PTZ : le prêt à taux zéro pour financer sa résidence

En bref : un coup de pouce de l'État, pas un prêt comme les autres

Le prêt à taux zéro, souvent appelé PTZ ou PTZ+, est un prêt aidé par l'État. Il permet de financer une partie de l'achat ou de la construction de la résidence principale, sans payer d'intérêts, sans intérêts intercalaires, sans frais de dossier et sans frais d'expertise. Vous remboursez le capital emprunté, rien de plus.

Cette caractéristique ne doit pas faire oublier sa nature : le PTZ est un prêt complémentaire. Il ne finance jamais seul l'opération. Il s'ajoute à un ou plusieurs autres prêts immobiliers, dont la durée doit être au moins égale à deux ans. Cette règle structure tout le dispositif : c'est elle qui explique pourquoi une banque vous demande d'abord de monter un plan de financement classique avant d'y greffer le PTZ.

Le PTZ est encadré par le code de la construction et de l'habitation, aux articles L31-10-1 et suivants et D31-10-1 et suivants. La fiche officielle de référence est publiée sur Service-Public.gouv.fr. Les règles ont été modifiées pour les offres de prêt émises à partir d'avril 2025, ce qui impose de vérifier la date de l'offre avant de raisonner sur les conditions applicables.

Qu'est-ce que le PTZ exactement ?

Le PTZ est un prêt à taux nul accordé par un établissement financier ayant signé une convention avec l'État. Il ne s'agit pas d'une subvention : le capital est remboursé, selon un calendrier qui peut comprendre un différé. Il ne s'agit pas non plus d'une aide versée directement par l'administration : c'est la banque ou l'établissement conventionné qui instruit et accorde le prêt, après avoir vérifié votre solvabilité et vos garanties.

Trois conséquences découlent de cette architecture.

Première conséquence : l'établissement n'est pas obligé de vous accorder le PTZ. Même si vous remplissez les conditions réglementaires, la banque évalue librement votre capacité de remboursement. Un refus bancaire n'est pas contestable comme le serait un refus d'aide sociale : il relève de la liberté de l'établissement de prêter.

Deuxième conséquence : le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts d'au moins deux ans qui financent l'opération. Autrement dit, plus votre prêt principal est faible, plus le PTZ est plafonné par ce prêt principal. C'est un point que beaucoup de candidats découvrent tardivement, après avoir surestimé le montant qu'ils pourraient obtenir.

Troisième conséquence : le PTZ est adossé à une opération immobilière précise et à une résidence principale. Il n'est pas transférable à volonté, il ne finance pas une résidence secondaire et il ne peut être accordé qu'une seule fois pour une même opération immobilière.

La liste des établissements conventionnés est publiée par le Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété, sur fgas.fr.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Le PTZ s'adresse aux personnes physiques qui achètent, construisent ou améliorent leur résidence principale. Plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies.

La première porte sur la résidence principale. Le logement doit devenir votre résidence principale, soit au plus tard un an après son achat ou la fin des travaux, soit à partir de votre départ à la retraite, lequel doit intervenir au plus tard six ans après l'achat ou la fin des travaux. La notion de résidence principale est définie par une occupation d'au moins huit mois par an.

La deuxième porte sur la propriété antérieure. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant le PTZ, ni avoir acquis de droits réels immobiliers sur votre résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire au cours de la même période. Cette interdiction connaît toutefois des exceptions : elle ne s'applique pas si vous détenez seulement l'usufruit ou la nue-propriété de votre résidence principale, si vous ou l'un des occupants bénéficiez d'une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de l'AAH ou de l'AEEH, ou si une catastrophe naturelle ou technologique a rendu votre logement définitivement inhabitable, la demande devant alors être faite dans les deux ans de la publication de l'arrêté de catastrophe.

La troisième porte sur les ressources. Le montant pris en compte est le plus élevé de deux valeurs : d'une part le total du revenu fiscal de référence du demandeur et des autres personnes qui vont habiter le logement, calculé sur l'année N-2, d'autre part le coût total de l'opération TTC divisé par neuf. Les revenus d'origine étrangère sont intégrés et doivent être justifiés.

La quatrième porte sur la localisation du logement. Les règles diffèrent selon la nature de l'opération et la date de l'offre de prêt. Nous y revenons dans la section suivante.

Les quatre opérations finançables

Le PTZ ne finance pas n'importe quel projet. La fiche officielle distingue quatre familles d'opérations, chacune avec ses conditions propres.

L'achat d'un logement neuf

Le PTZ peut financer en partie l'achat d'un logement neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans, en vue de sa première occupation. Il peut aussi financer un logement destiné à sa première occupation après les travaux nécessaires à sa production ou à sa livraison. L'achat simultané de dépendances, comme un garage ou une place de parking, est également éligible.

Les conditions de localisation et de ressources dépendent de la date de l'offre de prêt. Pour une offre émise à partir d'avril 2025, le logement doit devenir la résidence principale selon les modalités exposées plus haut. Pour une offre émise jusqu'en mars 2025, le logement devait en outre se situer dans une commune classée en zone A, A bis ou B1 et dans un bâtiment d'habitation collectif comprenant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Cette distinction historique explique pourquoi deux acheteurs peuvent obtenir des réponses différentes pour un projet similaire : c'est la date de l'offre qui commande.

L'achat en location-accession, en bail réel solidaire ou en accession sociale

Trois modalités particulières d'accession sont expressément visées : la location-accession à la propriété immobilière, dite PSLA, l'achat avec un contrat de bail réel solidaire, dit BRS, et l'achat en accession sociale à la propriété bénéficiant d'une TVA à taux réduit.

Pour le PSLA et le BRS, la condition centrale reste que le logement devienne la résidence principale dans les délais rappelés ci-dessus. Pour l'accession sociale à la propriété en TVA à taux réduit, une condition de localisation s'ajoute : le logement doit se situer dans ou à proximité d'un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou dans ou à proximité d'une zone de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Le périmètre de ces zones est consultable sur le site de l'ANRU.

L'achat d'un logement ancien avec travaux

Le PTZ peut financer en partie l'achat d'un logement ancien à condition que l'opération comprenne des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie. Trois conditions doivent être réunies.

Le logement doit se situer en zone B2 ou C. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération à financer. Ils doivent entrer dans le champ des travaux d'amélioration, c'est-à-dire de création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou annexes, ou dans le champ des travaux d'économie d'énergie, à l'exclusion de ceux financés par un éco-PTZ et de l'installation d'un chauffage au pétrole, au charbon ou au gaz.

Une exigence de performance énergétique s'applique aux travaux d'économie d'énergie. Si un diagnostic de performance énergétique a été réalisé avant le 30 juin 2021 et est encore valide, il doit indiquer une consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kWh/m² pour le chauffage, l'eau chaude et le refroidissement. À défaut, le DPE réalisé après travaux doit atteindre un niveau de performance correspondant à la classe D.

Deux précautions de calendrier sont indispensables. Les travaux doivent commencer après l'obtention du PTZ, sauf dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover ou d'un PSLA, où ils peuvent débuter avant. Ils doivent être achevés dans un délai maximal de trois ans à compter de l'émission de l'offre de PTZ, ce délai pouvant être prolongé en cas de force majeure, de catastrophe naturelle ou technologique, de maladie, d'accident ou de procédure contentieuse.

Le logement doit enfin devenir votre résidence principale dans les mêmes conditions que pour un logement neuf.

Le logement social occupé et la transformation d'un local

Le dispositif couvre également l'achat du logement social que vous habitez, ainsi que la transformation d'un local existant en logement. Ces deux cas figurent parmi les parcours proposés par la recherche guidée de Service-Public consacrée au PTZ. Les conditions précises dépendent de l'opération et doivent être vérifiées au cas par cas auprès de l'établissement prêteur et de l'Adil.

Les conditions de revenus en détail

Les plafonds de revenus ne sont pas identiques partout. Ils dépendent du nombre de personnes logées et de la zone de la commune du futur logement.

Pour une offre de prêt émise à partir d'avril 2025, les plafonds applicables à un achat classique de logement neuf sont les suivants. En zone A ou A bis : 49 000 euros pour une personne, 73 500 euros pour deux, 88 200 euros pour trois, 102 900 euros pour quatre, 117 600 euros pour cinq, 132 300 euros pour six, 147 000 euros pour sept et 161 700 euros à partir de huit personnes. En zone B1 : 34 500, 51 750, 62 100, 72 450, 82 800, 93 150, 103 500 et 113 850 euros selon le même ordre. En zone B2 : 31 500, 47 250, 56 700, 66 150, 75 600, 85 050, 94 500 et 103 950 euros. En zone C : 28 500, 42 750, 51 300, 59 850, 68 400, 76 950, 85 500 et 94 050 euros.

Pour un logement ancien avec travaux, seules les zones B2 et C sont éligibles, avec les plafonds correspondants rappelés ci-dessus pour une offre émise à partir d'avril 2025.

Pour une offre émise jusqu'en mars 2025, le logement neuf devait se situer en zone A, A bis ou B1, et les plafonds applicables étaient ceux de ces zones.

La zone d'une commune se vérifie à l'aide du simulateur officiel « Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune », accessible depuis service-public.gouv.fr. Ce simulateur est la seule source fiable : les découpages ne recoupent ni les départements ni les bassins d'emploi, et une commune voisine peut relever d'une zone différente.

Le montant du PTZ

Le montant du PTZ résulte d'un calcul en deux temps. On détermine d'abord un montant maximum théorique, puis on le confronte aux caractéristiques des autres prêts.

Le montant maximum théorique correspond à 20 % du coût total de l'opération à financer, toutes taxes comprises, mais ce coût est pris en compte dans la limite d'un plafond qui dépend du nombre de personnes logées et de la zone.

En zone A et A bis, le coût maximum pris en compte est de 150 000 euros pour une personne, 225 000 pour deux, 270 000 pour trois, 315 000 pour quatre et 360 000 pour cinq personnes et plus. Le montant maximum du PTZ correspondant est de 30 000, 45 000, 54 000, 63 000 et 72 000 euros.

En zone B1, le coût maximum est de 135 000 euros pour une personne, 202 500 pour deux, 243 000 pour trois, 283 500 pour quatre et 324 000 pour cinq et plus. Le PTZ maximum est de 27 000, 40 500, 48 600, 56 700 et 64 800 euros.

En zone B2, le coût maximum est de 110 000 euros pour une personne, 165 000 pour deux, 198 000 pour trois, 231 000 pour quatre et 264 000 pour cinq et plus. Le PTZ maximum est de 22 000, 33 000, 39 600, 46 200 et 52 800 euros.

En zone C, le coût maximum est de 100 000 euros pour une personne, 150 000 pour deux, 180 000 pour trois, 210 000 pour quatre et 240 000 pour cinq et plus. Le PTZ maximum est de 20 000, 30 000, 36 000, 42 000 et 48 000 euros.

Prenons l'exemple officiel d'un couple avec deux enfants, soit quatre personnes, en zone A. Le coût total maximum pris en compte est de 315 000 euros. Si l'opération coûte 315 000 euros ou plus, le PTZ maximum est de 315 000 × 20 % = 63 000 euros. Si l'opération coûte 150 000 euros, le PTZ maximum est de 150 000 × 20 % = 30 000 euros.

Le montant définitif est ensuite ajusté. Le PTZ ne peut pas dépasser le montant cumulé des autres prêts d'au moins deux ans qui financent l'opération. Un PTZ de 63 000 euros ne peut donc pas être accordé si le prêt principal n'est que de 50 000 euros sur vingt ans. Le montant exact dépend aussi des caractéristiques de ces prêts, notamment de leur durée, et de la capacité de remboursement appréciée par l'établissement.

Un simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement permet d'estimer le montant : anil.org. Il donne un ordre de grandeur, pas une décision.

Durée et remboursement

La durée de remboursement du PTZ ne peut pas dépasser 25 ans. À l'intérieur de cette limite, la durée dépend du niveau de revenus : plus les revenus sont élevés, plus la durée est courte. Le mécanisme est donc inverse de celui d'un prêt classique, où l'on allonge la durée pour réduire la mensualité.

Le remboursement peut être organisé d'une seule période, ou de deux périodes lorsqu'un différé est prévu. Durant la première période, celle du différé, vous ne remboursez pas le PTZ. Cette période ne peut pas être inférieure à deux ans. Le différé est un outil de trésorerie : il permet d'absorber les premières années, souvent les plus lourdes, mais il décale d'autant l'amortissement du capital.

Le PTZ ne génère ni intérêts ni intérêts intercalaires. Il n'occasionne pas non plus de frais de dossier ou d'expertise. Ces économies sont réelles, mais elles ne doivent pas être confondues avec une absence de coût : le PTZ reste une dette, inscrite dans votre endettement, et il est pris en compte par les établissements lorsqu'ils évaluent votre capacité de remboursement.

Comment faire la demande ?

La demande de PTZ ne se dépose pas auprès d'une administration. Elle se fait auprès d'un établissement financier conventionné, généralement lors du montage du prêt immobilier principal. Vous pouvez consulter la liste des établissements affiliés sur le site du Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété.

Concrètement, le dossier comprend les pièces habituelles d'un prêt immobilier, auxquelles s'ajoutent les justificatifs propres au PTZ : avis d'imposition permettant d'établir le revenu fiscal de référence, justificatifs des revenus étrangers le cas échéant, éléments sur la composition du foyer, description de l'opération, devis des travaux lorsqu'il y en a, et justificatifs de la zone du logement. L'établissement vérifie l'éligibilité, calcule le montant, puis intègre le PTZ au plan de financement.

Le PTZ doit être demandé en complément d'au moins un autre prêt. Les prêts pouvant servir de base sont notamment le prêt d'accession sociale, le prêt conventionné, un prêt immobilier bancaire classique, un prêt épargne logement ou un prêt complémentaire. Cette liste n'est pas limitative, mais elle donne une idée des montages acceptés.

Un point pratique mérite attention : les conditions applicables sont celles en vigueur à la date de l'offre de prêt, et non celles de la signature de l'avant-contrat ou de la promesse. Un projet peut donc basculer d'un régime à l'autre si les délais de montage s'allongent. Il faut surveiller ce calendrier avec la banque et le notaire.

Les autres prêts à mobiliser

Le PTZ ne remplace pas le prêt principal. Il s'y ajoute. Trois familles de prêts complémentaires reviennent le plus souvent.

Le prêt conventionné est un prêt immobilier conventionné avec l'État, qui peut financer l'achat, la construction ou les travaux dans la résidence principale. Le prêt d'accession sociale est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et permet d'accéder à la propriété dans des conditions encadrées. Le prêt épargne logement, adossé à un plan ou à un compte épargne logement, constitue une autre brique possible.

Le choix du prêt principal n'est pas neutre. Il détermine le montant maximal du PTZ, puisque celui-ci ne peut dépasser les prêts d'au moins deux ans. Il détermine aussi la durée totale de l'endettement et la garantie exigée par la banque.

Revente et transfert du PTZ

Le PTZ n'est pas un prêt que l'on oublie. En cas de revente du logement, deux obligations s'imposent. Vous devez rembourser intégralement le capital du PTZ restant dû, au plus tard lors de l'inscription de la vente aux services de la publicité foncière. Vous devez aussi déclarer la vente à la banque qui vous a accordé le PTZ, dès la signature devant notaire. Ces règles sont détaillées sur la fiche Que devient le prêt à taux zéro en cas de revente du logement ?.

Une exception existe lorsque vous vendez le bien pour acheter ou construire une nouvelle résidence principale : vous pouvez demander le transfert de votre PTZ. Le transfert ne porte que sur le capital restant dû. Vous continuez à rembourser le PTZ de la même manière qu'auparavant, et vous utilisez les fonds pour la nouvelle résidence principale.

Les conditions diffèrent selon l'ancienneté du PTZ. Moins de six ans après le versement, la nouvelle résidence principale doit respecter les conditions d'attribution du PTZ en vigueur à la date du transfert. Plus de six ans après le versement, le transfert ne porte également que sur le capital restant dû, sans cette exigence de conformité aux conditions du moment.

Dans les deux cas, la banque peut refuser le transfert, notamment si elle estime que vos capacités de remboursement sont insuffisantes. Le transfert n'est donc pas un droit absolu : c'est une faculté soumise à l'accord de l'établissement.

Cas particuliers et erreurs fréquentes

La première erreur consiste à croire que le PTZ finance seul. Il ne finance qu'en complément. Un dossier sans prêt principal d'au moins deux ans ne tient pas.

La deuxième consiste à confondre la date de l'offre de prêt avec celle de la promesse. Les conditions de ressources, de zone et de type de logement dépendent de la date de l'offre. Un décalage de quelques semaines peut modifier l'éligibilité.

La troisième consiste à négliger la condition de première occupation pour un logement neuf. Le PTZ finance un logement achevé depuis moins de cinq ans en vue de sa première occupation, ou un logement destiné à sa première occupation après travaux. Il ne finance pas une résidence secondaire, ni un investissement locatif qui ne deviendrait jamais votre résidence principale.

La quatrième consiste à oublier l'obligation d'occuper le logement. Le logement doit devenir votre résidence principale dans les délais prévus, soit un an après l'achat ou la fin des travaux, soit à partir de votre départ à la retraite si celui-ci intervient dans les six ans. La mise en location est possible dans l'attente de la retraite, sous conditions, mais elle ne doit pas faire perdre de vue l'objectif d'occupation.

La cinquième consiste à mal évaluer les travaux. Pour un logement ancien, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, commencer après l'obtention du PTZ et s'achever dans les trois ans de l'émission de l'offre. Un projet dans lequel les travaux représentent 20 % du coût n'est pas éligible au titre du PTZ ancien.

La sixième consiste à ignorer la règle du propriétaire antérieur. Avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédentes ferme l'accès au PTZ, sauf exceptions limitativement énumérées.

FAQ

Le PTZ est-il vraiment sans intérêts ? Oui. Le PTZ est accordé sans taux d'intérêt et sans intérêts intercalaires. Vous remboursez le capital, et l'établissement ne prélève ni frais de dossier ni frais d'expertise au titre de ce prêt.

Puis-je obtenir deux PTZ ? Non, il ne peut être accordé qu'un seul PTZ pour une même opération immobilière. En revanche, la question du transfert se pose lorsque vous revendez pour acheter une nouvelle résidence principale.

Le PTZ est-il réservé aux primo-accédants ? Le dispositif exige de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, avec des exceptions. Il ne s'agit donc pas d'une condition de « premier achat » au sens strict, mais d'une condition de non-propriété récente.

Puis-je acheter une résidence secondaire avec un PTZ ? Non. Le PTZ finance la résidence principale, c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an, sauf motifs particuliers.

Que se passe-t-il si je vends avant d'avoir remboursé ? Vous remboursez le capital restant dû au plus tard lors de l'inscription de la vente aux services de la publicité foncière, et vous déclarez la vente à la banque dès la signature chez le notaire.

Puis-je transférer mon PTZ sur un autre logement ? Oui, si vous vendez pour acheter ou construire une nouvelle résidence principale. Le transfert porte sur le capital restant dû et reste soumis à l'accord de la banque.

Le PTZ est-il cumulable avec d'autres aides ? Le PTZ se cumule avec d'autres prêts immobiliers, et peut coexister avec des aides au logement ou des dispositifs fiscaux selon votre situation. Il faut vérifier les règles de chaque dispositif, notamment en matière de plafonds de ressources.

Où trouver un conseil gratuit ? Les agences départementales pour l'information sur le logement et l'Agence nationale pour l'information sur le logement proposent des permanences et des simulateurs. Ce sont des interlocuteurs neutres, distincts des banques.

PTZ : le prêt à taux zéro pour financer sa résidence principale