Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur l'individualisation des frais de chauffage et de froid en copropriété : obligation, appareils, procédure et sanctions.
Ce qu'il faut savoir
- L'individualisation des frais de chauffage et de froid est obligatoire dans les immeubles collectifs dont la consommation dépasse 80 kWh/m²/an.
- Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance.
- À compter du 1ᵉʳ janvier 2027, l'ensemble des appareils devront être télé-relevables.
- Les compteurs individuels d'énergie thermiques (CET) sont installés en priorité ; à défaut, des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont posés sur les radiateurs.
- Les résolutions d'installation sont votées en assemblée générale à la majorité absolue (majorité de l'article 25).
- Les frais d'installation des appareils communs sont des charges communes ; les robinets thermostatiques restent à la charge de chaque copropriétaire.
- En cas de non-respect, le syndicat des copropriétaires encourt une amende de 1 500 € maximum par an et par logement.
Conditions essentielles
- Être un immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage mixte.
- Disposer d'un chauffage commun ou d'une installation centrale de refroidissement.
- Avoir une consommation supérieure à 80 kWh/m²/an sur les 3 dernières années (hors eau chaude sanitaire).
- Que l'installation ne se heurte à aucune impossibilité technique ni économique disproportionnée.
Les étapes
- Le syndic vérifie la faisabilité technique et économique de l'installation, ainsi que le seuil de consommation de l'immeuble.
- Si l'obligation s'applique, le syndic convoque une assemblée générale des copropriétaires.
- L'ordre du jour comprend la pose des appareils et le choix du prestataire sur présentation de devis.
- Les résolutions sont votées à la majorité absolue (article 25).
- Chaque copropriétaire installe des robinets thermostatiques sur ses émetteurs de chaleur.
- Les appareils de mesure individuels sont installés conformément au vote de l'assemblée.
- Le syndic transmet mensuellement à chaque copropriétaire une évaluation de sa consommation.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — seuils d'exonération, cas d'impossibilité technique, sanctions — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres aux appareils utilisés (CET, RFC), aux impossibilités techniques ou économiques, ou aux sanctions en cas de manquement, voir les sections « Appareils d'individualisation », « Impossibilités techniques et économiques » et « Sanctions en cas de non-respect ».
L'individualisation est-elle obligatoire ?
En principe, l'individualisation des frais de chauffage et de froid est obligatoire en copropriété. Elle s'applique à tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage mixte qui dispose d'un chauffage commun ou d'une installation centrale de refroidissement et dont la consommation est supérieure à 80 kWh/m²/an.
Ces copropriétés doivent installer un appareil qui mesure la quantité de chaleur, de froid ou d'eau chaude fournie à chaque local privatif (appartement, local commercial). Cette installation permet à chaque occupant de payer uniquement l'énergie qu'il a consommée. L'objectif est de responsabiliser les occupants sur leurs consommations réelles, de permettre une répartition équitable entre les copropriétaires et de limiter le gaspillage énergétique.
Règle
L'obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid s'applique depuis le 25 octobre 2020. Les appareils installés depuis cette date doivent être relevables à distance, c'est-à-dire sans qu'il ne soit nécessaire d'entrer dans le logement.
L'obligation ne s'applique pas aux logements foyers. Elle cesse également de s'appliquer si la consommation de l'immeuble est inférieure au seuil réglementaire (par exemple, pour le chauffage, si la consommation ne dépasse pas 80 kWh/m² par an), ou en cas d'impossibilités techniques ou économiques justifiées.
- Immeuble à usage d'habitation ou mixte : l'obligation s'applique.
- Chauffage commun ou centrale de froid : condition nécessaire.
- Consommation supérieure à 80 kWh/m²/an : seuil déclencheur de l'obligation.
- Logements foyers : exclus de l'obligation.
- Consommation inférieure au seuil réglementaire : dérogation possible.
Appareils d'individualisation
Pour calculer ce que chaque occupant consomme, il est obligatoire d'installer des équipements qui déterminent les quantités de chaleur et de froid. Les compteurs individuels d'énergie thermiques (CET) sont installés en priorité dans les immeubles.
Les CET sont placés à l'entrée des logements et indiquent la consommation réelle de chauffage de chaque logement. S'il n'est pas possible d'installer des CET, des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont mis en place : placés directement sur chaque radiateur du logement, ils mesurent les différences de température entre le radiateur et la pièce pour calculer la quantité de chaleur effectivement consommée.
Règle
La loi ne précise pas les types d'appareils de mesure à utiliser. L'unique obligation est d'installer un dispositif permettant de mesurer la quantité de froid ou de chaleur fournie à chaque local occupé de manière privative. Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance.
À compter du 1ᵉʳ janvier 2027, tous les appareils devront être télé-relevables, y compris ceux installés avant cette date. C'est ce qu'indique l'arrêté du 8 juin 2023.
- Compteurs individuels d'énergie thermiques (CET) : placés à l'entrée des logements, en priorité.
- Répartiteurs de frais de chauffage (RFC) : placés sur chaque radiateur, en cas d'impossibilité d'installer des CET.
- Télé-relevabilité : obligatoire pour les appareils installés depuis le 25 octobre 2020, et pour tous les appareils à compter du 1ᵉʳ janvier 2027.
Impossibilités techniques et économiques
Certaines copropriétés sont confrontées à des impossibilités techniques qui empêchent d'installer des appareils de mesure ou de permettre aux occupants de moduler la chaleur fournie. L'impossibilité économique se justifie si l'installation entraîne un coût excessif au regard des économies d'énergie envisagées.
Les impossibilités techniques concernent par exemple l'émission de chaleur par dalle chauffante sans mesure possible par local, la distribution de chaleur par monotubes en série, les systèmes de chauffage à air chaud non réversible, les émetteurs fonctionnant à la vapeur, ou encore les installations équipées de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude ou de ventilo-convecteurs sans boucle individuelle de chauffage. L'impossibilité économique vise les cas où le coût d'installation est disproportionné par rapport aux économies attendues.
Règle
Le syndic doit alors rédiger une note justifiant cette impossibilité technique ou ce coût excessif. Cette note doit préciser la méthode alternative utilisée pour évaluer la quantité de chaleur ou de froid consommée par chaque logement.
En cas d'impossibilité justifiée, le syndic calcule la consommation moyenne d'énergie de l'immeuble sur les 3 dernières années (hors consommation liée à la production d'eau chaude sanitaire) et la divise par la surface habitable de chaque lot. Cette méthode répartit les charges à proportion des surfaces, sans mesure individuelle.
- Dalle chauffante sans mesure possible par local.
- Monotubes en série entre chaque émetteur.
- Chauffage à air chaud non réversible.
- Émetteurs à vapeur.
- Batteries ou tubes à ailettes, convecteurs à eau chaude, ventilo-convecteurs sans boucle individuelle.
- Coût disproportionné par rapport aux économies attendues.
Étapes pour individualiser les frais
Plusieurs étapes sont à respecter pour individualiser les frais de chauffage et de refroidissement dans une copropriété. Le syndic joue un rôle central dans la vérification préalable et la convocation de l'assemblée générale.
Tout d'abord, le syndic doit vérifier s'il est techniquement possible d'installer des appareils de mesure, s'il est rentable de le faire, et si la consommation moyenne de l'immeuble sur les 3 dernières années est inférieure ou supérieure au seuil de 80 kWh/m². Si l'obligation s'applique, il convoque une assemblée générale dont l'ordre du jour porte sur la pose des appareils et le choix du prestataire sur présentation de devis.
Règle
Ces résolutions sont votées et adoptées à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Les frais d'installation des appareils sont à la charge des copropriétaires : il s'agit de charges communes. La copropriété peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Avant l'installation des appareils d'individualisation, chaque copropriétaire doit mettre en place sur les émetteurs de chaleur (chauffe-serviette, radiateur) du logement des organes de régulation de la température intérieure (robinets thermostatiques). Les frais d'installation de ces robinets sont à la charge de chaque propriétaire.
- Vérification technique et économique par le syndic.
- Convocation de l'assemblée générale des copropriétaires.
- Vote à la majorité absolue (article 25) de la pose et du choix du prestataire.
- Installation des robinets thermostatiques par chaque copropriétaire.
- Installation des appareils de mesure individuels.
- Transmission mensuelle de l'évaluation de consommation par le syndic.
Conséquences et facturation
L'individualisation des frais de chauffage et de froid permet d'établir des factures spécifiques à chaque logement. Une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire du logement doit être transmise par le syndic tous les mois à chaque copropriétaire.
La facturation individuelle comporte deux composantes : les frais individuels, calculés à partir des relevés des appareils de mesure posés à l'entrée ou dans les logements, et les frais communs, liés à l'utilisation d'énergie et de combustible dans les parties communes ou les équipements communs. Ces frais communs sont des charges communes réparties entre les occupants.
Règle
Le syndic transmet à chaque copropriétaire une évaluation mensuelle de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs, ainsi qu'une note d'information annuelle qui détaille sa consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement.
Les frais d'entretien, de maintenance et de réparation de la chaudière collective, ou les frais liés à la production d'eau chaude commune, peuvent s'ajouter à la facture individuelle en complément des frais individualisés.
Sanctions en cas de non-respect
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est responsable de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement.
En cas de contrôle, le syndic doit communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande, par courrier, les documents permettant de justifier du respect de cette obligation. En cas d'impossibilité technique ou de coût excessif, le syndic doit pouvoir le justifier par des documents. Cette communication doit intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la réception de la demande.
Règle
Si l'obligation n'est pas respectée, l'autorité administrative met en demeure le syndicat des copropriétaires de s'y conformer dans un délai qu'elle détermine. Sans réponse dans le délai d'1 mois ou lorsque le syndicat ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l'autorité administrative peut lui infliger une amende.
Le montant de l'amende peut atteindre 1 500 € maximum par an et par logement, jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme à l'obligation d'individualisation. Cette sanction vise à inciter les syndicats des copropriétaires à se mettre en conformité dans les délais impartis.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 25Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : article L.174-2Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles L.185-1 à L.185-4Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles R.174-1 à R.174-18Texte réglementaire
- Arrêté du 27 août 2012 (fixation individuelle de la quantité de chaleur et de froid)Arrêté
- Arrêté du 6 septembre 2019 (détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid)Arrêté
- Code de la construction et de l'habitation : article R.156-1Texte réglementaire
- Code civil : article 1344Texte légal
- Arrêté du 8 juin 2023 (télé-relevabilité des appareils)Arrêté
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Copropriété : individualisation de la consommation de chauffage et de froid
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Le seuil de 80 kWh/m²/an, les modalités d'installation et les sanctions sont fixés par le code de la construction et de l'habitation et les arrêtés en vigueur. Vérifier les dernières évolutions auprès du syndic de la copropriété ou de l'administration compétente.