Comment créer une SCI ?

La SCI est une société civile qui a pour objet la gestion d’immeubles. Elle est dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. Elle ne doit pas avoir une activité commerciale pour objet principal.

• Une SCI compte au minimum deux associés, personnes physiques ou morales.
• Le capital social est libre. Les statuts fixent les modalités de versement des apports en numéraire.
• Les associés ont une responsabilité indéfinie vis-à-vis des dettes de la SCI : leur patrimoine personnel peut être engagé.
• La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés.

• L’objet social doit rester civil et ne pas être de nature commerciale.
• Les statuts doivent prévoir l’objet, la répartition des parts et la gérance.
• Un apport immobilier impose en principe le recours à un notaire.

• Définir l’objet immobilier et les associés.
• Choisir la dénomination, le siège et le gérant.
• Rédiger et signer les statuts, avec un notaire en cas d’apport immobilier.
• Publier l’annonce légale.
• Immatriculer la société sur le guichet des formalités des entreprises.
• Déclarer les bénéficiaires effectifs et organiser la comptabilité.

La SCI est une société civile de gestion d’immeubles. Elle permet à plusieurs associés de mettre en commun des ressources pour acquérir, construire, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier.

L’objet principal de la SCI doit être civil : acquisition ou construction d’immeubles, gestion et administration, location d’immeubles nus. L’achat d’immeubles en vue de leur revente, la location meublée avec des services comparables à ceux d’un hôtel ou d’autres activités commerciales ne peuvent pas constituer l’objet principal. Une activité commerciale accessoire reste possible dans certaines limites. La SCI se distingue de l’indivision : elle dispose de la personnalité morale et d’un gérant, alors que l’indivision n’en a pas.

Le capital de la SCI est fixé librement par les associés. Il peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature, notamment immobiliers.

Aucun capital minimum n’est imposé. Les statuts déterminent les modalités de versement des apports en numéraire ; aucun délai légal de libération n’est imposé, contrairement aux sociétés commerciales. Les apports en nature doivent être évalués et décrits dans les statuts. En cas d’apport d’un bien immobilier, les statuts doivent en principe être établis par un notaire. L’évaluation et le régime fiscal de l’apport doivent être examinés avant la signature.

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, nommés par les statuts ou par un acte distinct. Le gérant peut être une personne physique ou morale, associé ou non.

Le gérant accomplit les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Les statuts peuvent limiter ses pouvoirs et soumettre certains actes à l’autorisation préalable des associés. Les décisions collectives sont prises selon les règles fixées par les statuts. En l’absence de précision, les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant doivent être prises à l’unanimité des associés. Les décisions peuvent être adoptées en assemblée, par consultation écrite ou par acte lorsque les statuts le prévoient.

• Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale.
• Les statuts fixent les pouvoirs du gérant et les décisions réservées aux associés.
• En l’absence de règle statutaire, les décisions dépassant les pouvoirs du gérant sont prises à l’unanimité.
• Les décisions et procès-verbaux doivent être conservés.

Les statuts de la SCI comportent les mentions communes à toute société et des mentions propres aux sociétés civiles immobilières.

• Les statuts doivent être datés et signés par les associés.
• Un apport immobilier impose en principe la rédaction des statuts par un notaire.
• Les statuts sont déposés lors de l’immatriculation.
• Un pacte d’associés peut compléter les statuts sur la gestion et la transmission.

La SCI est en principe une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat, même lorsque la SCI ne distribue pas cette somme.

Chaque associé déclare la part du résultat correspondant à sa participation. Une option pour l’impôt sur les sociétés est possible dans les conditions prévues par la loi ; elle modifie le régime fiscal et doit être étudiée avec un professionnel. La SCI doit tenir une comptabilité et déposer une déclaration annuelle de résultat. Les associés ont une responsabilité indéfinie aux dettes de la société : leur patrimoine personnel peut être engagé. La détention d’un immeuble par une SCI peut également avoir des conséquences en matière d’impôt sur la fortune immobilière, de donation et de succession.

La création d’une SCI suit le parcours commun aux sociétés, avec des formalités adaptées aux sociétés civiles. L’immatriculation intervient après la signature des statuts et la publication de l’annonce légale.

1. Définir l’objet et les associés : Précisez l’objet immobilier, les biens concernés, les apports et la répartition des parts. Vérifiez que l’activité envisagée reste civile.
2. Choisir la dénomination, le siège et le gérant : La dénomination doit être disponible. Le siège peut être fixé dans un local ou chez un domiciliataire. Le gérant peut être une personne physique ou morale.
3. Rédiger et signer les statuts : Les statuts décrivent l’objet, les apports, les parts, la gérance et les décisions. Un apport immobilier impose en principe le recours à un notaire.
4. Publier l’annonce légale : L’avis de création est publié dans un support habilité à recevoir les annonces légales. L’attestation de parution est conservée pour le dossier.
5. Immatriculer la SCI : La demande est déposée sur le guichet des formalités des entreprises. La société est inscrite au registre national des entreprises et au registre du commerce et des sociétés.
6. Organiser la gestion : Déclarez les bénéficiaires effectifs, ouvrez un compte bancaire, mettez en place la comptabilité et fixez le calendrier des assemblées.

Le dossier dépend de la nature des apports et du statut des associés et du gérant. Les pièces ci-dessous correspondent aux documents demandés pour une société civile lors de l’immatriculation.

• Statuts de la SCI datés et signés
• Document de désignation du gérant (si absent des statuts)
• Justificatif de domiciliation du siège social
• Attestation de parution de l’avis de création
• Copie de la pièce d’identité du gérant
• Déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du gérant
• Pièce d’identité de chaque associé
• Déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation des associés
• Déclaration des bénéficiaires effectifs
• Acte notarié en cas d’apport immobilier
• Rapport du commissaire aux apports en cas d’apport en nature
• Extrait Kbis de la société associée ou dirigeante

Associé et gérant personne physique

Joignez la copie de la pièce d’identité et la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation de l’associé ou du gérant concerné.

Associé ou gérant personne morale

Joignez l’extrait Kbis de moins de trois mois, les statuts traduits en français si la société n’est pas immatriculée dans l’Union européenne, la pièce d’identité du représentant permanent et sa déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation.

Apport immobilier

Joignez l’acte notarié constatant l’apport et les statuts établis par le notaire. L’évaluation du bien et le régime fiscal de l’apport doivent être vérifiés.

Les frais d’une SCI comprennent l’immatriculation, la déclaration des bénéficiaires effectifs, l’annonce légale et, le cas échéant, les frais notariés. Les montants ci-dessous sont ceux indiqués par la fiche officielle au moment de la rédaction.

• Les frais notariés s’ajoutent aux frais d’immatriculation en cas d’apport immobilier.
• La publication de l’annonce légale est obligatoire.
• Le récépissé de dépôt permet d’accomplir certaines démarches en attendant l’immatriculation.

Activité commerciale interdite comme objet principal

Une SCI ne peut pas avoir pour objet principal l’achat-revente d’immeubles ou une activité commerciale. Pour ce type de projet, une SAS ou une SARL immobilière est plus adaptée.

Responsabilité indéfinie

Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales. Il faut en tenir compte avant de s’engager, notamment en cas d’emprunt immobilier.

Confusion avec l’indivision

La SCI est une personne morale avec des statuts et un gérant. L’indivision n’a pas de personnalité morale et obéit à des règles de gestion différentes. Le choix entre les deux doit être réfléchi.

Transmission et succession

La détention d’un bien par une SCI peut modifier les règles de donation et de succession. Les conséquences doivent être étudiées avant la création, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière.

Apport d’un bien commun

Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, l’apport d’un bien commun à une SCI suppose d’informer le conjoint et peut lui ouvrir un droit sur une partie des parts. Un notaire doit sécuriser l’opération.

Le guichet des formalités des entreprises centralise l’immatriculation. Le notaire intervient pour les apports immobiliers et les actes portant sur des biens.

• Guichet des formalités des entreprises : dépôt de la demande d’immatriculation.
• Notaire : apports immobiliers, statuts et actes de transmission.
• Avocat : statuts, pacte d’associés et contentieux.
• Expert-comptable : comptabilité, revenus fonciers et déclarations.
• Chambre de commerce et d’industrie (CCI) : information générale.

Combien d’associés faut-il pour créer une SCI ?

Au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Une SCI ne peut pas être créée avec un seul associé.

Quel capital minimum faut-il ?

Aucun capital minimum n’est imposé. Le capital est libre et les statuts fixent les modalités de versement des apports en numéraire.

Peut-on louer un logement meublé avec une SCI ?

La location meublée peut être accessoire, mais elle ne doit pas devenir l’activité principale de la SCI. Une activité commerciale principale impose une autre forme sociale.

Les associés sont-ils responsables des dettes de la SCI ?

Oui, leur responsabilité est indéfinie. Leur patrimoine personnel peut être engagé pour payer les dettes de la société.

Faut-il un notaire pour créer une SCI ?

Ce n’est pas obligatoire dans tous les cas, mais un apport immobilier impose en principe la rédaction des statuts par un notaire. Le notaire est également recommandé pour sécuriser la transmission.