Lorsqu'une banque accorde un crédit immobilier, elle veut une garantie. En cas d'impayé, elle doit pouvoir récupérer les sommes prêtées. Plusieurs mécanismes existent : la caution bancaire, l'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
La caution n'est donc pas toujours obligatoire, mais elle peut être exigée par la banque. Elle constitue simplement l'une des garanties possibles. Le plus souvent, il s'agit d'un organisme financier qui s'engage à rembourser le crédit à la place de l'emprunteur défaillant. On parle alors de cautionnement bancaire. Mais une personne physique peut aussi se porter caution.
Comprendre le fonctionnement de la caution permet de négocier avec la banque, de comparer les solutions et d'éviter les mauvaises surprises. Car la caution a un coût, des avantages réels et des conséquences parfois lourdes en cas d'impayé.
Réponse en bref
La banque peut exiger une caution pour accorder un crédit immobilier. La caution est une des garanties possibles, avec l'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Généralement, la caution est un organisme financier qui s'engage à rembourser le crédit immobilier à la place de l'emprunteur s'il ne le fait pas. On parle alors de cautionnement bancaire. Mais la caution peut aussi être une personne physique.
La banque met souvent l'emprunteur en relation avec un organisme financier spécialisé dans le cautionnement dont elle est partenaire. L'emprunteur peut aussi demander à la banque de contacter un autre organisme. S'il est fonctionnaire, il peut faire appel à sa mutuelle fonctionnaire.
Le cautionnement bancaire implique des frais de souscription. En contrepartie, il n'y a pas de frais de mainlevée en cas de vente du bien pendant le prêt, et une partie des frais de souscription peut être récupérée à l'échéance du prêt, sous certaines conditions.
Qu'est-ce qu'une caution bancaire ?
La caution bancaire est un engagement pris par un organisme financier de rembourser le crédit immobilier à la place de l'emprunteur si celui-ci ne paie pas.
Elle joue le rôle de garantie pour la banque. Si l'emprunteur fait défaut, la caution paie le capital restant dû, puis se retourne contre l'emprunteur pour récupérer les sommes avancées.
La caution n'est pas un prêt. Elle ne finance pas l'achat. Elle garantit le remboursement du prêt accordé par la banque.
Elle se distingue de l'assurance emprunteur, qui couvre des risques comme le décès, l'invalidité, l'incapacité ou, éventuellement, la perte d'emploi. L'assurance emprunteur n'est pas une garantie de remboursement en cas de simple impayé.
Les trois garanties possibles
Pour un crédit immobilier, la banque peut demander plusieurs types de garanties.
La caution bancaire est un organisme financier qui se porte garant. C'est la solution la plus courante pour les crédits immobiliers, surtout lorsque le montant n'est pas très élevé.
L'hypothèque conventionnelle est une sûreté réelle. Elle porte sur le bien immobilier et permet à la banque de le saisir en cas d'impayé. Elle est conclue par acte notarié.
L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est une garantie réservée à certains prêts. Elle permet au prêteur de deniers de faire valoir ses droits sur le bien.
La banque choisit la garantie en fonction de sa politique interne, du montant du prêt, du profil de l'emprunteur et du bien financé. Elle peut exiger une caution, une hypothèque ou une autre garantie.
La caution peut être un organisme ou une personne physique
Le cautionnement bancaire est de très loin le plus fréquent. Il est souscrit auprès d'un organisme financier spécialisé qui dispose de ses propres critères d'analyse.
Mais la caution peut aussi être une personne physique. Un proche, un parent ou un ami peut se porter caution. Cette solution n'est pas toujours acceptée par la banque, qui préfère souvent un organisme spécialisé.
Le cautionnement d'une personne physique comporte des risques. La caution s'engage à rembourser le crédit en cas de défaillance de l'emprunteur. Elle doit donc mesurer ses engagements.
Il faut distinguer la caution et le co-emprunteur. Le co-emprunteur est emprunteur au même titre que l'emprunteur principal. La caution n'est pas emprunteuse : elle garantit seulement le remboursement.
Comment se met en place le cautionnement bancaire
La mise en place se fait généralement en plusieurs étapes.
La banque met l'emprunteur en relation avec un organisme financier spécialisé dans le cautionnement et dont elle est partenaire.
La banque adresse la demande à la caution bancaire.
La caution bancaire étudie la demande en tenant compte notamment de la situation professionnelle de l'emprunteur, de son taux d'endettement si la banque accorde le crédit demandé, et du montant de son apport personnel.
La caution bancaire transmet sa réponse à la banque, qui la communique à l'emprunteur.
L'emprunteur peut proposer à la banque de contacter un autre organisme financier. S'il est fonctionnaire, il peut faire appel à sa mutuelle fonctionnaire.
L'étude de la demande par la caution
La caution bancaire n'accorde pas automatiquement sa garantie. Elle étudie le dossier comme un assureur étudierait un risque.
Elle examine la situation professionnelle : type de contrat, ancienneté, revenus, stabilité. Elle examine aussi le taux d'endettement, c'est-à-dire le rapport entre les charges de crédit et les revenus.
Le montant de l'apport personnel est également pris en compte. Un apport plus important réduit le risque pour la banque et pour la caution.
La caution peut refuser si le dossier ne correspond pas à ses critères. L'emprunteur doit alors chercher une autre solution : autre organisme, autre garantie, ou renégociation avec la banque.
Le coût du cautionnement
Chaque caution bancaire fixe ses frais de souscription. Ces frais varient selon l'organisme, le montant du prêt, la durée et le profil de l'emprunteur.
Le cautionnement bancaire implique des frais de souscription nettement plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle. Mais il présente d'autres avantages.
Souscrire à une caution bancaire est moins coûteux, au global, que de consentir à une hypothèque conventionnelle ou à une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Une partie des frais de souscription peut être récupérée à l'échéance du prêt, c'est-à-dire à la fin du remboursement du crédit, sous certaines conditions.
Il faut donc comparer le coût total, pas seulement les frais initiaux. Un cautionnement peut être plus intéressant sur la durée, même si les frais de départ sont plus élevés.
Les avantages du cautionnement
Le premier avantage est l'absence de frais de mainlevée en cas de vente du bien pendant le prêt. Avec une hypothèque, il faut payer des frais pour lever la garantie. Avec une caution, cette formalité n'existe pas.
Le deuxième avantage est la possibilité de récupérer une partie des frais de souscription à l'échéance du prêt, sous certaines conditions.
Le troisième avantage est la simplicité. La caution est souvent gérée directement entre la banque et l'organisme de cautionnement. L'emprunteur n'a pas à accomplir de formalités notariées.
Le quatrième avantage est la rapidité. La mise en place d'une caution peut être plus rapide qu'une hypothèque.
Les inconvénients du cautionnement
Le premier inconvénient est le coût initial. Les frais de souscription sont plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle.
Le deuxième inconvénient est la dépendance à l'organisme de cautionnement. Si celui-ci refuse, l'emprunteur doit trouver une autre solution.
Le troisième inconvénient est le risque de recours en cas d'impayé. La caution paie la banque, puis se retourne contre l'emprunteur.
Le quatrième inconvénient est la complexité des conditions. Les frais, les garanties et les modalités varient d'un organisme à l'autre.
Que se passe-t-il en cas d'impayé ?
Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses mensualités, la caution bancaire rembourse la banque du capital restant dû.
La caution bancaire contacte ensuite l'emprunteur pour convenir d'une solution amiable visant à lui permettre de rembourser son crédit. Par exemple, elle peut proposer de rééchelonner les mensualités.
Si l'emprunteur ne parvient toujours pas à rembourser, la caution bancaire engage une procédure de saisie. Cette procédure peut aller jusqu'à la vente du bien pour lequel la banque a accordé le crédit.
L'emprunteur doit donc réagir dès les premières difficultés. Il peut contacter la banque et la caution pour trouver une solution avant que la procédure ne s'aggrave.
La procédure de saisie
La saisie est une procédure judiciaire strictement encadrée. Elle permet à la caution de récupérer les sommes avancées en faisant vendre le bien.
La procédure est encadrée. L'emprunteur doit être informé et peut se défendre. Il peut demander des délais ou proposer un plan de remboursement.
La saisie peut avoir des conséquences importantes : perte du logement, inscription au fichier des incidents de remboursement, difficultés pour obtenir un nouveau crédit.
Il est donc préférable d'anticiper et de négocier. Un professionnel du droit ou une association de consommateurs peut aider.
Caution bancaire et assurance emprunteur
Il ne faut pas confondre la caution bancaire avec l'assurance emprunteur d'un crédit immobilier.
La caution bancaire garantit le remboursement du crédit en cas d'impayé. Elle intervient lorsque l'emprunteur ne paie pas.
L'assurance emprunteur intervient uniquement en cas de non-remboursement du crédit pour cause de décès, d'invalidité, d'incapacité ou, éventuellement, de perte d'emploi. Elle couvre des risques personnels.
Les deux mécanismes sont complémentaires. La banque peut exiger une caution et une assurance emprunteur. L'emprunteur doit vérifier les conditions de chaque contrat.
Les droits et obligations de la caution
Lorsqu'une personne physique se porte caution, elle doit être informée des conséquences de son engagement.
La caution doit pouvoir mesurer le montant de son engagement, la durée et les risques. Elle doit recevoir une information claire.
La caution peut être amenée à rembourser le crédit si l'emprunteur ne paie pas. Elle peut ensuite se retourner contre l'emprunteur.
Le cautionnement d'une personne physique est encadré par le code civil, aux articles 2288 à 2320. Ces dispositions protègent la caution et fixent les règles.
Le cautionnement d'un fonctionnaire
Un emprunteur fonctionnaire a la possibilité de faire appel à sa mutuelle fonctionnaire pour se porter caution.
Cette solution peut être intéressante lorsque la banque exige une caution. La mutuelle fonctionnaire est un organisme connu et reconnu.
Il faut vérifier les conditions, les frais et les garanties. Toutes les mutuelles ne proposent pas ce service.
La fin du cautionnement
Le cautionnement prend fin lorsque le crédit est intégralement remboursé.
Il peut aussi prendre fin dans d'autres situations : vente du bien avec remboursement anticipé, renégociation du crédit, accord entre les parties.
Il faut vérifier les documents et demander une attestation de fin de garantie. Cette attestation permet de justifier que la caution n'est plus engagée.
La négociation avec la banque
La garantie fait partie intégrante des conditions du crédit. Elle peut être négociée avec la banque, surtout si l'emprunteur présente un bon profil et un apport suffisant.
Une banque peut accepter une caution plutôt qu'une hypothèque, ou l'inverse. Elle peut aussi accepter une autre garantie si le dossier le permet.
Il faut demander plusieurs propositions et les comparer sérieusement. Le coût de la garantie, les frais de dossier et les conditions du crédit doivent être examinés ensemble.
Un courtier peut aider à comparer les offres. Il connaît les pratiques des banques et les organismes de cautionnement.
Le rôle du notaire
Le notaire intervient dans la vente immobilière et, selon le type de garantie choisi, dans la mise en place des sûretés.
Pour une hypothèque conventionnelle, l'acte notarié est nécessaire. Le notaire rédige l'acte et accomplir les formalités de publicité foncière.
Pour une caution, le notaire intervient moins directement. Il vérifie les documents et sécurise la transaction.
Il faut tenir compte des frais notariés dans le coût global du crédit. Ces frais varient selon la garantie choisie.
La protection de l'emprunteur
L'emprunteur bénéficie d'une protection dans le cadre du crédit immobilier. Les informations précontractuelles, les délais de réflexion et les conditions de remboursement sont encadrés.
Le cautionnement doit être expliqué clairement. L'emprunteur doit comprendre le rôle de la caution et les conséquences d'un impayé.
Si une personne physique se porte caution, elle doit être informée des risques. Le cautionnement ne doit pas être signé à la légère.
Le fichier des incidents et le surendettement
En cas d'impayé, l'emprunteur peut être inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.
Cette inscription peut compliquer l'obtention d'un nouveau crédit. Elle peut aussi avoir des conséquences sur la gestion bancaire.
Si les difficultés s'aggravent, l'emprunteur peut saisir la commission de surendettement. Cette procédure vise à trouver une solution pour les dettes.
Il faut agir le plus tôt possible, dès la première échéance impayée. La caution peut engager une procédure de saisie si aucune solution n'est trouvée.
Le cautionnement et le divorce
Lorsque le crédit a été souscrit par un couple et que les emprunteurs se séparent, la question de la caution se pose.
Le cautionnement peut rester engagé pour le crédit commun. Il faut vérifier les conditions et les conséquences d'une séparation.
Une renégociation ou une reprise du crédit par un seul emprunteur peut nécessiter une nouvelle garantie. Il faut se rapprocher de la banque et de l'organisme de cautionnement.
La délégation de garantie
Dans certains cas, une garantie peut être remplacée par une autre. On parle parfois de délégation ou de substitution de garantie.
La banque doit accepter la nouvelle garantie. L'organisme de cautionnement doit également être d'accord.
Cette opération peut permettre de réduire les frais ou d'adapter la garantie à la situation. Elle doit être formalisée par écrit.
Les frais annexes
Au-delà des frais de souscription, d'autres frais peuvent s'appliquer.
Des frais de dossier peuvent être facturés par la banque. Des frais d'acte peuvent s'appliquer en cas d'hypothèque.
Des frais de mainlevée peuvent exister pour une hypothèque, mais pas pour une caution.
Il faut demander un récapitulatif des frais avant de signer. Une comparaison complète permet d'éviter les mauvaises surprises.
Les erreurs fréquentes
La première erreur est de croire que la caution est obligatoire. Elle est une garantie possible, pas une obligation légale.
La deuxième erreur est de comparer seulement les frais de souscription. Il faut comparer le coût total, y compris les frais de mainlevée et la récupération partielle.
La troisième erreur est de confondre caution bancaire et assurance emprunteur. Les deux mécanismes n'ont pas le même rôle.
La quatrième erreur est de ne pas lire les conditions du cautionnement. Les frais, les garanties et les recours peuvent varier.
La cinquième erreur est de ne pas réagir en cas d'impayé. La caution peut engager une procédure de saisie.
La sixième erreur est de se porter caution sans mesurer les conséquences. Un cautionnement peut engager le patrimoine personnel.
Cas particuliers
La vente du bien pendant le prêt
En cas de vente du bien, la caution présente un avantage : il n'y a pas de frais de mainlevée. Il faut néanmoins rembourser le crédit et mettre fin au cautionnement.
La renégociation du crédit
La renégociation peut modifier les conditions du cautionnement. Il faut vérifier les conséquences et les documents.
Le cautionnement d'un proche
Un proche peut se porter caution. La banque peut accepter ou refuser. La caution doit être informée des risques.
Le refus de la caution
Si la caution refuse, l'emprunteur peut chercher un autre organisme, proposer une hypothèque ou renégocier avec la banque.
Le décès de l'emprunteur
Le décès de l'emprunteur peut déclencher la garantie de l'assurance emprunteur. La caution intervient si le crédit n'est pas remboursé. Les règles dépendent des contrats.
FAQ
La caution est-elle obligatoire pour un crédit immobilier ?
Non, elle est une des garanties possibles. La banque peut l'exiger, mais elle peut aussi accepter une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Comment la mise en place du cautionnement bancaire s'organise-t-elle ?
La banque met généralement en relation avec un organisme financier spécialisé dans le cautionnement dont elle est partenaire. Il est aussi possible de demander à la banque de contacter un autre organisme financier.
Un fonctionnaire dispose-t-il d'une solution particulière de cautionnement ?
Un emprunteur fonctionnaire a la possibilité de faire appel à sa mutuelle fonctionnaire pour se porter caution.
Quel est l'avantage du cautionnement en cas de revente du bien en cours de prêt ?
En cas de vente du bien immobilier en cours de prêt, aucun frais de mainlevée n'est à payer, contrairement à une garantie par hypothèque conventionnelle.
Quel est le coût d'une caution bancaire ?
Chaque organisme fixe ses frais de souscription. Ils sont plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle, mais le coût global est moins élevé et une partie peut être récupérée à l'échéance, sous conditions.
Que se passe-t-il si je ne rembourse pas le crédit ?
La caution rembourse la banque du capital restant dû, puis vous contacte pour trouver une solution amiable. Si aucune solution n'est trouvée, elle peut engager une procédure de saisie.
La caution bancaire est-elle la même chose que l'assurance emprunteur ?
Non. La caution garantit le remboursement en cas d'impayé. L'assurance emprunteur couvre des risques comme le décès, l'invalidité, l'incapacité ou la perte d'emploi.
Une personne physique peut-elle se porter caution ?
Oui, mais ce type de caution n'est pas toujours accepté par la banque. La personne doit mesurer les conséquences de son engagement.
La caution est-elle plus intéressante qu'une hypothèque ?
Cela dépend du dossier et de la durée. La caution évite les frais de mainlevée et permet parfois de récupérer une partie des frais, mais ses frais de souscription sont plus élevés. Il faut comparer le coût total.
Peut-on se porter caution pour un proche ?
Oui, une personne physique peut se porter caution, mais la banque ne l'accepte pas toujours. La caution doit être informée des risques et des conséquences.
La banque peut-elle imposer un organisme de cautionnement ?
La banque propose généralement un organisme partenaire, mais l'emprunteur peut demander à contacter un autre organisme. Il faut vérifier les conditions et les frais.
Un fonctionnaire peut-il utiliser sa mutuelle ?
Oui, un emprunteur fonctionnaire peut faire appel à sa mutuelle fonctionnaire pour se porter caution, selon les conditions proposées.
Le cautionnement est-il encadré ?
Oui, le cautionnement est encadré par le code civil, aux articles 2288 à 2320. Ces dispositions protègent la caution et fixent les règles.
Peut-on changer de garantie en cours de prêt ?
Cela dépend de la banque et de l'organisme de cautionnement. Une substitution de garantie peut être possible, mais elle doit être acceptée et formalisée.
La caution peut-elle refuser de garantir le prêt ?
Oui, la caution étudie le dossier et peut refuser. L'emprunteur doit alors chercher une autre solution ou une autre garantie.
Quels sont les frais annexes ?
Des frais de dossier, des frais d'acte ou des frais de mainlevée peuvent s'appliquer selon la garantie. Il faut demander un récapitulatif avant de signer.
Que se passe-t-il en cas de divorce ?
Le cautionnement peut rester engagé pour le crédit commun. Une renégociation ou une reprise du crédit peut nécessiter une nouvelle garantie.
Que se passe-t-il à la fin du prêt ?
Le cautionnement prend fin lorsque le crédit est intégralement remboursé. Il faut demander une attestation de fin de garantie.
Sources
- Service-Public.gouv.fr — Faut-il avoir une caution pour obtenir un crédit immobilier ? (F34997)
- Légifrance — Code civil, articles 2288 à 2320 (cautionnement)
- Service-Public.gouv.fr — Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ?
- Service-Public.gouv.fr — Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
- Service-Public.gouv.fr — Je veux obtenir un crédit immobilier
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent. Les règles et modalités peuvent évoluer.