En quoi consiste l’usufruit?

Vue d’ensemble

Ce qu’il faut retenir sur l’usufruit : définition, personnes concernées, droits et obligations de chacun, évaluation fiscale et modalités de fin.

Ce qu'il faut savoir

La pleine propriété d’un bien est composée de l’usufruit et de la nue-propriété : c’est le démembrement du droit de propriété.
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir.
Si vous êtes parent, vous avez l’usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans ; vos enfants sont les nus-propriétaires.
Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit ; les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires.
L’usufruit et la nue-propriété peuvent aussi résulter d’un testament, d’une décision de justice ou d’un contrat (vente ou donation d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété).
La répartition de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.
À la fin de l’usufruit, vous devez rendre le bien et faire le règlement des comptes avec le nu-propriétaire.

Conditions essentielles

Un bien démembré doit exister : l’usufruit et la nue-propriété portent sur le même bien, meuble ou immeuble.
L’usufruitier doit entretenir le bien et en assurer la conservation.
L’usufruitier doit, en principe, fournir au nu-propriétaire un document signé par lequel il s’engage à jouir raisonnablement du bien, sauf dispense.
L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

Les étapes

Identifier l’origine de l’usufruit : légal (mineur, succession entre époux), testament, décision de justice ou contrat (vente, donation).
Établir, le cas échéant, un inventaire des biens mobiliers avant leur utilisation.
Établir un état des lieux du bien immobilier avant son utilisation.
S’engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf dispense.
Payer la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière (selon la valeur du bien) s’il s’agit d’un bien immobilier.
Faire toutes les réparations d’entretien ; les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf manque d’entretien.
À la fin de l’usufruit, rendre le bien et régler les comptes avec le nu-propriétaire.

L’usufruit légal des parents sur les biens de leurs enfants prend fin lorsque l’enfant atteint l’âge de 16 ans. Les points de vigilance (obligations, barème, fin de l’usufruit) sont détaillés dans les sections suivantes.

Cette synthèse ne remplace pas la fiche

Cette synthèse ne couvre pas tous les détails : les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire, le barème fiscal de l’usufruit et les situations de fin sont traités dans les sections qui suivent.

Quelle différence entre usufruit et nue-propriété ?

La pleine propriété d’un bien est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Les attributs du droit de propriété — occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus — sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.

Usufruit: L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien.
Nue-propriété: La nue-propriété est la part du droit de propriété qui revient au nu-propriétaire : il ne peut pas utiliser le bien comme le fait l’usufruitier, mais il en est le propriétaire « démembré ». La vente de la pleine propriété du bien ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier.
Démembrement du droit de propriété: Le démembrement du droit de propriété désigne la séparation des attributs de la pleine propriété entre l’usufruitier (droit d’utiliser et de percevoir les revenus) et le nu-propriétaire (droit de disposer du bien en pleine propriété).

Le droit à l’usufruit est temporaire : il prend fin selon des situations définies par la loi (mort de l’usufruitier, expiration du délai convenu, non-usage pendant 30 ans, etc.).

La pleine propriété se reconstitue lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une même personne (par exemple, l’usufruitier achète la nue-propriété du même bien).

Qui peut être usufruitier et nu-propriétaire ?

Vous pouvez être usufruitier dans plusieurs situations : usufruit légal des parents sur les biens de leurs enfants mineurs de 16 ans, transmission au conjoint survivant, ou encore usufruit constitué par testament, décision de justice ou contrat.

Parent d’un enfant mineur de 16 ans: Si vous êtes parent, vous avez l’usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus-propriétaires des biens.
Conjoint survivant: Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires des biens.
Testament, décision de justice ou contrat: Vous pouvez aussi bénéficier d’un usufruit ou d’une nue-propriété par testament, décision de justice ou par contrat (vente ou donation d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété).
Indivision: L’usufruit et la nue-propriété d’un bien peuvent être en indivision, c’est-à-dire appartenir à l’ensemble des héritiers.
Personne morale: Une personne morale peut détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien.

À savoir

L’usufruit légal des parents sur les biens de leurs enfants s’arrête au 16 ans de l’enfant.
Une personne morale (société, association, etc.) peut être titulaire d’un usufruit ou d’une nue-propriété.

L’origine de l’usufruit (légal, testamentaire, judiciaire ou contractuel) détermine en partie les règles de fonctionnement et de fin.

Quels types de biens peut-on avoir en usufruit ?

Vous pouvez être usufruitier ou nu-propriétaire d’un bien immeuble ou d’un bien meuble. Le démembrement n’est pas réservé à l’immobilier : il peut porter sur des biens très divers.

Une maison ou tout autre bien immobilier.
Une valeur mobilière (actions, obligations, ...).
Une part sociale dans une société.
Un compte bancaire.
Une créance.
Du mobilier ou tout autre bien meuble.

Que le bien soit meuble ou immeuble, les principes restent les mêmes : l’usufruitier jouit du bien et perçoit ses revenus, le nu-propriétaire en reste le propriétaire démembré. Les obligations d’entretien et de conservation pèsent sur l’usufruitier, les grosses réparations sur le nu-propriétaire (sous réserve des nuances liées au manque d’entretien).

Pour un bien immobilier, l’usufruitier paie la taxe foncière et, selon la valeur du bien, l’impôt sur la fortune immobilière ; les grosses réparations concernent le gros-œuvre.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

En tant qu’usufruitier, vous pouvez par exemple utiliser vous-même le bien ou le louer. Vous percevez les revenus du bien pendant toute la durée de l’usufruit.

Utiliser ou louer le bien: Vous pouvez utiliser le bien vous-même ou le louer. L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
Percevoir les revenus: Vous percevez, par exemple, des intérêts d’une somme d’argent, des loyers, des récoltes. Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit.
Vendre ou céder gratuitement son usufruit: Vous pouvez vendre ou céder gratuitement votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.

Règle

En revanche, la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l’accord du nu-propriétaire.

À savoir

À la fin de l’usufruit, vous ne pouvez pas réclamer d’indemnité pour avoir amélioré le bien.
Si vous êtes usufruitier d’un bien immobilier et que vous le louez, vous êtes imposable sur les revenus tirés de cette location.

Les droits de l’usufruitier s’exercent dans le respect de ses obligations : conservation du bien et jouissance raisonnable.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun des obligations précises : l’usufruitier entretient le bien et perçoit les revenus ; le nu-propriétaire laisse l’usufruitier utiliser le bien et supporte les grosses réparations.

Obligations de l’usufruitier

En tant qu’usufruitier, vous devez respecter les obligations suivantes : inventaire des biens mobiliers avant leur utilisation ; état des lieux du bien immobilier avant son utilisation ; veiller à la bonne conservation du bien, c’est-à-dire l’entretenir ; vous engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf dispense ; payer la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière (selon la valeur du bien) s’il s’agit d’un bien immobilier ; faire toutes les réparations d’entretien.

Exemple

Les grosses réparations sont à la charge de l’usufruitier si elles résultent d’un manque d’entretien de sa part. Pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre.

Obligations du nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, vous devez laisser l’usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite : par exemple, pour un bien immobilier, respecter le droit de l’usufruitier d’occuper le bien ou de le mettre en location. Vous devez payer les grosses réparations (le gros-œuvre) s’il s’agit d’un bien immobilier. Vous devez donner votre accord à l’usufruitier pour que celui-ci puisse utiliser les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

Exemple

Si vous êtes nu-propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez vendre votre nue-propriété, mais la vente de la pleine propriété du bien ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier.

Dans une propriété démembrée, les droits du nu-propriétaire sont limités : il peut vendre sa nue-propriété, mais la vente de la pleine propriété du bien peut uniquement se faire avec l’accord de l’usufruitier.

L’usufruitier imposable sur les revenus de location d’un bien immobilier reste redevable de la taxe foncière et, selon la valeur du bien, de l’impôt sur la fortune immobilière.

Comment est évalué l’usufruit ?

La répartition de la valeur d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal. Ce barème est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Moins de 21 ans révolus
Valeur de l’usufruit
90 %
Valeur de la nue-propriété
10 %
Moins de 31 ans révolus
Valeur de l’usufruit
80 %
Valeur de la nue-propriété
20 %
Moins de 41 ans révolus
Valeur de l’usufruit
70 %
Valeur de la nue-propriété
30 %
Moins de 51 ans révolus
Valeur de l’usufruit
60 %
Valeur de la nue-propriété
40 %
Moins de 61 ans révolus
Valeur de l’usufruit
50 %
Valeur de la nue-propriété
50 %
Moins de 71 ans révolus
Valeur de l’usufruit
40 %
Valeur de la nue-propriété
60 %
Moins de 81 ans révolus
Valeur de l’usufruit
30 %
Valeur de la nue-propriété
70 %
Moins de 91 ans révolus
Valeur de l’usufruit
20 %
Valeur de la nue-propriété
80 %
Plus de 91 ans révolus
Valeur de l’usufruit
10 %
Valeur de la nue-propriété
90 %

Ce barème permet notamment de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc.

Règle

En cas de vente du bien, l’usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent chacun la fraction du prix correspondant à la valeur de son droit.

Un simulateur officiel permet de connaître les valeurs fiscales d’un usufruit et d’une nue-propriété (voir la section « Simulateur et accompagnement »).

Comment prend fin l’usufruit ?

Plusieurs situations mettent fin à l’usufruit. À la fin de l’usufruit, vous devez rendre le bien et faire le règlement des comptes pour déterminer ce que vous devez au nu-propriétaire et inversement.

Situations de fin de l’usufruit

Mort de l’usufruitier — sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament.
Expiration du délai pour lequel l’usufruit a été convenu (par exemple, 30 ans lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale).
Confusion : l’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une même personne (par exemple, une personne qui détient l’usufruit d’une maison et qui achète la nue-propriété de cette même maison).
Non-usage pendant 30 ans.
Renonciation à l’usufruit.
Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi (par exemple, le bâtiment détruit par un incendie).
Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien).
Au 16 ans de l’enfant titulaire de la nue-propriété : l’usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin.

À la fin de l’usufruit, le bien doit être rendu au nu-propriétaire. Le règlement des comptes permet de déterminer les sommes éventuellement dues de part et d’autre.

La mort de l’usufruitier ne met pas fin à l’usufruit lorsque celui-ci a été transmis de son vivant par donation ou transmis par testament.

Simulateur et accompagnement

Un simulateur officiel vous permet de connaître les valeurs fiscales d’un usufruit et d’une nue-propriété. Un notaire peut vous accompagner dans vos démarches liées au démembrement de propriété.

Simulateur officiel: Connaître les valeurs fiscales d’un usufruit et d’une nue-propriété : https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit
Notaire: Annuaire officiel des notaires : https://www.notaires.fr/fr/directory

Le simulateur applique le barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier et permet de répartir la valeur du bien entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment en vue de calculer les droits d’enregistrement.

Le notaire est l’interlocuteur naturel pour constituer, transmettre ou liquider un usufruit, notamment dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’une vente.

Textes applicables

Code civil : articles 382 à 386 (usufruit légal des parents)Textes légaux
Code civil : articles 578 à 581 (usufruit et nue-propriété)Textes légaux
Code civil : articles 582 à 599 (droits de l’usufruitier)Textes légaux
Code civil : articles 600 à 616 (obligations de l’usufruitier)Textes légaux
Code civil : articles 617 à 624 (extinction de l’usufruit)Textes légaux
Code civil : article 767 (usufruit du conjoint survivant)Textes légaux

Sources officielles

Service-Public.fr
En quoi consiste l'usufruit ?
Vérifiée le 2026-10-04
Ouvrir

Voir aussi

Information à vérifier auprès de l’organisme compétent.

En quoi consiste l’usufruit ?