Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de diviser un terrain : type d'autorisation selon la situation et le projet, rôle du PLU, intervention du géomètre-expert et fiscalité.
Ce qu'il faut savoir
- La division d'un terrain en plusieurs parcelles nécessite en principe une déclaration préalable (DP), y compris en zone de protection particulière.
- Un permis d'aménager (PA) est exigé lorsque le terrain se situe en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique, en site classé ou en instance de classement, ou lorsque la division s'accompagne de la création d'un lotissement.
- Une autorisation de construire (déclaration préalable ou permis de construire) ne vaut pas autorisation de diviser : la division fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme dédiée.
- Avant toute demande, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune, qui peut imposer des règles particulières (constructibilité, nombre de lots, surface minimale, distances).
- Avant de déposer la demande, un géomètre-expert doit réaliser le bornage des parcelles et établir un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) pour la mise à jour du cadastre.
- Certaines divisions sont dispensées de formalité d'urbanisme : opération d'aménagement autorisé, opération d'aménagement foncier rural, division sans projet de construction, division résultant d'un bail rural consenti à un agriculteur.
- La création d'aménagements dans le cadre d'un lotissement entraîne le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive.
Conditions essentielles
- Consulter le PLU de la commune pour connaître les règles applicables au terrain.
- Faire appel à un géomètre-expert pour le bornage et l'établissement du document modificatif du parcellaire cadastral.
- Déterminer si le terrain se situe en zone de protection particulière, en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé.
- Identifier le type de projet : construction, lotissement, ou division sans projet.
- Choisir le formulaire adapté (déclaration préalable ou permis d'aménager) et le mode de dépôt prévu par la commune.
Les étapes
- Consulter le service de l'urbanisme de la mairie pour connaître le PLU et le régime du terrain.
- Faire réaliser le bornage et le document modificatif du parcellaire cadastral par un géomètre-expert.
- Déterminer l'autorisation exigée : déclaration préalable ou permis d'aménager.
- Rassembler le dossier avec le formulaire CERFA correspondant.
- Déposer le dossier en mairie (voie dématérialisée, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé).
- À Paris, transmettre le dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée.
- En cas de vente d'une parcelle issue de la division, faire assurer par le notaire la publication de la division au service de publicité foncière.
- S'acquitter des taxes éventuelles (taxe d'aménagement, taxe d'archéologie préventive) et vérifier l'incidence sur les impôts fonciers.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails propres à chaque situation (en vue de construire, sans projet, en périmètre protégé, lotissement, dispenses) sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à une division en vue de construire, sans projet de construction, en périmètre protégé ou en vue de créer un lotissement, voir les sections dédiées ci-après. Pour le dépôt du dossier et les formulaires, voir la section « Déposer le dossier d'autorisation d'urbanisme ».
Diviser un terrain : les principes généraux
Avant toute demande d'autorisation, plusieurs étapes préalables conditionnent la validité de l'opération : consultation du plan local d'urbanisme, intervention d'un géomètre-expert, mise à jour du cadastre et, en cas de vente, publication de la division.
La division d'un terrain consiste à détacher une ou plusieurs parcelles d'une propriété existante. Selon la situation du terrain et le projet envisagé, cette opération est soumise à une déclaration préalable (DP) ou à un permis d'aménager (PA). Une autorisation de construire ne vaut pas autorisation de diviser.
Avant de déposer toute demande, le propriétaire doit consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de sa commune, qui peut prévoir des règles particulières : constructibilité du terrain, nombre de lots réalisables, surface minimale par lot, distances des constructions par rapport aux limites de propriété. Ces informations sont délivrées par le service de l'urbanisme de la mairie. Parallèlement, un géomètre-expert doit être saisi pour réaliser le bornage des parcelles — opération qui fixe les limites séparatives — et établir un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), document nécessaire à la mise à jour du cadastre.
Règle
L'autorisation d'urbanisme est différente selon que la division est réalisée en vue de construire ou sans projet de construction, et selon que le terrain se situe ou non en zone de protection particulière, en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé ou en instance de classement. Le propriétaire doit contacter le service de l'urbanisme de sa mairie pour déterminer le régime applicable.
Si le propriétaire vend une ou plusieurs parcelles issues de la division, le notaire assure la publication de la division au service de publicité foncière. Cette publication n'est pas obligatoire si le propriétaire conserve l'ensemble des parcelles issues de la division. Une autorisation de construire (déclaration préalable ou permis de construire) ne vaut pas autorisation de diviser le terrain : la division doit faire l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme dédiée.
Diviser un terrain en vue de construire
Lorsque la division a pour but de détacher une ou plusieurs parcelles en vue de construire, l'autorisation exigée dépend de la situation du terrain : déclaration préalable dans le cas général, permis d'aménager en site protégé ou pour un lotissement.
Dans le cas général, le propriétaire doit déposer une déclaration préalable (DP) pour diviser son terrain et en détacher une ou plusieurs parcelles en vue de construire. Si le terrain se situe en zone de protection particulière, la DP est également exigée. En revanche, si le terrain se situe en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé ou en instance de classement, c'est un permis d'aménager (PA) qui doit être déposé.
La déclaration préalable permet de déclarer à l'administration un projet de division en vue de construire hors des secteurs protégés et sans création de voies et d'espaces communs. Elle utilise le formulaire prévu à cet effet. Le permis d'aménager est exigé, quant à lui, lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé au titre du patrimoine ou de l'environnement, ou lorsque la division s'inscrit dans la création d'un lotissement — c'est-à-dire une opération qui entraîne la création de voies et d'espaces communs ou la desserte des parcelles par des voies publiques.
Règle
Le dossier est déposé en mairie. Selon les dispositions prises par la commune, le dépôt s'effectue par voie dématérialisée (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place), par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre récépissé signé par la mairie. Pour les divisions situées en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé, le formulaire de permis d'aménager comprend un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité du projet aux règles de protection du site ; un document peut être à joindre lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet.
- Cas général (hors secteurs protégés, sans lotissement) : dépôt d'une déclaration préalable (DP).
- Zone de protection particulière : dépôt d'une déclaration préalable (DP).
- Site patrimonial remarquable, abords d'un monument historique, site classé ou en instance de classement : dépôt d'un permis d'aménager (PA).
- Division en vue de créer un lotissement : dépôt d'un permis d'aménager (PA).
- À Paris : le dossier est rempli et transmis au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée, via le guichet électronique unique de la Ville de Paris.
Le type d'autorisation applicable au terrain doit être confirmé auprès du service de l'urbanisme de la mairie, car le PLU peut prévoir des règles supplémentaires. Un service d'assistance en ligne est disponible pour préparer la demande d'autorisation d'urbanisme.
Diviser un terrain sans projet de construction
La division d'un terrain sans projet de construction — par exemple pour créer un jardin ou des parcelles non constructibles — est en principe dispensée de formalité d'urbanisme dans le cas général. Des obligations subsistent toutefois en zone de protection particulière ou pour la création d'un lotissement.
Dans le cas général, le propriétaire est dispensé de formalité d'urbanisme pour diviser son terrain et en détacher une ou plusieurs parcelles sans projet de construction. Cette dispense ne s'applique cependant pas si le terrain se situe en zone de protection particulière ou en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé ou en instance de classement.
Lorsque le terrain se situe en zone de protection particulière, une déclaration préalable (DP) est exigée même en l'absence de projet de construction. Lorsqu'il se situe en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé ou en instance de classement, c'est un permis d'aménager (PA) qui doit être déposé. Si la division sans projet de construction s'accompagne de la création d'un lotissement — par exemple la création de jardins aménagés en lotissement — une déclaration préalable (DP) est également exigée.
Règle
Le propriétaire doit contacter le service de l'urbanisme de sa mairie pour déterminer si son terrain se situe ou non en secteur protégé. En cas de dépôt, les modalités sont identiques à celles d'une division en vue de construire : dépôt en mairie, par voie dématérialisée, par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre récépissé. À Paris, le dossier est transmis au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée.
La dispense de formalité ne signifie pas l'absence de conséquences : la division a une incidence sur les impôts fonciers du propriétaire. Pour plus de renseignements, le propriétaire peut contacter son service départemental des impôts fonciers. De même, la création d'aménagements dans le cadre d'un lotissement entraîne le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive.
Diviser un terrain en périmètre protégé
Les terrains situés en zone de protection particulière, en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé ou en instance de classement sont soumis à un régime d'autorisation renforcé.
En zone de protection particulière, la division d'un terrain — qu'elle soit réalisée en vue de construire ou sans projet de construction — nécessite le dépôt d'une déclaration préalable (DP). En site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé ou en instance de classement, c'est un permis d'aménager (PA) qui est exigé.
Les zones de protection particulière désignent des secteurs où le PLU ou une servitude d'utilité publique impose des règles renforcées en raison de la proximité d'un monument historique, d'un site classé ou d'un site patrimonial remarquable. Le site patrimonial remarquable (SPR) est un périmètre protégé au titre du code du patrimoine, doté d'un document d'urbanisme en vigueur (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine — PVAP — ou règlement local d'urbanisme). Les abords des monuments historiques et les sites classés ou en instance de classement relèvent de régimes de protection spécifiques, dont le contrôle vise à préserver le cadre et la perspective des édifices et paysages protégés.
Règle
Le dossier de déclaration préalable ou de permis d'aménager déposé en périmètre protégé doit respecter les exigences du document d'urbanisme applicable (PLU, PVAP, servitudes). Pour le permis d'aménager, le formulaire comprend un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité du projet aux règles de protection du site. Le dépôt s'effectue en mairie, selon les modalités prévues par la commune (voie dématérialisée, lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé).
Le service de l'urbanisme de la mairie est le premier interlocuteur pour déterminer si le terrain est situé en périmètre protégé et quel document d'urbanisme est applicable. À Paris, le dépôt se fait exclusivement par voie dématérialisée auprès du Bureau accueil et service à l'usager (Basu). Un service d'assistance en ligne accompagne les demandeurs dans la constitution de leur dossier.
Diviser un terrain en vue de créer un lotissement
La création d'un lotissement — division d'un terrain en vue de construire entraînant la création de voies et d'espaces communs ou la desserte des parcelles par des voies publiques — est soumise à un permis d'aménager (PA).
Lorsque le propriétaire divise son terrain en vue de construire et réalise un lotissement, il doit déposer un permis d'aménager (PA), y compris si le terrain ne se situe pas en périmètre protégé. La création d'un lotissement sans projet de construction — par exemple la création de jardins — nécessite quant à elle une déclaration préalable (DP).
Le lotissement est une opération de division d'un terrain en vue de construire qui s'accompagne de la création de voies et d'espaces communs ou de la desserte des parcelles par des voies publiques. À la différence d'une simple division parcellaire, le lotissement implique des aménagements communs (voies, réseaux, espaces verts) qui sont soumis au contrôle de l'administration. Le permis d'aménager est le titre d'urbanisme qui autorise la réalisation d'un tel aménagement.
Règle
Le dossier de permis d'aménager est déposé en mairie, par voie dématérialisée, par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre récépissé signé par la mairie, selon les dispositions prises par la commune. À Paris, le dossier est transmis au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée. Le formulaire de permis d'aménager comprend, le cas échéant, un dossier spécifique pour la vérification de la conformité aux règles d'accessibilité et de sécurité des établissements recevant du public, ainsi qu'un document à joindre lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet.
La création d'aménagements dans le cadre d'un lotissement engendre le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive. Un simulateur en ligne permet d'estimer le montant de ces taxes. Les articles L442-1 à L442-14 du code de l'urbanisme fixent le régime juridique des lotissements.
Les divisions dispensées de formalité d'urbanisme
Certaines divisions de terrain sont dispensées de formalité d'urbanisme : opération d'aménagement autorisé, opération d'aménagement foncier rural, division sans projet de construction dans le cas général, et division résultant d'un bail rural consenti à un agriculteur.
Le propriétaire est dispensé de formalité d'urbanisme pour faire une division autorisée de son terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisé. Il l'est également pour diviser son terrain dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural ou pour faire une division résultant d'un bail rural consenti à un agriculteur. Enfin, la division d'un terrain sans projet de construction est en principe dispensée de formalité dans le cas général.
L'opération d'aménagement autorisée vise par exemple la construction de logements sociaux ou la création de réserves d'eau pour répondre aux besoins d'irrigation d'exploitations agricoles : lorsque la division s'inscrit dans une telle opération déjà autorisée, aucune formalité d'urbanisme supplémentaire n'est requise pour la division elle-même. L'opération d'aménagement foncier rural vise les opérations ayant pour but d'améliorer les conditions d'exploitation agricole. Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire d'un terrain agricole le donne à bail à un agriculteur : la division résultant d'un tel bail est dispensée de formalité.
Règle
Les dispenses prévues par le code de l'urbanisme (article L115-3) s'appliquent sous réserve que les conditions soient remplies. Le propriétaire qui souhaite se prévaloir d'une dispense doit vérifier auprès du service de l'urbanisme de la mairie que son opération entre bien dans l'un de ces cas. La dispense de formalité d'urbanisme ne supprime pas les conséquences fiscales de la division : les impôts fonciers sont affectés par la mise à jour du parcellaire.
La dispense de formalité ne vaut pas dispense de toutes les obligations : le bornage par un géomètre-expert et le document modificatif du parcellaire cadastral restent nécessaires pour la mise à jour du cadastre. En cas de vente d'une parcelle issue de la division, le notaire assure la publication au service de publicité foncière.
Déposer le dossier d'autorisation d'urbanisme
Le dossier de demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis d'aménager) est déposé en mairie, selon les modalités prévues par la commune. À Paris, le dépôt est exclusivement dématérialisé.
Le dépôt du dossier s'effectue en mairie. Selon les dispositions prises par la commune, le propriétaire peut déposer son dossier par voie dématérialisée (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place), par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre récépissé signé par la mairie.
Deux formulaires principaux sont utilisés. Le formulaire de déclaration préalable Installations et aménagements non soumis à permis d'aménager permet de déclarer une division en vue de construire ou sans projet de construction hors des secteurs protégés et sans création de voies et d'espaces communs. Le formulaire de demande de permis d'aménager est utilisé pour les divisions en périmètre protégé (site patrimonial remarquable, abords de monument historique, site classé) et pour les créations de lotissement. Un service d'assistance pour la demande d'autorisation d'urbanisme est disponible en ligne pour préparer le dossier. Pour les divisions situées à Paris, le Bureau accueil et service à l'usager (Basu) met à disposition un guichet électronique unique permettant de préparer le dossier, de suivre les demandes et de déclarer les chantiers.
Règle
À Paris, le propriétaire doit remplir et transmettre son dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée, via le guichet électronique unique de la Ville de Paris. Dans les autres communes, les modalités de dépôt varient : le propriétaire doit se renseigner auprès du service de l'urbanisme de sa mairie. La remise en main propre donne lieu à la délivrance d'un récépissé signé par la mairie.
Où s'adresser pour déposer le dossier
- Mairie du lieu du terrain : dépôt du dossier de déclaration préalable ou de permis d'aménager, selon les modalités prévues par la commune (voie dématérialisée, lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé).
- Paris — Bureau accueil et service à l'usager (Basu) : guichet électronique unique pour toutes les démarches d'urbanisme à Paris — préparer le dossier, suivre les demandes et déclarer les chantiers.
- Service d'assistance en ligne : assistance pour la constitution de la demande d'autorisation d'urbanisme.
Le service de l'urbanisme de la mairie peut renseigner sur le PLU, le régime du terrain, les pièces à fournir et les modalités de dépôt locales. Un service d'assistance en ligne accompagne les demandeurs tout au long de la procédure.
Taxes et impôts liés à une division de terrain
La division d'un terrain a une incidence sur les impôts fonciers. La création d'aménagements dans le cadre d'un lotissement ou de constructions suite à division entraîne le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive.
Toute division de terrain a une incidence sur les impôts fonciers du propriétaire. De plus, les constructions réalisées suite à une division ou la création d'aménagements dans le cadre d'un lotissement engendrent le paiement d'une taxe d'aménagement (TA) et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive (TAP).
La taxe d'aménagement est due en raison des constructions et aménagements réalisés dans le cadre d'une opération de division ou de lotissement. La taxe d'archéologie préventive peut être due en complément, selon les dispositions locales. L'incidence sur les impôts fonciers résulte de la mise à jour du parcellaire cadastral consécutive à la division : chaque nouvelle parcelle peut faire l'objet d'un calcul distinct de la base taxable. Pour plus de renseignements sur ces questions fiscales, le propriétaire peut contacter son service départemental des impôts fonciers.
Règle
Un simulateur en ligne permet d'estimer le montant des taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement et taxe d'archéologie préventive). Les taxes sont exigées au titre de l'opération de division ou de lotissement, en complément de l'autorisation d'urbanisme obtenue.
La dispense de formalité d'urbanisme, le cas échéant, ne supprime pas l'obligation fiscale : la division produit ses effets sur les impôts fonciers même lorsque aucune autorisation n'a été déposée. Le service départemental des impôts fonciers (CDIF) est compétent pour renseigner sur le traitement fiscal de la division.
Textes applicables
- Code de l'urbanisme : article L115-3Légifrance
- Code de l’urbanisme : article R*421-19Légifrance
- Code de l’urbanisme : article R*421-23Légifrance
- Code de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un terrain ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
- Déclaration préalable — installations et aménagements non soumis à permis d'aménager (CERFA 16703)
- Demande de permis d'aménager (CERFA 16297)
- Paris — Bureau accueil et service à l'usager (Basu) : guichet électronique unique
- Estimer le montant des taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement et taxe d'archéologie préventive)
- Annuaire des mairies — trouver votre mairie
Le type d'autorisation applicable (déclaration préalable ou permis d'aménager) dépend de la situation du terrain (PLU, zone de protection particulière, site patrimonial remarquable, abords de monument historique, site classé) et du projet (construction, lotissement, division sans projet). Vérifier auprès du service de l'urbanisme de la mairie du lieu du terrain.