Ouvrir une chambre d'hôtes ne consiste pas seulement à préparer une chambre et à accueillir des voyageurs. C'est une activité économique, encadrée par des règles de déclaration, d'immatriculation, d'hygiène, de capacité et de fiscalité. Un hébergeur qui l'ignore s'expose à des sanctions, mais surtout à des difficultés pratiques : refus d'assurance, contrôle administratif, contentieux avec un client ou avec la copropriété.
La chambre d'hôtes se distingue du meublé de tourisme et de l'hôtel. Elle repose sur un accueil chez l'habitant, avec un petit-déjeuner et des prestations para-hôtelières. Cette proximité avec l'habitation explique les règles spécifiques, notamment la limite de capacité et l'absence de classement en étoiles.
La réponse en bref
L'ouverture d'une chambre d'hôtes constitue une activité commerciale, ou agricole lorsqu'elle est exercée en accessoire d'une exploitation agricole. La déclaration est obligatoire quel que soit le montant des revenus générés.
Elle suppose une déclaration préalable en mairie, une immatriculation de l'activité et le respect de règles de capacité d'accueil, d'hygiène et de prestations minimales.
La déclaration en mairie doit être effectuée avant le début de la location. Toute modification des informations déclarées donne lieu à une nouvelle déclaration par le même téléservice.
Qu'est-ce qu'une chambre d'hôtes
Une chambre d'hôtes est une chambre meublée chez l'habitant, destinée à accueillir des touristes à titre onéreux. Elle propose un hébergement pour une ou plusieurs nuitées.
L'hébergement doit être accompagné de prestations : accueil et réception des clients, petit-déjeuner compris dans la prestation de chaque nuitée, fourniture du linge de maison et son remplacement en fonction du nombre de nuits réservées, accès direct ou indirect à un WC et à une salle de bains, nettoyage régulier des locaux.
Ces prestations ne sont pas optionnelles. Elles définissent la chambre d'hôtes et conditionnent l'usage de l'appellation. Un hébergement qui ne les fournit pas ne peut pas se présenter comme une chambre d'hôtes.
L'appellation « chambre d'hôtes » ne peut être utilisée que si ces conditions sont remplies. Sinon, il convient d'utiliser une autre appellation, notamment celle de « chambre chez l'habitant ».
Les prestations obligatoires
La réglementation exige au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes : accueil et réception des clients, petit-déjeuner compris dans la prestation de chaque nuitée, fourniture du linge de maison et son remplacement, nettoyage régulier des locaux.
L'accueil prévoit l'orientation des clients vers leur logement. Il comporte l'information sur les modalités d'accès aux équipements et annexes disponibles pendant le séjour, ainsi que la présentation des services de l'établissement, par exemple au moyen d'un livret d'accueil.
L'accueil peut être personnalisé même s'il a lieu par communication électronique et boîte à clés, à condition de laisser au client le choix d'un accueil physique s'il le préfère. La seule mise à disposition des clés via une boîte à clés n'est pas possible.
Le petit-déjeuner peut être servi dans les locaux meublés mis à disposition ou dans un local commun aménagé. Un distributeur automatique de denrées ne suffit pas à remplir cette condition.
Capacité et bascule vers le meublé de tourisme
L'activité de chambre d'hôtes est limitée à cinq chambres et à quinze clients simultanément. Ces deux limites doivent être respectées ensemble.
Au-delà de cinq chambres ou de quinze clients simultanément, l'appellation « chambre d'hôtes » ne peut plus être utilisée. L'activité d'hébergement relève alors d'une autre catégorie, avec des règles équivalentes à celles de l'hôtellerie.
Lorsque la capacité autorisée est dépassée, il faut suivre la réglementation des établissements recevant du public. Ces établissements sont soumis à des règles de sécurité, d'incendie et d'accessibilité aux personnes handicapées.
L'hébergeur qui utilise à tort l'appellation « chambre d'hôtes » peut être sanctionné pénalement pour pratique commerciale trompeuse. La sanction peut atteindre 300 000 euros d'amende et deux ans d'emprisonnement pour une personne physique, ou 1 500 000 euros pour une société.
Où situer l'activité
La chambre doit se situer dans l'habitation de l'hébergeur, soit dans les locaux, soit sur son terrain. Cette proximité avec l'habitation est un élément constitutif de la chambre d'hôtes.
S'il s'agit d'une chambre d'hôtes chez un exploitant agricole, les locaux doivent se situer sur le terrain agricole ou chez l'hébergeur. L'activité peut alors être considérée comme agricole lorsqu'elle est exercée en accessoire de l'exploitation.
Cette localisation a des conséquences fiscales et sociales. Elle influence le régime d'imposition et les obligations de cotisation.
Urbanisme et copropriété
En cas d'achat ou de construction dans le but de louer une chambre d'hôtes, il convient de vérifier les règles d'urbanisme, notamment en consultant le plan local d'urbanisme de la commune.
Le plan local d'urbanisme permet de savoir si le terrain est constructible ou non, s'il est situé en zone inondable ou en zone protégée. Il peut aussi encadrer l'activité d'hébergement touristique.
Si le logement se situe dans une copropriété, l'hébergeur doit vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas l'activité commerciale de location touristique. Il doit également informer le syndic de la présence d'une location touristique dès lors qu'elle a fait l'objet d'une déclaration en mairie.
Les locaux dédiés à la chambre d'hôtes restent à usage d'habitation. Ils ne deviennent pas des locaux à usage professionnel et commercial : ils ne changent pas de destination.
Déclaration en mairie
Avant de débuter la location, l'hébergeur doit déclarer son activité à la mairie du lieu de la location. La déclaration se fait par le téléservice dédié.
L'absence de déclaration expose à une contravention de 450 euros. La déclaration est obligatoire même si les revenus sont faibles ou nuls.
Tout changement concernant les informations fournies doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration, par le même téléservice. Il peut s'agir d'un changement de capacité, de chambres ou de situation.
À partir du 20 mai 2026, toutes les mairies doivent avoir mis en place une procédure d'enregistrement pour attribuer un numéro d'enregistrement aux meublés de tourisme déclarés. Le Code du tourisme n'applique pas cette obligation aux chambres d'hôtes.
Immatriculation de l'activité
L'activité de chambres d'hôtes est considérée comme une activité commerciale, quel que soit le montant des revenus générés. Elle doit donc faire l'objet d'une immatriculation en tant qu'entreprise commerciale.
Avant l'immatriculation, il faut choisir la forme juridique de l'entreprise : société ou entreprise individuelle. Ce choix a des conséquences sur la responsabilité, la fiscalité et les obligations comptables.
L'immatriculation s'effectue en ligne sur le site du Guichet des formalités des entreprises. L'entreprise est inscrite au répertoire du commerce et des sociétés et au registre national des entreprises, et reçoit un numéro Siren.
Louer une chambre d'hôtes sans être immatriculé constitue une infraction de travail dissimulé. Le juge peut prononcer une injonction d'immatriculation. Donner volontairement des informations inexactes peut entraîner jusqu'à 4 500 euros d'amende et six mois d'emprisonnement.
Normes de surface et sanitaires
Chaque chambre doit donner, directement ou indirectement, à un WC et à une salle de bains. Elle doit comporter au minimum une salle de bains et un sanitaire pour cinq personnes.
La surface au sol de la chambre, hors installations sanitaires, doit respecter des dimensions minimales : 7 mètres carrés pour une personne, 9 mètres carrés pour deux personnes, 14 mètres carrés pour trois personnes et 18 mètres carrés pour quatre personnes.
Au-delà de quatre personnes, il faut ajouter 5 mètres carrés par personne supplémentaire, et le volume d'air par personne occupant la chambre doit être de 11 mètres cubes minimum.
Ces règles visent à garantir des conditions de confort et d'hygiène minimales. Elles s'appliquent aux chambres d'hôtes et peuvent être contrôlées par les services compétents.
Accueil, petit-déjeuner, linge et nettoyage
L'accueil doit permettre au client de comprendre le fonctionnement du logement et d'accéder aux services disponibles. Il peut être physique ou, sous conditions, à distance.
Le petit-déjeuner doit être compris dans la prestation de chaque nuitée. Il peut être servi dans un espace commun ou dans le logement, selon l'organisation de l'hébergeur.
La fourniture du linge de maison propre doit être assurée à l'arrivée. Son renouvellement régulier doit être assuré par l'hébergeur. Lorsque le séjour atteint une semaine, soit sept jours ou six nuits consécutives, le linge doit être changé. La mise à disposition d'une laverie, sans renouvellement par le loueur, ne suffit pas.
Le nettoyage des locaux doit être effectué avant l'arrivée du client et assuré de façon régulière pendant le séjour. Pour un séjour de cinq nuits maximum, un nettoyage au début peut suffire. Au-delà de cinq nuits, un nettoyage doit être réalisé pendant le séjour. La simple mise à disposition du matériel de nettoyage ne suffit pas.
Table d'hôtes
Le service d'une table d'hôtes n'est pas réglementé de manière détaillée, mais une réponse ministérielle précise les règles à respecter. La circulaire du 23 décembre 2013 rappelle que la protection des consommateurs doit être d'un niveau aussi élevé que dans un hôtel ou un restaurant.
Seul le petit-déjeuner fait partie des prestations obligatoires. L'hébergeur peut cependant proposer un repas avec ses convives, appelé table d'hôtes. Cette prestation est facultative et facturée en supplément.
Le prix de la table d'hôtes, boissons comprises, doit être affiché. Le repas peut être servi le midi ou le soir, à la convenance du loueur et du client.
Proposer une table d'hôtes oblige à respecter plusieurs règles : menu unique, service aux seuls occupants des chambres d'hôtes, table unique de restauration pour tous les hôtes, cuisine effectuée de préférence avec des produits locaux. Des locataires d'un gîte ou d'un autre hébergement ne peuvent pas se voir proposer une table d'hôtes, sauf à devenir un restaurant.
Service de l'alcool
Le service de l'alcool ne peut être effectué qu'au cours des repas. Pour y être autorisé, l'exploitant doit posséder un permis d'exploitation et une licence.
Si la chambre d'hôtes propose de l'alcool, quel que soit le degré, l'hébergeur doit suivre une formation de sept heures sur une seule journée. Cette formation porte sur la prévention des risques liés à la consommation d'alcool.
Elle permet d'obtenir une attestation qui vaut permis d'exploitation, avec la mention correspondante. Le permis est valable dix ans. Après ce délai, l'hébergeur doit suivre de nouveau la formation pour le reconduire.
Comme pour tous les débits de boissons, l'exploitant doit posséder une licence. Il peut s'agir de la petite licence restaurant, qui autorise le service des alcools jusqu'à 18 degrés, ou de la licence restaurant, qui autorise tous les alcools. Une déclaration préalable en mairie est nécessaire.
Hygiène et contrôles
Toute proposition d'aliments aux clients oblige à respecter des règles d'hygiène, comme pour une activité de restauration : alimentation en eau potable, propreté des surfaces et des ustensiles, lavage des mains.
L'hébergeur de chambres d'hôtes est toutefois dispensé de suivre la formation à l'hygiène alimentaire applicable à la restauration. Cette dispense ne le exonère pas du respect des règles d'hygiène.
Les chambres et les parties communes utilisées par les hôtes doivent être tenues en bon état, propres et bien entretenues. Il en va de même pour les installations sanitaires.
La direction départementale de la protection des populations effectue des contrôles réguliers des chambres d'hôtes. Un contrôle peut donner lieu à des observations ou à des sanctions.
Fiscalité
Les revenus de la chambre d'hôtes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime d'imposition dépend du montant des recettes et du choix de l'hébergeur.
Le régime micro-BIC s'applique sous certains seuils, avec un abattement forfaitaire. Au-delà, le régime réel s'applique et permet de déduire les charges effectivement supportées.
Si la location est réalisée par une exploitation agricole, les bénéfices locatifs doivent être déclarés en bénéfices agricoles accessoires. Il convient de se rapprocher de la chambre d'agriculture.
Le loueur peut bénéficier de la franchise en base de TVA si son chiffre d'affaires reste sous les seuils applicables. S'il dépasse les seuils ou choisit d'être assujetti, il doit facturer la TVA. L'hébergement et la table d'hôtes relèvent d'un taux réduit, tandis que les boissons alcooliques relèvent du taux normal.
Cotisation foncière et taxes locales
L'activité de location de chambre d'hôtes est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, si la chambre est située dans l'habitation personnelle de l'hébergeur, celui-ci ne doit pas payer la CFE, sauf délibération contraire du conseil municipal.
L'entreprise est exonérée de CFE si son chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 euros. Le calcul de la CFE repose sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire. Des exonérations peuvent être prévues dans certaines zones, sur délibération de la commune.
Lorsque les chambres sont situées en dehors d'une résidence principale, le propriétaire doit payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Une exonération peut être accordée dans certaines zones, sur délibération.
Cotisations sociales
L'exploitant de chambres d'hôtes peut être tenu de payer des cotisations sociales, qui ouvrent droit à des prestations. La règle dépend du niveau de revenu imposable généré par l'activité.
Lorsque le revenu imposable dépasse 6 248 euros en 2025, les cotisations sociales sont obligatoires. En dessous de ce seuil, il n'y a pas de cotisations obligatoires, mais des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 %.
Ce seuil est revalorisé chaque année. Il correspond à 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale.
Le régime micro-social simplifié peut s'appliquer sous conditions, avec un taux de cotisations de 21,2 %. Les seuils de recettes et les modalités déclaratives doivent être vérifiés auprès de l'Urssaf.
Prix et affichage
Le prix de la nuitée, petit-déjeuner compris, est libre. Il doit toutefois tenir compte du confort de la chambre, des prestations offertes et de l'attrait touristique de la région.
Les prix doivent être affichés à l'extérieur de l'habitation, à l'endroit où la clientèle est reçue et dans chaque chambre. Ils s'entendent taxes et services compris.
L'affichage doit également mentionner le prix des suppléments, l'accès à internet et le prix de la table d'hôtes. Les heures d'arrivée et de départ doivent être affichées au lieu de réception.
Le tarif de la taxe de séjour et le prix des prestations accessoires doivent être affichés dans la chambre. Un défaut d'affichage peut être sanctionné.
Fiche de police et facture
L'hébergeur doit faire remplir une fiche individuelle de police à tout client étranger, y compris les ressortissants de l'Union européenne. Les mineurs ne sont pas concernés par cette formalité dans le cadre de la chambre d'hôtes.
La fiche doit être conservée pendant six mois. Elle ne doit pas être transmise à des tiers autres que les services de police ou de gendarmerie.
Une facture détaillée doit être remise au client dès que le prix de la prestation atteint 25 euros TTC, ou sur sa demande. Elle doit comporter le décompte détaillé en quantité et en prix de chaque prestation.
La facture est établie en double exemplaire. L'original est remis au client au moment du paiement.
Sanctions
L'absence de déclaration en mairie expose à une contravention de 450 euros. L'usage abusif de l'appellation « chambre d'hôtes » constitue une pratique commerciale trompeuse, sanctionnée par une amende pouvant atteindre 300 000 euros et deux ans d'emprisonnement pour une entreprise individuelle, ou 1 500 000 euros pour une société.
La location sans immatriculation constitue une infraction de travail dissimulé. Elle peut entraîner des sanctions pénales et administratives.
Les renseignements inexacts ou mensongers sur l'hébergement peuvent également être sanctionnés. Les peines sont plus sévères lorsque l'infraction est commise au moyen d'un service de communication en ligne.
Les étapes préalables au projet
Avant de déclarer l'activité, il est prudent de définir précisément le projet : nombre de chambres, capacité, niveau de prestations, prix, clientèle visée et organisation quotidienne. Ces choix conditionnent les obligations et la rentabilité de l'activité.
Il faut ensuite vérifier la faisabilité matérielle : accès, stationnement, sécurité, isolation, sanitaires, blanchisserie et espace de petit-déjeuner. Une chambre agréable ne suffit pas si l'organisation ne permet pas d'accueillir correctement les clients.
La vérification du financement est également essentielle. L'ouverture d'une chambre d'hôtes peut nécessiter des travaux, du mobilier, du linge et des équipements. Un prévisionnel réaliste permet d'éviter les mauvaises surprises.
Enfin, il est utile de se renseigner auprès de la mairie, de l'office de tourisme et des organismes professionnels. Ces interlocuteurs peuvent informer sur les règles locales et sur les aides éventuelles.
Assurance et responsabilité
L'hébergeur doit souscrire une assurance adaptée à son activité. Un contrat d'assurance habitation classique ne couvre pas nécessairement l'accueil de clients payants.
La responsabilité de l'hébergeur peut être engagée en cas de dommage causé au client, notamment en cas de chute, d'incendie ou de défaut d'hygiène. Une assurance adaptée permet de couvrir ces risques.
Il est également recommandé de vérifier les garanties relatives aux objets personnels des clients et aux accidents survenant dans les parties communes. Une assurance inadaptée peut laisser l'hébergeur sans couverture au moment où il en a le plus besoin.
Le suivi de l'activité
Une fois l'activité ouverte, l'hébergeur doit tenir à jour ses déclarations, ses comptes et ses obligations fiscales et sociales. Un changement de capacité, de chambres ou de situation doit être signalé.
Il doit également conserver les documents relatifs aux clients, aux factures et aux contrôles. Ces documents peuvent être demandés par l'administration ou par un assureur.
Le suivi régulier permet d'anticiper les échéances et d'éviter les sanctions liées à un défaut de déclaration. Il facilite aussi la préparation des contrôles et la justification des revenus déclarés, ce qui est utile lorsque l'administration demande des pièces complémentaires.
Erreurs fréquentes
La première erreur consiste à croire que la déclaration n'est obligatoire qu'au-delà d'un certain revenu. Elle l'est quel que soit le montant des revenus, même s'il est nul.
La deuxième erreur consiste à dépasser la capacité de cinq chambres ou quinze clients tout en conservant l'appellation. L'appellation est alors abusive.
La troisième erreur consiste à négliger les prestations obligatoires, notamment le petit-déjeuner ou le renouvellement du linge.
La quatrième erreur consiste à servir de l'alcool sans permis d'exploitation ni licence. L'activité est alors irrégulière.
La cinquième erreur consiste à ne pas vérifier le règlement de copropriété ou le plan local d'urbanisme avant d'ouvrir.
Questions fréquentes
Une chambre d'hôtes doit-elle être déclarée même si les revenus sont faibles ? La déclaration d'activité et l'immatriculation sont obligatoires quel que soit le montant des revenus générés, y compris s'il est nul.
Quelle est la capacité d'accueil maximale d'une chambre d'hôtes ? L'activité est limitée à cinq chambres et à quinze clients simultanément. Au-delà, l'appellation ne peut plus être utilisée et la réglementation des établissements recevant du public s'applique.
Quelles sanctions en cas d'usage abusif de l'appellation « chambre d'hôtes » ? L'hébergeur s'expose à des sanctions pour pratique commerciale trompeuse : amende jusqu'à 300 000 euros et deux ans d'emprisonnement pour une entreprise individuelle, ou amende jusqu'à 1 500 000 euros pour une société.
Une autorisation particulière est-elle requise pour servir de l'alcool en table d'hôtes ? L'exploitant doit suivre une formation de sept heures donnant lieu à une attestation valant permis d'exploitation, valable dix ans, et posséder une licence de débit de boissons déclarée en mairie.
Faut-il un classement en étoiles ? Non. Une chambre d'hôtes est un hébergement touristique non classé. Des labellisations privées sont possibles.
Sources
- Service-Public.gouv.fr, fiche F17452 « Ouvrir une chambre d'hôtes » : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17452
- Guide Administratif, fiche F17452 : https://guide-administratif.fr/loisirs-sports-culture/hebergement-touristique/F17452
- Code du tourisme, articles L324-3 à L324-5 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074073/
- Code du tourisme, article L327-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074073/
- Code du tourisme, articles D324-13 à R324-16 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074073/
- Code de la santé publique, article R1331-57 (dimensions de la chambre) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006909212
- Code de la sécurité sociale, article L611-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006741170