Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?

La division d'un bien immobilier consiste à créer plusieurs lots à partir d'un bâtiment unique : plusieurs logements, ou un mélange de lots — logement, local commercial, local associatif, etc. Si la division s'accompagne de travaux touchant à l'aspect extérieur, à un élément protégé ou à la destination du bien, une autorisation d'urbanisme est requise. Le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune peut par ailleurs conditionner la création de plusieurs logements à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos. Pour savoir si cette obligation existe dans votre commune, contactez le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris.

En réalisant une division, un élément protégé peut être modifié ou supprimé : une boiserie, une cheminée, une ferronnerie, une statue, une charpente ou encore une pièce voûtée. La modification de l'organisation, de la distribution ou de l'agencement intérieur est également concernée. La protection peut venir de trois documents : un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ; le PLU de la commune ; une délibération du conseil municipal s'il n'existe pas de PLU. Dans ces cas, vos travaux sont soumis à déclaration préalable. Un PSMV protège les éléments d'architecture et de décoration d'un immeuble : si vous modifiez ou supprimez un tel élément d'un immeuble protégé par un PSMV en vigueur ou en phase de mise à l'étude, vous devez faire une déclaration préalable. Le PLU ou la carte communale peut protéger des éléments présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique. La délibération du conseil municipal peut protéger des éléments présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.

Sans modification des structures porteuses ou de la façade : en principe, vous n'avez pas à demander d'autorisation d'urbanisme pour le changement de destination lui-même. Cependant, si des éléments intérieurs protégés sont modifiés ou supprimés — protection issue du PSMV, du PLU ou d'une délibération du conseil municipal —, vos travaux sont soumis à déclaration préalable. Avec modification des structures porteuses et/ou de la façade : un changement de destination accompagné de modifications des structures porteuses et/ou de la façade est soumis à permis de construire. La modification des structures porteuses peut consister en la modification ou la suppression d'un mur porteur, d'une dalle ou d'une poutre, par exemple. La modification de la façade peut consister en l'installation, la modification ou la suppression d'une porte d'entrée ou de garage, d'une fenêtre ou d'un escalier extérieur.

Le dossier doit être déposé en mairie : par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune — renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place ; par lettre recommandée avec accusé de réception ; ou en main propre. Le dossier de demande de déclaration préalable peut être rempli sur internet. Le dossier de demande de permis de construire peut également être rempli sur internet. À Paris, le dossier doit être déposé au Basu — bureau accueil et service à l'usager — uniquement par voie dématérialisée, via le guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Pour cela, il faut adresser une lettre au syndic en lui demandant de porter le point de ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce point sera voté à la majorité absolue, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble — présents, représentés et absents à l'AG. L'autorisation de la copropriété est cumulable avec l'autorisation d'urbanisme : les deux démarches sont indépendantes et l'une ne remplace pas l'autre.

L'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou le conseil municipal peut mettre en place ce permis dans les secteurs suivants : secteur présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou un risque de voir l'habitat dégradé se développer ; secteur où le PLU fixe les proportions et une taille minimale pour les logements. Vous devez contacter votre mairie pour vous procurer son formulaire de permis de diviser et fournir les renseignements suivants : identité et adresse du ou des demandeurs — numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale, date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur ; localisation et désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif ; nature et consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ; surface de plancher des futurs logements, hauteur sous plafond et volume habitable, surface des baies ; plan côté faisant apparaître la situation avant et après travaux ; dossier technique amiante mentionné à l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique ; constat de risque d'exposition au plomb mentionné à l'article R. 1334-12 du code de la santé publique ; attestation sur l'honneur du demandeur de l'exactitude des renseignements contenus dans la demande.

Sanctions administratives : le préfet peut ordonner le paiement d'une amende. Avant toute décision, la personne concernée peut être invitée à présenter ses observations. L'amende peut atteindre 15 000 €. En cas de nouvelle infraction dans un délai de 3 ans, son montant peut être porté jusqu'à 25 000 €. Les sommes sont intégralement reversées à l'Anah — Agence nationale de l'habitat. Sanctions pénales : lorsqu'une personne vend, loue ou met à disposition des logements issus d'une division réalisée sans autorisation, elle s'expose à des sanctions pénales. Ces faits sont passibles de 2 ans d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende.

Impôts locaux : pour plus de renseignements sur l'impact fiscal de la division, vous devez contacter le centre départemental des impôts fonciers (CDIF). Réseaux : une division peut engendrer un nouveau raccordement au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. La participation pour le financement de l'assainissement collectif (Pfac) est une perception exigible des propriétaires d'immeubles soumis à l'obligation de raccordement ; chaque commune décide de l'instaurer ou non. Pour plus de renseignements, contactez la mairie. Copropriété : si après la division, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée — le statut légal de la copropriété s'impose alors. Compteurs individuels : tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.