fonction ou résidence secondaire professionnelle s'obtient sur réclamation, dans les délais requis. Le dépôt d'une réclamation ne dispense pas du paiement de la taxe, mais un sursis de paiement peut être demandé.
Avis d'imposition et paiement
L'avis d'imposition de la THRS est reçu au cours du dernier trimestre de l'année et peut être consulté dans l'espace personnel de télédéclarant sur impots.gouv.fr.
Au cours du dernier trimestre de l'année, vous recevez un avis d'imposition. Vous pouvez aussi le consulter dans votre espace personnel de télédéclarant sur www.impots.gouv.fr. L'avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires indique notamment les informations suivantes : les éléments servant de base au calcul de l'impôt, le montant à payer, la date limite de paiement et les moyens de paiement.
Si vous êtes propriétaire de biens situés dans plusieurs communes, vous recevez des avis d'imposition différents pour chaque commune. Chaque avis correspond à un bien situé dans une commune donnée, avec le taux d'imposition propre à cette commune. Le paiement s'effectue selon les moyens indiqués sur l'avis (paiement en ligne via l'espace personnel, prélèvement, virement, chèque, timbres fiscaux). L'accès à l'espace finances publiques se fait avec l'identifiant fiscal du contribuable ou via FranceConnect, avec une double authentification (code à 6 chiffres par mail).
Règle
La date limite de paiement figure sur l'avis : le respect de cette date évite des pénalités de retard. En cas de non-réception de l'avis, vous pouvez le télécharger dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr ou contacter votre centre des impôts. Le paiement doit intervenir dans les délais, même si une réclamation est en cours (sauf sursis de paiement accordé).
Conservez vos avis d'imposition et les preuves de paiement : ces documents sont utiles en cas de réclamation, de vérification ou pour justifier votre situation fiscale (déclaration de revenus, demande de prêt, etc.).
Réclamations et recours
Si vous estimez être imposé à tort, vous pouvez présenter une réclamation dans les délais requis auprès du service des impôts du lieu de situation du bien. Le dépôt d'une réclamation ne dispense pas du paiement, mais un sursis de paiement peut être demandé.
Si vous estimez être imposé à tort, vous pouvez présenter une réclamation dans les délais requis au Service des Impôts des Particuliers du lieu de situation de votre résidence secondaire. Le dépôt d'une réclamation ne dispense pas du paiement de la taxe. Vous pouvez toutefois demander un sursis de paiement.
La réclamation peut être adressée de trois manières : en ligne, en connectant votre espace personnel de télédéclarant et en utilisant la rubrique « Nous contacter » de votre messagerie (connexion avec l'identifiant fiscal ou FranceConnect, puis double authentification) ; sur place, par rendez-vous à votre centre des finances publiques ; par courrier, en adressant une lettre simple sur papier libre à votre centre des finances publiques (les coordonnées figurent sur votre avis d'imposition). La réclamation doit être motivée et accompagnée, le cas échéant, des justificatifs (situation professionnelle, état du logement, admission en établissement, etc.).
Règle
Les délais de réclamation en matière d'impôts sont fixés par la réglementation : ils varient selon le type d'imposition et le mode de paiement. Il est important de respecter ces délais, faute de quoi la réclamation est irrecevable. Le sursis de paiement permet de suspendre le recouvrement pendant l'instruction de la réclamation, mais il doit être demandé expressément. En cas de rejet de la réclamation, un recours contentieux est possible devant le tribunal administratif dans les délais prévus.
Pour préparer votre réclamation, vous pouvez consulter les fiches relatives aux réclamations et recours en justice en matière d'impôt et aux délais de réclamation disponibles sur service-public.gouv.fr. Le centre des impôts dont dépend la résidence secondaire est l'interlocuteur compétent pour toute question relative à la THRS : https://www.impots.gouv.fr/portail/contacts.
Textes applicables
- Code général des impôts : articles 1407 bisLégifrance
- Code général des impôts : article 1408Légifrance
- Code général des impôts : articles 1409 à 1413Légifrance
- Code général des impôts : article 1418Légifrance
- Code général des impôts : articles 1657 à 1659 ALégifrance
- Code général des impôts : article 322 ALégifrance
- Bofip-Impôts n°BOI-IF-TH relatif à la taxe d'habitationbofip.impots.gouv.fr
- Bofip-Impôts n°BOI-IF-TH-70 relatif à la majoration de la taxe d'habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principalebofip.impots.gouv.fr
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Vérifiée le 2026-09-22
Voir aussi
- Impôts : accéder à votre espace Finances publiques
- Vérifier si une commune est située en zone ZFRR (simulateur)
- Formulaire 1205-GD : exonération THRS pour meublés de tourisme et chambres d'hôtes en ZFRR
- Vérifier si la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique à votre commune
- Contacts des impôts (impots.gouv.fr)
- Code général des impôts : article 1407 bis (Légifrance)
- Bofip-Impôts : BOI-IF-TH (taxe d'habitation)
La THRS est calculée sur la valeur locative cadastrale multipliée par le taux d'imposition de la commune (taux variable selon les communes). Aucune estimation en ligne n'est possible : contacter le service des impôts fonciers du lieu de situation du bien. Majoration possible en zone tendue après délibération municipale. Exonérations possibles : ZFRR (chambres d'hôtes, meublés de tourisme), EHPAD, retour d'expatriation, logement de fonction.