Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur le syndicat coopératif : définition, création, désignation du syndic, contrôle des comptes et abandon de la forme coopérative.
Ce qu'il faut savoir
- Le syndicat coopératif est une forme de syndicat des copropriétaires qui permet une gestion collégiale de l'immeuble par les copropriétaires, sans recours à un syndic professionnel.
- L'adoption de la forme coopérative est décidée en assemblée générale, inscrite à l'ordre du jour et votée à la majorité absolue.
- Dans un syndicat de forme coopérative, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire, sauf pour les petites copropriétés.
- Le syndic n'est pas désigné par les copropriétaires : l'assemblée générale désigne les membres du conseil syndical, et le syndic est élu par ces membres, choisi parmi eux. Il exerce les fonctions de président du conseil syndical.
- Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées : elles sont assurées bénévolement.
- L'assemblée générale doit désigner un ou plusieurs contrôleurs des comptes ; le mandat du copropriétaire désigné ne peut dépasser 3 ans, est renouvelable et ne donne jamais lieu à rémunération.
- L'abandon de la forme coopérative doit être voté en assemblée générale à la majorité absolue.
Conditions essentielles
- Une assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée avec la question inscrite à l'ordre du jour.
- Le règlement de copropriété ne doit pas interdire cette forme de gestion ; s'il l'interdit, il faut le modifier pour supprimer l'interdiction.
- La décision d'adoption doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires.
- Le syndic et le vice-président doivent être propriétaires d'un ou plusieurs lots de copropriété.
Les étapes
- Vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la forme coopérative.
- Inscrire la question de l'adoption de la forme coopérative à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Soumettre la décision au vote des copropriétaires et obtenir la majorité absolue.
- Élire les membres du conseil syndical lors de l'assemblée générale.
- Élire le syndic parmi les membres du conseil syndical, lors d'une réunion tenue après l'assemblée générale.
- Désigner un contrôleur des comptes à la majorité simple.
Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Le détail du fonctionnement collégial, des missions du syndic coopératif et des règles de contrôle des comptes est traité dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail du fonctionnement et de la désignation du syndic, voir les sections « Conseil syndical et désignation du syndic » et « Le contrôle des comptes du syndicat ».
Qu'est-ce qu'un syndicat coopératif ?
Le syndicat coopératif est une alternative à la gestion d'un immeuble par un syndic professionnel.
Le syndicat coopératif est une forme de syndicat des copropriétaires. Il permet une gestion collégiale de l'immeuble par les copropriétaires, sans recours à un syndic professionnel.
La forme coopérative peut être adoptée dès la création du syndicat des copropriétaires. Si cette forme n'a pas été choisie dès le début, plusieurs étapes doivent être respectées pour passer au syndicat coopératif.
Il n'est pas nécessaire que le règlement de copropriété prévoie expressément la possibilité de recourir à la forme coopérative. Sa mise en place est autorisée même lorsque le règlement de copropriété est silencieux sur ce point.
Comment est créé ou adopté le syndicat coopératif ?
L'adoption de la forme coopérative suppose de vérifier le règlement de copropriété et de faire voter la décision en assemblée générale.
- S'assurer que le règlement de copropriété n'interdit pas cette forme de gestion.
- Si le règlement l'interdit, le modifier pour supprimer cette interdiction.
- Inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Soumettre la décision au vote des copropriétaires.
- Obtenir la majorité absolue pour adopter la forme coopérative.
Règle
L'adoption de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires doit être décidée en assemblée générale. Cette question doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale et être soumise au vote des copropriétaires. La forme coopérative est adoptée à la majorité absolue.
La modification du règlement de copropriété n'est nécessaire que si celui-ci interdit la forme coopérative ; un silence du règlement ne fait pas obstacle à sa mise en place.
Conseil syndical et désignation du syndic
Le fonctionnement du syndicat coopératif présente des particularités, notamment la désignation indirecte du syndic.
Dans le syndicat de forme coopérative, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire. La seule exception concerne les petites copropriétés.
Règle
Le syndic coopératif n'est pas directement désigné par les copropriétaires. L'assemblée générale des copropriétaires désigne uniquement les membres (copropriétaires) qui vont constituer le conseil syndical. Le syndic est ensuite élu par les membres de ce conseil et choisi parmi eux. Cette élection intervient lors d'une réunion du conseil syndical tenue après l'assemblée générale.
Le syndic coopératif exerce les fonctions de président du conseil syndical. Les membres du conseil syndical peuvent également élire, dans les mêmes conditions, un vice-président, chargé de remplacer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic coopératif et le vice-président doivent être propriétaires d'un ou plusieurs lots de copropriété.
Le président du conseil syndical (syndic) et le vice-président sont révocables par le conseil syndical, dans les mêmes conditions que celles de leur désignation.
Répartition des tâches et bénévolat
Le président du conseil syndical assure les missions d'un syndic, éventuellement assisté par les autres membres.
Règle
Le président du conseil syndical assure toutes les missions d'un syndic de copropriété. Habituellement, les membres du conseil syndical l'assistent néanmoins dans cette tâche : ils se répartissent alors les différentes missions, et le président du conseil syndical (dit aussi syndic coopératif) veille à la gestion globale de la copropriété.
Le syndic coopératif peut également confier certaines tâches à des prestataires extérieurs ou demander un avis technique à tout professionnel.
- Gestion globale : assurée par le président du conseil syndical (syndic coopératif).
- Répartition des missions : les membres du conseil syndical peuvent se répartir les tâches et assister le président.
- Prestataires extérieurs : le syndic coopératif peut confier certaines tâches à des prestataires.
- Avis technique : le syndic coopératif peut demander un avis technique à tout professionnel.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées. Aucune contrepartie financière ne peut leur être versée pour l'accomplissement de leurs tâches : ils assurent leurs missions bénévolement.
L'interdiction de rémunérer les membres du conseil syndical
Dans un syndicat coopératif, l'engagement des copropriétaires est un engagement bénévole, et cette gratuité est une règle du dispositif.
Règle
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées. Aucune contrepartie financière ne peut leur être versée pour l'accomplissement de leurs tâches.
Ils assurent ainsi leurs missions bénévolement. Cette règle distingue le syndicat coopératif de la gestion par un syndic professionnel, dont la mission est en principe rémunérée.
- Président du conseil syndical (syndic coopératif) : fonction non rémunérée.
- Membres du conseil syndical : fonctions non rémunérées.
- Contrôleur des comptes : son mandat ne donne jamais lieu à rémunération.
La gratuité des fonctions contribue à l'objectif de maîtrise des coûts de gestion qui motive le recours à la forme coopérative.
Le contrôle des comptes du syndicat
Dans un syndicat coopératif, l'assemblée générale doit désigner une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes.
- Un copropriétaire
- Sauf l'époux ou épouse, concubin, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou de l'un des membres du conseil syndical, ou leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité (Pacs).
- Un expert-comptable
- Un expert-comptable peut être désigné comme contrôleur des comptes.
- Un commissaire aux comptes
- Un commissaire aux comptes peut être désigné comme contrôleur des comptes.
Règle
La désignation du contrôleur des comptes est votée lors de l'assemblée générale à la majorité simple. Le contrôleur des comptes est chargé de la transparence et de la bonne gestion financière du syndicat des copropriétaires. Il doit faire un compte rendu de l'exécution de sa mission chaque année à l'assemblée générale.
Le mandat du copropriétaire désigné pour contrôler les comptes du syndicat ne peut dépasser 3 ans. Le mandat est renouvelable. Il ne donne jamais lieu à rémunération.
Mention de la forme coopérative dans les actes
La forme coopérative doit être clairement identifiable par les tiers.
Règle
Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.
Cette exigence vise à informer clairement les tiers sur le mode d'organisation du syndicat et sur l'identité de son représentant (président du conseil syndical, syndic).
La mention n'est donc pas une simple formalité interne : elle conditionne l'information des tiers qui traitent avec le syndicat.
Comment abandonner la forme coopérative ?
La forme coopérative n'est pas définitive : elle peut être abandonnée selon une procédure votée en assemblée générale.
Règle
L'abandon de la forme coopérative du syndicat doit être voté en assemblée générale à la majorité absolue.
L'abandon de la forme coopérative suppose donc une décision formelle de l'assemblée générale, prise selon la même majorité renforcée que celle exigée pour l'adoption.
La même majorité que celle requise pour l'adoption de la forme coopérative est donc exigée pour y renoncer : la majorité absolue.
Définitions utiles
Quelques notions et acteurs du syndicat coopératif, utiles pour comprendre son fonctionnement.
- Syndicat des copropriétaires
- Organe qui regroupe les copropriétaires d'un immeuble. Le syndicat coopératif en est une forme particulière, qui fonctionne en gestion collégiale.
- Syndic de copropriété
- Personne chargée de la gestion de la copropriété. Dans un syndicat coopératif, ses missions sont assurées par le président du conseil syndical, sans recours à un syndic professionnel.
- Conseil syndical
- Organe de la copropriété. Dans le syndicat de forme coopérative, sa constitution est obligatoire, sauf pour les petites copropriétés ; ses membres élisent le syndic parmi eux.
- Règlement de copropriété
- Document qui organise le fonctionnement de la copropriété. S'il interdit la forme coopérative, il doit être modifié pour supprimer cette interdiction.
- Lot de copropriété
- Part de l'immeuble détenue par un copropriétaire. Le syndic coopératif et le vice-président doivent être propriétaires d'un ou plusieurs lots.
- Contrôleur des comptes
- Personne désignée par l'assemblée générale, à la majorité simple, pour contrôler les comptes du syndicat. Le mandat ne peut dépasser 3 ans et ne donne jamais lieu à rémunération.
Questions fréquentes
Les réponses aux questions les plus courantes sur le syndicat coopératif.
Faut-il que le règlement de copropriété prévoie la forme coopérative ?
Non. Il n'est pas nécessaire que le règlement de copropriété prévoie expressément la possibilité de recourir à la forme coopérative. Sa mise en place est autorisée même lorsque le règlement est silencieux.
À quelle majorité adopter la forme coopérative ?
La forme coopérative est adoptée à la majorité absolue en assemblée générale.
Le conseil syndical est-il obligatoire ?
Oui, dans le syndicat de forme coopérative, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire. La seule exception concerne les petites copropriétés.
Comment le syndic coopératif est-il désigné ?
L'assemblée générale désigne les membres du conseil syndical ; le syndic est ensuite élu par ces membres, choisi parmi eux, lors d'une réunion tenue après l'assemblée générale.
Les fonctions de président du conseil syndical sont-elles rémunérées ?
Non. Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées : elles sont assurées bénévolement.
Combien de temps dure le mandat du contrôleur des comptes ?
Le mandat du copropriétaire désigné pour contrôler les comptes ne peut dépasser 3 ans. Il est renouvelable et ne donne jamais lieu à rémunération.
À quelle majorité abandonner la forme coopérative ?
L'abandon de la forme coopérative doit être voté en assemblée générale à la majorité absolue.
Qui désigne le contrôleur des comptes et à quelle majorité ?
L'assemblée générale des copropriétaires doit désigner une ou plusieurs personnes pour assurer le contrôle des comptes du syndicat coopératif, à la majorité simple.
Un copropriétaire peut-il être contrôleur des comptes ?
Oui, sauf l'époux ou épouse, concubin, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou de l'un des membres du conseil syndical, ou leurs partenaires liés à eux par un Pacs. Un expert-comptable ou un commissaire aux comptes peut également être désigné.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 14Textes légaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 17-1Textes légaux
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : article 27Textes réglementaires
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Syndicat coopératif
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.