Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur la servitude de passage : conditions d'exercice, emplacement, indemnité, entretien, extinction et transmission.
Ce qu'il faut savoir
- La loi reconnaît un droit de passage (servitude de passage) sur le terrain du voisin lorsque le terrain est enclavé, c'est-à-dire sans accès direct à une voie publique.
- Le droit de passage s'applique y compris pour la réalisation d'opérations de construction.
- Le passage peut être défini d'un commun accord et matérialisé par un acte sous seing privé ou un acte authentique.
- Une indemnité proportionnée au dommage causé peut être versée au voisin, en une seule fois ou périodiquement.
- En cas de litige, le recours préalable à une conciliation, une médiation ou une procédure participative est obligatoire avant toute saisine du tribunal.
- La servitude est attachée au bien et transmise automatiquement à l'acquéreur lors de la vente.
Conditions essentielles
- Le terrain doit être enclavé, c'est-à-dire ne pas disposer d'un accès direct à une voie publique.
- Le passage est défini d'un commun accord avec le voisin ou, à défaut d'accord, fixé par le tribunal judiciaire.
- En cas de litige, une démarche amiable préalable (conciliation, médiation ou procédure participative) est obligatoire.
Les étapes
- Constatez l'enclavement du terrain et l'absence d'accès direct à une voie publique.
- Définir le passage d'un commun accord avec le voisin, en retenant le trajet le moins dommageable.
- Matérialiser l'accord par un acte sous seing privé ou un acte authentique signé chez un notaire.
- Verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage causé, en une fois ou périodiquement.
- Entretenir le passage pour en assurer la praticabilité et réparer les dommages liés à l'usage.
- En cas de litige, engager une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant toute saisine du tribunal.
Cette synthèse présente les règles générales de la servitude de passage. Les règles d'emplacement, d'indemnisation et d'extinction sont traitées dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail de l'emplacement du passage, de l'indemnité et de la fin de la servitude, voir les sections « Le choix de l'emplacement du passage », « L'indemnité versée au voisin » et « Comment le droit de passage cesse-t-il ? ».
Qu'est-ce que la servitude de passage ?
Lorsque le terrain est enclavé, c'est-à-dire qu'il ne dispose pas d'un accès direct à une voie publique, la loi reconnaît un droit de passage (aussi appelé servitude de passage) sur le terrain du voisin pour y accéder.
Ce droit s'applique y compris pour la réalisation d'opérations de construction. Il permet au propriétaire du terrain enclavé de disposer d'un accès vers la voie publique à travers la propriété voisine.
Règle
La servitude de passage est attachée au bien et non à la personne qui en est propriétaire : elle suit le fonds qu'elle dessert.
À savoir
- La servitude de passage est reconnue par la loi en cas d'enclavement.
- Elle porte sur le terrain du voisin (fonds servant) au profit du fonds enclavé.
- Elle s'applique y compris pour réaliser des constructions.
- Elle est attachée au bien, et non à la personne.
Le caractère enclavé du terrain est la condition déterminante : sans enclavement, aucun droit de passage légal n'existe au profit du propriétaire sur le terrain de son voisin.
Comment exercer son droit de passage ?
Si le terrain est enclavé, son propriétaire bénéficie d'un droit de passage sur le terrain du voisin pour y accéder. Ce passage peut être défini d'un commun accord avec le voisin.
- Passage le plus court : prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique.
- Division d'une propriété : si le terrain est devenu enclavé à la suite d'une division d'une propriété en plusieurs lots, le passage doit se situer sur l'ensemble de cette ancienne propriété (sauf impossibilité), même s'il s'agit du trajet le plus long.
- Endroit le moins dommageable : passer par l'endroit le moins dommageable pour le voisin.
- Indemnité : verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage causé par le passage.
Ces éléments peuvent figurer sur un acte sous seing privé ou sur un acte authentique signé chez un notaire.
Le choix de l'emplacement du passage
L'emplacement du passage obéit à des principes destinés à concilier l'accès du fonds enclavé et la protection du fonds servant.
Règle
En principe, le passage emprunte le trajet le plus court par rapport à la voie publique. Toutefois, si le terrain est devenu enclavé à la suite d'une division d'une propriété en plusieurs lots (à la suite d'une vente, d'un partage, etc.), le passage doit se situer sur l'ensemble de cette ancienne propriété (sauf impossibilité), même s'il s'agit du trajet le plus long pour accéder à la voie publique.
Le passage doit également emprunter l'endroit le moins dommageable pour le voisin.
- Trajet le plus court : principe général, le passage emprunte le chemin le plus court vers la voie publique.
- Division d'une propriété : le passage doit alors se situer sur l'ensemble de l'ancienne propriété, sauf impossibilité, même si le trajet est plus long.
- Endroit le moins dommageable : le passage doit causer le moins de gêne possible au voisin.
- Mode d'exercice : le tribunal peut préciser si le passage s'exerce à pied, en voiture, etc.
En l'absence d'accord, le tribunal judiciaire du lieu de la propriété peut être saisi ; il tranche alors sur l'emplacement du passage, son mode d'exercice (accès à pied, en voiture, etc.) et le montant de l'indemnité à verser au voisin.
L'indemnité versée au voisin
Le bénéficiaire du passage doit verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage causé par le passage : destruction d'un mur, perte de jouissance ou tout autre préjudice.
Règle
L'indemnité peut être versée en une seule fois ou périodiquement pendant toute la durée de la servitude.
À savoir
- L'indemnité est proportionnée au dommage causé par le passage.
- Elle peut réparer la destruction d'un mur, une perte de jouissance ou tout autre préjudice.
- Elle peut être versée en une seule fois ou périodiquement.
- Le tribunal peut fixer son montant en cas de désaccord.
En cas de litige sur le montant de l'indemnité, le tribunal judiciaire peut être saisi après une démarche amiable préalable obligatoire.
La formalisation de l'accord
Les éléments du passage (emplacement, conditions d'exercice, indemnité) peuvent être formalisés par écrit pour prévenir tout litige ultérieur.
Règle
Ces éléments peuvent figurer sur un acte sous seing privé ou sur un acte authentique signé chez un notaire.
L'acte sous seing privé est un écrit signé par les parties sans intervention d'un officier public. L'acte authentique est établi par un notaire, ce qui lui confère une force probante renforcée.
À savoir
- L'accord peut être consigné dans un acte sous seing privé.
- Il peut aussi être établi par un acte authentique signé chez un notaire.
- La formalisation écrite aide à prévenir les litiges ultérieurs.
- Elle fixe notamment l'emplacement du passage et le montant de l'indemnité.
La formalisation écrite de l'accord est recommandée pour sécuriser l'exercice du passage et éviter toute contestation ultérieure sur ses modalités.
Que faire en cas de litige avec le voisin ?
En cas de litige concernant l'usage du passage ou le montant de l'indemnité à verser au voisin, il est obligatoire de recourir préalablement à l'une des trois démarches suivantes.
- Conciliateur de justice
- Démarche gratuite visant à trouver une solution amiable entre le voisin et le bénéficiaire du passage.
- Médiateur civil
- Démarche payante de médiation, destinée à rechercher un accord amiable.
- Procédure participative
- Démarche payante avec recours à un avocat, visant à aboutir à une solution amiable.
Règle
En l'absence d'accord, le tribunal judiciaire du lieu de la propriété peut être saisi. Il tranche alors sur l'emplacement du passage, son mode d'exercice (accès à pied, en voiture, etc.) et le montant de l'indemnité à verser au voisin.
Ces démarches préalables visent à trouver une solution amiable entre le voisin et le bénéficiaire du passage avant toute saisine du juge.
Qui doit entretenir le passage ?
Le bénéficiaire du passage doit entretenir le passage : assurer sa praticabilité (débroussaillage, déneigement, nettoyage régulier) et réparer les éventuels dommages liés à son usage (trous dans le sol liés au passage, affaissements, etc.).
Règle
Toutefois, si le bénéficiaire et le voisin utilisent tous les deux ce passage, l'entretien est partagé entre eux.
À savoir
- Le bénéficiaire assure la praticabilité du passage (débroussaillage, déneigement, nettoyage régulier).
- Il répare les dommages liés à son usage (trous, affaissements, etc.).
- Si le passage est utilisé par les deux propriétaires, l'entretien est partagé.
La répartition de l'entretien dépend donc de l'usage effectif du passage par chacun des propriétaires concernés.
Comment le droit de passage cesse-t-il ?
Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé, par exemple à la suite de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
Dans ce cas, le voisin peut demander la suppression des ouvrages (comme un portail, une clôture). En cas de refus, il peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de la propriété pour demander la disparition de la servitude.
Règle
Le bénéficiaire peut aussi constater lui-même la fin de l'enclavement, cesser l'usage du passage et retirer les aménagements réalisés. Il est recommandé de formaliser cette extinction par acte sous seing privé ou acte authentique signé chez un notaire.
À savoir
- Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé.
- Le voisin peut demander la suppression des ouvrages (portail, clôture).
- Le bénéficiaire peut constater la fin de l'enclavement et cesser l'usage.
- L'extinction peut être formalisee par écrit pour éviter les litiges.
- Un droit de passage né d'un accord amiable et non utilisé pendant 30 ans peut être déclaré éteint par le juge.
Le tribunal peut également être saisi pour faire constater la fin du droit de passage. C'est le cas lorsqu'un droit de passage, né d'un accord amiable, n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Tous les moyens de preuve démontrant l'absence d'utilisation sont admis : constat du commissaire de justice, témoignages, photos laissant apparaître l'abandon du terrain. Le juge rend alors une décision rendant officielle la fin de la servitude de passage.
La servitude est-elle transférée en cas de vente ?
Oui. La servitude est attachée au bien et non à la personne qui en est propriétaire.
Règle
Elle est donc automatiquement transmise à l'acquéreur lors de la vente du bien concerné.
À savoir
- La servitude est attachée au bien, non à la personne.
- Elle est transmise automatiquement à l'acquéreur en cas de vente.
- Elle subsiste indépendamment des changements de propriétaire.
Cette transmission automatique découle du caractère réel de la servitude : elle suit le fonds, indépendamment des personnes qui en sont successivement propriétaires.
Le cas de la propriété difficile d'accès
Si la propriété n'est pas enclavée mais uniquement difficile d'accès, son propriétaire ne bénéficie pas d'un droit de passer sur le terrain de son voisin pour accéder à sa maison.
Règle
Il doit impérativement obtenir l'accord de son voisin pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle alors de servitude conventionnelle.
La servitude conventionnelle résulte d'un accord entre les propriétaires, et non de la loi. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
À savoir
- Une simple difficulté d'accès n'ouvre pas de droit de passage légal.
- Le propriétaire doit obtenir l'accord de son voisin.
- Cet accord constitue une servitude conventionnelle.
- Il doit être matérialisé par un document écrit.
La distinction est importante : seul l'enclavement ouvre un droit de passage légal ; une simple difficulté d'accès relève d'un accord entre voisins.
Textes applicables
- Code civil — articles 682 à 685-1 (droit de passage pour cause d'enclave)Textes légaux
- Code civil — articles 703 à 710 (extinction des servitudes)Textes légaux
- Code de procédure civile — article 750-1 (démarches amiables préalables)Textes légaux
- Code civil : article 637Légifrance
- Code civil : articles 686 à 689Légifrance
- Code civil : articles 690 à 696Légifrance
- Code civil : articles 1372 à 1377Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
